青安3.0上路！首購族、換屋族恐吃不到？ 專家解析房市「短多長空」，買房挑這時機！

行政院拍板定案的青安3.0，大部分資格與條件沿用青安2.0，另一方面也新增年齡、所得及房屋總價限制。以及提高新婚、育兒家庭的貸款額度。

沿用相同部分

• 對象為成年，本人、配偶及未成年子女無自有住宅者

• 購屋需自住使用，新貸戶寫自住切結書

• 貸款額度最高1,000萬元

• 貸款成數最高8成

• 寬限期最長5年

• 貸款年限最長40年

• 借款人一生限貸1次

新增規範部分

• 申貸年齡+核貸年限合計不得超過80，且貸款人未滿50歲

• 借款人「本人」年所得總額不得超過200萬元

• 房屋總價限制：臺北市3,500萬元、新北市及新竹縣(市)2,500萬元、其他縣(市)2,000萬元

• 新婚2年內家庭額度最高1,200萬元，育有未成年子女最高1,500萬元

• 「3+3」利息補貼，前3年利率1.775%，滿3年之次日起「每年」補貼減少半碼，補貼期滿回復原貸款利率

總價級距、年齡限制背離現實
首購族恐面臨銀行潛規則

青安3.0針對不同區域設定購屋總價上限，台北市限制在3,500萬元、新北市與新竹縣市限制2,500萬元，其餘縣市則為2,000萬元。顏博志認為，這樣的級距設定在實務上相當尷尬。以台北市為例，市區新建兩房產品總價動輒就超過3500萬元，而中古大樓三房甚至上看4000萬至5000萬元，可能讓有小孩出生、具備換房剛性需求的家庭無法使用青安3.0。

另一方面，真正預算有限首購族，初次購屋常僅能負擔小坪數產品或小套房。然而，首購族買小套房卻常撞上金融機構「潛規則」，常不承辦建物權狀坪數在15坪以下物件，因風險較高、不易處分。這導致預算有限、只能買小套房首購族，即使符合青安3.0資格，也無法順利取得資金。「政策表面上限縮總價門檻，實際上卻讓最需要幫助的族群看得到、吃不到。」

此外，政策限制適用對象的年齡與條件，也將部分高齡首購族拒於門外。例如：年過六旬、長期租屋長者若想買下人生第一間房，常因年紀較大遭銀行評估風險過高而無法核貸，陷入租屋與購屋雙重受挫困境。顏博志認為，政策應鼓勵「真正需要買第一間房」的族群，另闢「中年成家」或「長者專用」優惠貸款，而非一味用年齡進行硬性劃分。

所得限制與婚育加碼防不勝防
缺乏懲罰機制恐誘發漏洞操作

青安3.0引入年所得200萬元以下的排富條款，並針對結婚二年內或有未成年子女家庭提供更高額度貸款優惠，最高可達1200萬至1500萬元。但在執行面，所得認定與婚姻狀況卻留下不少灰色地帶。

在所得認定方面，高收入者若非一般支領固定薪資的上班族（如非受薪階級或股市獲利者），其扣繳憑單上的申報所得可能低於200萬元，依然能合規申報青安貸款，無法達到實質排富效益。而在婚育加碼優惠上，由於1000萬與1500萬貸款額度間存在資金差距，市場上甚至出現為了適用婚育資格，考慮先離婚再重新結婚，或透過親友領養手續來符合條件的討論。雖然主管機關釋疑若發現假結婚等違規行為，將追回利息補貼，但由於缺乏高額罰款或刑事追訴等實質懲罰機制，單純「追回補貼」恐難以遏止僥倖心理。

青安2.0寬限期將到

預估2028年是買方市場

針對房市未來展望，顏博志明確指出市場將走入「短多長空」。短期內，青安3.0政策宣示或許能微幅刺激部分自住買氣，但過去2.0時期接待中心外大排長龍、搶購預售屋榮景已不可能重現。
 

觀察中南部與北部蛋白區預售市場，部分推案開案銷售率甚至低於5%。隨著前幾年大量交屋潮陸續到來，加上自2023年推出新青安（青安2.0）政策以來的5年寬限期將於2028年8月陸續到期，屆時市場將面臨投資客獲利結案或資金壓力下的拋售賣壓。

顏博志以新北市與南部部分大型社區為例，已有早期以低價進場屋主，開始以低於現行實價登錄價格掛牌求售。當數千戶大型重劃區社區在五年寬限期後出現一至兩成的二手屋供給時，由於買方選擇大增，價格支撐力道將受到嚴重考驗。因此，對不急於一時的自住首購族來說，保持耐心、觀察市場供給量釋放，更具保障。

行政院曾公布青安2.0貸款將獨立在銀行法72-2規範外，青安3.0政策是否沿用？不動產放款比率會再度走揚影響申貸條件嗎？歡迎收聽本集《毛利小姐變有錢》