永康街、西門町，為何老屋多卻都更不易？估價師解析3種都更模式，最難的是「人」

公辦、民辦、自辦差異在哪？

鐘少佑表示，多數民眾以為都更只能「等建商來談」，但實際上依主導角色不同，可分為公辦都更、民辦都更與自辦都更三種模式，各自代表不同的推動邏輯與難度。

公辦都更，由政府主導整合與招商，再引進建商進行開發。優點公信力高、住戶信任度較強，對於整合困難或產權複雜案件特別有效；但相對流程較長，從評估到招商往往需要較長時間。

民辦都更，是目前市場上最常見模式，大約有8成以上成案量皆來自此模式。由建商主動整合地主、談條件並主導開發。優點是效率較高、彈性大，只要條件成熟就能快速推動；但缺點在於住戶需自行判斷建商條件與分配是否合理，資訊不對稱風險較高，也是大部分民眾質疑都更存在地下利益分配的最大原因。

自辦都更，由住戶自行組成更新會，主導整合與開發，甚至自行找營造廠或專業團隊執行。理論上住戶可掌握最大利益分配，但實務上門檻最高，不僅需要高度共識，也需具備財務、法規與工程整合能力，因此成功案例相對較少。

為降低整合門檻、加速推動效率，政府近年也推出所謂「7599專案」，當都更案達到75%住戶遞交意願書，即可啟動程序，並在過程中逐步補足至90%以上同意比例，藉此避免少數不同意戶卡住整體進程。

鐘少佑指出，都市更新是地主、政府、建商三方都需要協調利益的結果，且公辦都更尚有提升居住安全與城市品質的公益性質要求。以台北市為例，《臺北市新建建築物綠化實施規則》於2026年1月1日起增加了「綠覆率」規定，公辦都更後的新建案必須具備低碳、節能，且提供人行步道退縮、增設公共設施做使用。

此外，台灣有大量住宅建於921地震前，當時耐震標準遠低於現行規範，代表許多老屋在結構安全上已存在潛在風險。為保障民眾生命及財產安全，台北市政府也推出「防災型都更」，以加速老舊危險建築更新。基本條件與一般都更相同，基地皆需達1000平方公尺以上；另須符合「建物安全值<0.35」或「興建於民國63年2月15日前」兩個條件之一才具備資格，這類案件因具備公共安全急迫性，在審議與容積獎勵上相對較有彈性。

都市更新3關鍵

一、意見整合

能否都更有3個關鍵條件，「意見整合」、「基地規模」、「市場接受度」。鐘少佑指出，其中卡關最常見原因是「意見整合」。因都更要求基地面積大，當所有權人數愈多，談判成本就愈高。例如早期常出現土地與建物持有人不同情況，一旦涉及改建，就會出現法律與分配問題。「像是台北市西門町、永康街等精華地段，存在大量老屋...」主因就是所有權人出租一樓給店家營業，租金收益穩定，也會缺乏改建動機。

二、基地規模

一般來說，都更需達約1000平方公尺（約300坪）以上規模，才能進入標準流程。小於此規模都必須以專案申請。不過即使達到門檻，若基地類似三重、永和常見的狹長型基地，不利於規劃車道與停車位；基地若位於巷弄內道路，也會因大多屬私有地，非都市計畫道路用地，在設計與法規上都會大幅提高難度。

三、市場接受度

鐘少佑表示，不同開發商有不同商品定位，有些建商主戰場是重劃區、有些主打水岸宅，評估基地的可售性、市場性，也是攸關是否能順利都更的要素之一。

區域房價，是建商考量的重點，當房價愈高，地主都更後能換回的可居住坪數也愈高；未來銷售價值愈高，也較能支撐建商昂貴的重建成本。鐘少佑坦言：「這也是雙北如石門、三芝等蛋白區，即使房屋老舊仍難推動改建的原因。」

不只拆屋改建
「老宅延壽」提供修繕選擇

為解決日益普遍的人屋雙老及都市更新漫長等待問題。內政部在2025/11/28通過《危老條例》修正草案，正式將「老宅延壽」納入法規，希望以修繕更新角度延長老屋使用年限。

在資格條件上，老宅延壽針對房屋與申請人各有條件限制：

• 屋齡30年以上合法建物
• 4-6層樓老舊公寓(不能是單一所有權人)、6層樓以下透天厝。
• 公寓內至少有一戶的戶籍內有65歲以上長者、低收入/中低收入戶或長照2級以上對象。

確認符合資格，並取得建區分所有權人100%同意後，必須先做結構安全評估，才能夠進行後續補助申請，實務上可執行的改善包含：結構補強、外牆修繕、防水工程、管線更新、增設無障礙設施等，只要公共空間有進行修繕，也可進一步申請室內空間的必要裝修更新。

鐘少佑在節目中提醒民眾，以預期都市更新作為置產目的，可事先做功課進行評估，有助順利買老屋換新房，相關內容歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》