日本房地產投資熱潮升溫，當東京房價與土地成本攀高，下一站該往哪裡找？FMI JAPAN台灣分公司董事長林厚全看好大阪，從萬博、夢洲IR到大阪灣開發，城市正迎來新一波價值重估。對台灣投資人而言，海外置產難的不只是買房，還包括後續管理；FMI JAPAN從開發、銷售到出租、物業管理、清潔與報稅，提供一條龍服務，讓投資人安心布局大阪。
「我們不是只看現在，而是跟著日本政府的政策、建設與未來規劃走。」林厚全表示，FMI JAPAN早在二○一五年進入日本不動產市場，最初以東京為主要布局，但隨著土地成本持續走高，投資門檻與報酬空間逐漸受到壓縮，公司開始將目光轉向大阪。
土地稀缺成為大阪核心優勢
在林厚全眼中，大阪的優勢在於城市還在成長。以心齋橋所在的中央區為例，核心商圈高度成熟，土地稀缺，要找到完整、具開發條件的土地並不容易。「我們現在最大的案子，土地大約二二七坪，找了好幾年才取得。」他說，當核心區土地愈來愈稀缺，開發商就必須跟著城市發展找尋下一個成長區。
數據也反映出大阪房市熱度。二○二五年日本主要城市地價平均漲幅約三‧四%，大阪中央區、浪速區等熱門區域漲幅更達約十四%；而下一波城市價值重估的關鍵，正落在大阪灣與夢洲。
去年大阪・關西萬博落幕後，夢洲並未退場，還進入下一階段開發。大阪IR專案已動工，預計二○三○年秋季開幕，初期投資規模逾一兆五千億日圓，結合國際會議、展示、飯店與娛樂等功能；加上大阪灣開發及交通建設陸續推進，大型建設帶來的將不只是短期觀光人潮，更是人口、商業、住宿與消費需求的長期聚集。
租金決定房產長期價值支撐
「土地漲了，房價不一定會漲，還要看租金能不能跟上。」林厚全指出，隨著訪日旅客持續成長，加上日本政府設定二○三○年六千萬人次觀光目標，住宿需求成為支撐大阪房市的重要力量。
FMI JAPAN不把「賣房」視為服務終點，「賣房之後，才是服務的開始。」公司共有九個部門提供客戶服務，管理約一千戶物件，從出租、物業、清潔、報稅到收益管理一條龍處理，並透過AI依據旺淡季、市場需求、入住率及每日房價動態調整租金，平均住房率約八十五%，高峰時可達九成以上。
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著眼大阪城市成長潛力，FMI JAPAN 台灣分公司董事長林厚全帶領團隊提供從購屋到租管的一條龍服務，讓海外置產不變孤兒、實現長期價值。
「我們跟房東是命運共同體。」林厚全說，比起國際連鎖飯店品牌動輒收費四至五成，公司管理費約十五%，房子租得越好，公司才有更好的收益。對海外投資人而言，FMI JAPAN不只協助買進大阪房產，更從後端管理接手，避免海外置產買完變孤兒。
FMI JAPAN 大阪置產說明會
日期：2026年9月12日至13日
地點：FMI JAPAN 台北辦公室展覽中心（敦化北路 168 號宏泰世界大樓 3 樓 E1）
場次：上午場11:00、下午場14:30（共四場）
報名網址：https://fmij.tw/japan-property-seminar/
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