在股市衝上高點、資金動能強勁背景下，台灣房市卻意外陷入長達逾一年冷卻期。2026年3月19日第一季央行理監事會議中，將「第二戶房貸成數上限」由5成調整至6成，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，這次調整本質上屬於有限度鬆綁，對外界質疑是對建商「開後門」，他則認為全台灣高達有17萬戶預售屋尚未交屋，在購屋族買預售屋無法辦理貸款狀況下，對緩解建商賣壓並無直接助力。
房貸放寬假利多
調整核心「二鬆三緊」
央行第一季理監事會議，宣布利率連八凍。更受民眾關注的是，自2024年9月起上路的第七度選擇性信用管制措施，首度上調第二戶貸款成數由5成至6成。不過何世昌認為，只是在既有管制架構中，開出一條有限度調整空間，不至大幅影響房市現況，反而因持續緊縮政策，替購屋族爭取了一些時間，「否則這一兩年股市熱潮，加上7%以上經濟成長率，房價可能跟著漲到外太空。」
他用「二鬆三緊」說明這次政策本質。第一鬆是指第二戶貸款放寬成數，理論上提高購屋者資金槓桿；第二鬆則是只要建商能提出證據說明受到「土方之亂」導致無法順利清運，可放寬建商18個月內動工限制，讓建商資金壓力稍微緩解。
更關鍵「三緊」，央行同時強化三個層面的控管：首先是要求國內34間銀行嚴格控制整體不動產放款總量(土建融 + 購置住宅貸款 + 房屋修繕貸款)，並且逐月回報，何世昌表示，這樣的框架下銀行自然會收緊放款標準，甚至乾脆不做第二戶貸款，使放寬第二屋貸款成數的鬆綁成為「看得到，吃不到」的矛盾政策，但對首購族不致於構成太大影響。
第二緊是嚴查資金是否透過周轉金流入房市。何世昌指出，過去購置住宅貸款在銀行聯徵系統內屬於「科目一」用途，受到信用管制約束。而以周轉名義申請的理財型房貸屬於「科目四」，為堵住過去常見繞道貸款行為，央行提醒國內銀行加強控管，將在申貸科目四貸款後的3-6個月進行用途的實際抽查；最後一緊則是持續進行專案金檢，確保銀行確實遵守放款規範。何世昌認為在二鬆三緊前提下，2026年各家銀行放款標準仍未有太大鬆綁空間。
央行利率「連八凍」
持續警戒戰事通膨
根據內政部統計，去年市場有11.2萬戶待售新成屋。不少聲音質疑央行放寬第二戶貸款成數是為協助建商消化大量餘屋「開後門」。何世昌認為，此解讀過於簡化，因內政部統計標準是「屋齡5年內，產權屬於建商，尚未進行第一次移轉登記」的房子，而建商實際放在市場上銷售的數量僅有2萬戶。
何世昌進一步補充，統計至2026年1月，全台新建案待售存量（含住宅、商辦及廠辦）已逼近19萬戶，其中有17萬戶是不能辦理房屋貸款的預售屋，工期長達4-5年，當然更不可能辦理7月將停止的新青安，鬆綁第二戶貸款成數對承接大量賣壓的建商來說是杯水車薪，反而是中古屋受惠比較多。
除第二戶貸款成數調整外，理監事會議中另一個關注變數，是國際局勢帶來的通膨風險，是否讓央行有升息可能。對此何世昌分析，目前央行仍選擇「按兵不動」，主要是考量CPI（消費者物價指數）仍維持在1.8%，通膨未明顯升溫。另外，內需消費動能偏弱，若在此時升息，除進一步壓抑消費動能，更可能加重部分傳產壓力。他補充，依據過往經驗，若通膨逼近2.5%至3%，升息可能性就會大增。
「新青安2.0」首重寬限期
房市後續觀察2重點
值得注意的是，何世昌觀察到目前新青安政策，其實並沒有如預期大幅帶動首購族進場，反而是許多受惠於股市大漲的大戶，利用新青安政策成為置產族，顯示即使有政策補貼，在房價高檔、貸款受限與未來不確定性下，多數首購族仍選擇觀望。
何世昌表示，楊金龍主席在理監事會議中強調期望房市「軟著陸」，房價能在不衝擊銀行體系與整體經濟狀況下逐步修正。而此政策邏輯下，寬限期就成為央行特別關注的風險來源。他認為「新青安2.0」若上路，政策可能朝「寬限期從5年縮短至3年」方向優先調整。
至於今年房市後續走勢，何世昌認為有兩個關鍵觀察指標。第一是美伊戰爭嚴重程度，雖過去油價與房市關聯性不高，不過一旦布蘭特原油每桶價格維持100美元以上，並且持續3-6個月，預期通膨升溫的「抗通膨買盤」就會出現，部分資金會回流房地產作為保值工具，進而帶動成交量回升。
第二，則是造成營建端斷工的「土方之亂」是否能夠緩解。2026年元旦「營建剩餘土石方全流向管制」新制上路，許多工地停擺，進而造成建商資金壓力或融資受限，有可能影響未來供給結構，進一步改變市場供需平衡。
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