房市持續冷颼，為何預售屋價格沒跌？ 小心爛尾樓陷阱！專家提醒「一案建商」不碰

扛成本不降價
買預售屋留意「一案建商」

過去幾年房市熱絡時，建商大量推案，但在第七波信用管制造成買氣降溫後，市場待售新案快速累積。根據樂居網站統計，截至今年4月底，全台待售新建案庫存戶數已突破19萬戶，僅統計預售屋就突破15萬戶。即便預售屋不像成屋需要立即承受沉重持有成本，但銷售率不佳，銀行對建融貸款態度也會轉趨保守。 

不過市場雖然降溫，但預售屋價格並沒有出現全面性崩跌。何世昌表示，建商在降價賠售與銀行拔掉土建融撥款間，選擇減少新推案、銷庫存的「減量經營」策略，畢竟預售屋資金壓力相比成屋低得多，所以短期內預售屋價格還看不到明顯跌幅。相對的，一旦出現便宜貨，連廣告看版都不用貼，通常三至四個月內就會「秒殺」。他坦言，這種商品資訊通常是消費過的VIP群組會優先通知，首購族難以掌握資訊。「即使跟到團，當買氣熱烈時，群組會充斥加價購的氛圍，對於想議價、殺價的首購族也很兩難。」

何世昌提醒，預售屋最大風險，從來都不是房價漲跌，而是「建商能不能順利蓋完」。尤其市場景氣反轉後，一些過去趁熱潮成立的小型建商，財務風險開始浮現。部分公司甚至推完單一建案後就結束營運，俗稱「一案建商」。他建議消費者可利用「司法院判決書查詢系統」，輸入建商名稱或董監事成員姓名，清查過去是否有刑事訴訟紀錄。

除此之外，觀察負責建商資本額大小、曾推出多少案子、實際完工交屋紀錄都是好的防範意識。有些建商雖宣稱「曾參與大型建案」，但實際上可能只是協力廠商，並非真正主導開發。因此首購族應盡量選擇老牌、資本額大且具備「同等量體」成功交屋實績的品牌建商。

「低首付5%」藏風險

「碳費推升成本」經典話術

當市場買氣轉弱，為刺激買氣，往往會祭出多種包裝手段，或提出無法降價的原因，消費者必須理性拆解。何世昌以近期建商與代銷最常使用「低首付」策略為例，購買一間1千萬元中古屋，自備款加上裝潢費至少就得準備200萬至300萬。同樣價位若是購買預售屋採低首付5%搭配工程期零付款，初期僅需準備50萬元，若買方具財務紀律，剩下資金甚至可投入股市，利用4至5年工程期賺取複利。相反的，若因低首付而誤以為買房很輕鬆，等到交屋時無法補足差額，將面臨違約、首付款被沒收且房子沒了的兩失局面 。

許多代銷宣稱預售屋房價高原因，在於碳費上路導致營造成暴增10%至15%，何世昌則直言經典話術之一。碳費徵收初期的對象是針對排碳大戶，一般的鋁門窗或家具業者根本不在課徵範圍內 。而且台灣碳費徵收標準是針對「統一規格商品」（如歐盟標準），而蓋房子並非規格化產品，每棟樓混凝土澆灌時間、施工期與工人數量皆不同，根本無法建立統一的徵收基準額，蓋房子本身並不會被徵收碳費。

 2026 年 1 月 1 日起內政部推動「 營建剩餘土石方全流向管理 」新制引起「土方之亂」拉抬營造成本，何世昌則認為制度調整不是主因。以雙北房市為例，一個建案有5到7成成本在土地，營造成本占2成5到3成5，剩下1成是管銷費用。因新制導致的土方清運費用屬於營造成本，就算增加了200-300萬，佔總金額比例只是九牛一毛。真正連帶影響在於，若地下室挖到一半土方無法順利清運，連續壁工程就必須停擺，這將導致後續中下游包商塞車、工期大幅延長。工期一拉長，建商向銀行借貸的融資利息與融資成本墊高，這才是推升整體成本、讓房價降不下來的真正主因。

格局圖應標明尺寸方位
樣品屋注意假樑、假柱

預售屋看的是一個未來性，建商往往會砸重金打造美輪美奐樣品屋，許多年輕首購族一不小心就會被視覺效果矇蔽 。何世昌指出，在樣品屋或代銷中心看格局圖時，比較嚴謹且有良心的建商，會在單戶格局圖上清楚標示方位與尺寸。標示方位能讓消費者實際比對建商訴求的一些「永久景觀」是否屬實，標示尺寸則能防止建商在樣品屋裡「偷空間」。

大部份樣品屋為了空間視覺通透，通常不會做出實體樑柱 。優質建商會在樣品屋內做出「假樑」與「假柱」，並將淨高度、地板尺寸及樑柱高度直接寫在牆面，讓買方對立體空間有明確認知 。何世昌建議，消費者可自行攜帶捲尺，現場驗證樣品屋空間與平面圖是否吻合，確保未來生活空間不打折扣，也能驗證建商、代銷的專業度和嚴謹度。

「開發信託」vs「價金信託」
履約保證不是萬靈丹

許多首購族以為預售屋有政府規定的履約保證專戶就能高枕無憂，卻忽略信託類型本質決定了「專款專用」可能造成的潛在風險。

不動產價金信託：規範最嚴格，專款只能專用在「營造費用」上 。

不動產開發信託：雖也屬於專款專用，但用途卻大大放寬，建商可將專戶的錢拿去支付設計師費、代銷宣傳費、廣告費、利息甚至稅費 。過去市場上不幸爆雷預售案，十之八九都是採用不動產開發信託，等到建商跑路時，專戶內的錢早已被代銷和廣告商合法請領一空。

何世昌提醒，買方簽約後，務必根據合約內提供的信託銀行與使用者代號，定期上銀行官網信託專頁查詢繳納價金是否有確實匯入 。如果發現建商連地下室都還沒動工，專戶款項卻已經被大量撥出，就要提高警覺，這代表工程進度與請款可能存在異常，可積極尋求法律協助。

代銷人員常以地區未來性刺激購買意願，何世昌提出觀察相關建設能否具體實踐的技巧，歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》聽更多