台積電傳「復活」進駐龍科三期？這兩地卡位「台積宅」房價動了！2字頭還能買？漲幅變化一表看

在全台房市買氣降溫、價格普遍陷入盤整之際，桃園房市卻出現明顯「兩樣情」。根據樂居網彙整的最新實價資料顯示，近一年桃園各行政區房價漲跌分歧，不少區域已開始出現修正，但龍潭與大溪房價卻逆勢走揚，其中大溪區大樓房價年漲16.52%居冠，龍潭區也大漲13.31%，成為目前桃園少數仍維持強勢表現的區域。

究竟龍潭、大溪為何能在房市低迷下逆勢上漲？近期市場再度傳出台積電有意重啟龍潭布局，若未來真的進駐龍潭，後續房市又可能出現哪些變化？

房市買氣急凍　龍潭、大溪為何還能漲？

受房市買氣急凍影響，根據樂居網資料顯示，桃園過去幾年推案火熱的八德區，近一年大樓華廈房價下跌超過5%，龜山、大園、觀音與新屋等區域也同步修正，除龍潭與大溪外，其他行政區近一年房價普遍漲幅都僅剩3%內。

觀察近一年桃園各區大樓華廈成交均價，以龜山區每坪45.11萬元最高，其次為桃園區43.31萬元、中壢區41.35萬元與蘆竹區38.23萬元，而房價出現暴漲的大溪與龍潭，近一年大樓華廈每坪成交均價分別只有26.45萬元與28.09萬元。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，龍潭與大溪房價明顯低於桃園核心區與青埔等熱門區域，近年房市買氣急縮下，這兩區房價能逆勢上漲，背後最重要原因之一，就是「高房價外溢」下所產生的補漲效應。

她指出，近年雙北、新竹與桃園核心區房價持續墊高，不少首購族、竹科通勤族與退休換屋族，開始往房價相對親民的外圍區域移動，尤其青埔、中路與桃園市區部分新案成交單價已站上6至7字頭後，大溪與龍潭區域均價卻仍維持2字頭，新案也只要3~4字頭價位，自然吸引不少自住買盤進場。

此外，她表示，近年建商因桃園核心區土地價格攀升，也逐漸將推案重心轉向外圍區域，加上國道三號、66快速道路等交通便利性支撐，使龍潭與大溪逐漸成為桃園房市的新補漲區，尤其龍潭本身除具備交通優勢外，還有渴望園區、龍潭科學園區與既有科技聚落支撐，相較部分純投資型重劃區，更具一定產業與居住基本面，也因此具備較強補漲優勢。

台積電設廠話題再起　龍潭房市想像空間擴大

近期市場再度傳出台積電可能龍潭設廠，根據市場最新消息，目前台積電對龍潭三期園區仍持續保持高度關注，不過未來實際投資方向，市場看法仍相當分歧。部分消息指出，考量龍潭既有產業聚落、供電條件與用地規模，未來較可能朝下世代面板級先進封裝（FOPLP／PLP）布局；但也有業界傳出，台積電不排除重啟先進晶圓廠投資計畫，甚至可能導入次世代埃米級製程。

對此，莊思敏表示，龍潭科學園區目前已進駐台積電先進封測三廠、采鈺、欣銓、美商艾克爾、友達與蘋果等企業，本身就具備一定半導體與科技供應鏈基礎，一旦未來台積電擴大投資，不僅可能帶動大量高科技就業人口進駐，也有機會進一步吸引上下游供應鏈聚集。

她認為，若龍潭後續真有大型投資案落地，短期內最直接影響的，將是市場信心與買盤回流，尤其目前龍潭房價仍明顯低於新竹與青埔，一旦產業題材重新發酵，市場很可能再度出現投資客提前卡位、建商搶地與預售案價格墊高現象。

她估計，未來包括龍潭市區、渴望園區周邊，以及靠近交流道與園區的生活圈，可能都會成為市場優先受惠區域。

台積電利多不等於房價只漲不跌　市場仍有風險

不過，屋比房屋總經理葉國華則提醒，目前市場對龍潭的期待，很大程度仍建立在「未來可能性」之上，並非所有利多都一定能立刻反映在房價上，尤其目前龍科三期仍需經過行政院核定、二階環評與後續土地取得程序，整體開發時程最快恐怕也要到2029年前後，因此後續仍存在不少變數。

而且，目前整體房市環境已與過去不同，在央行信用管制、銀行限貸與市場買氣轉弱下，房市已逐漸從「題材炒作時代」回到「基本面時代」，近期桃園部分區域房價開始修正，就是警訊之一。

像八德區過去幾年受惠捷運與重劃區題材，房價快速上漲，但在市場轉冷後，如今卻出現超過5%的跌幅，顯示當區域供給過大、投資買盤退場後，房價支撐力也會快速轉弱。

葉國華指出，未來龍潭房市真正能否持續走強，關鍵仍在於產業是否真正落地、人口是否穩定移入，以及區域生活機能能否同步成熟，若後續台積電設廠進度不如預期，或市場提前過度炒作，也不排除房價短期出現過熱風險。

※本文授權自工商時報，原文見此。

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