第3次換屋潮不再是誰買得起房子，而是「誰買對產品」！李同榮：科技新貴將驅動房市「住得更精緻」

李同榮表示，過去60年來，台灣房市主要受到戰後嬰兒潮世代結構影響，帶動兩次大換屋潮。而在未來20年，將由科技新貴主導第3次換屋潮，整體房產市場將朝向「全面升級、價值重構」的新視野發展。

他回顧台灣房市長期演變，並非單純價格循環，而是由「世代結構」與「經濟動能」交互推動的結果。

三次換屋潮的差異

李同榮分析，三次換屋潮的不同：

第一次換屋潮：從「能住就好」到「以舊換新」

時間：約民國60–80年（嬰兒潮世代青年期）

 

驅動核心：嬰兒潮成年＋經濟起飛

 

關鍵轉變：三代同堂→三代不同堂

 

市場特徵：首購需求爆發，以舊換新，公寓轉向高樓大廈，房價快速上升

 

改變本質：新屋大量供給，換屋需求全面解放

第二次換屋潮：從「有房就好」到「以小換大、住得更好」

時間：約民國80–90年（嬰兒潮世代壯年期）

 

驅動核心：資訊產業崛起、經濟成長、所得提升與資產累積

 

關鍵轉變：居住空間與舒適度需求持續擴大

 

市場特徵：以小換大、以舊換新，豪宅產品興起

 

改變本質：追求更大空間與更佳生活品質

▲房市趨勢專家李同榮。圖／李同榮提供

第三次換屋潮（未來）：從「住得更好」到「住得更精緻、品質全面升級」

現階段（民國90–115年），兩代不同堂趨勢推升首購市場，房價攀升至高點，住宅產品走向小宅化，換屋市場則因政策限制而受到壓抑。

未來隨著嬰兒潮世代進入衰亡期、老屋大量累積，以及AI智慧住宅的興起，將正式引爆第3次換屋潮的結構性革命。

時間：約民國120–135年（嬰兒潮世代衰亡期）

 

驅動核心：AI與半導體產業培育出大量科技新貴

 

關鍵改變：大繼承時代（資產重分配）＋少子化與單身化

 

市場特徵：ESG＋AI智慧住宅帶動產品全面精緻化

 

改變本質：產品價值與生活型態的全面重構

第3次換屋潮  5大結構驅動力

李同榮指出，第3次換屋潮的本質，不只是換屋需求，而是整體住宅產品與價值邏輯的再進化，主要來自五大結構動力：

1. 科技新貴崛起：購買力重新集中：以台積電為核心的半導體產業，帶動竹科、南科、中科形成科技走廊；再加上AI產業鏈布局，形成高薪族群集中與購屋能力集中現象，房市逐步邁入「科技菁英主導市場」。

2. 大繼承時代來臨：資產重分配：嬰兒潮世代進入高齡，房產資產開始大規模繼承移轉，市場逐漸由「勞動所得」轉向「資產所得主導」。

3. 人口結構逆轉：單身化與小家庭化：K型經濟形成M型社會，生活壓力上升，不婚不生比例提高，單人與雙人家庭成為主流，產品走向「中小型化＋高品質化」。

4. 老屋與空屋壓力：都更成主戰場：40年以上老屋大量增加，鄉村空屋難以消化，形成城鄉雙重問題，城市老化，都市更新將成為未來供給主軸。

5. 住宅全面精緻化升級重構：ESG與AI智慧住宅全面導入，房屋不再只是靜態資產，而是具備科技與升級能力的動態產品。

▲未來住宅將全面精緻化。圖／彭蕙珍攝

第三次換屋潮  5大產品革命

李同榮認為，未來房市競爭將不再以「居住空間」為主，而是以「產品力」決勝，主要產品包括：

1. 迷你豪宅：60–90坪，高端設計與核心地段，以品質取代空間

 

2. 單身貴族精緻宅：小坪數高機能，強調生活風格與個人化

 

3. ESG＋AI智慧宅：智慧控制、節能減碳、健康環境，成為住宅標配

 

4. 六星級公設埸域：健身、商務、社交整合，擴展為生活場域

 

5. 六星級AI物業管理：智慧安全、客製服務、機器人應用，管理品質即資產價值

李同榮指出，第3次換屋潮的房產革命將帶動住宅產品在「空間、品質與體驗」上的全面升未來房市，不再是「誰買得起房」，而是「誰買對產品」。同時也是「住得更精緻、更智慧、更有價值」的時代。

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