央行9月理監事會中再度放寬房貸，尤其第二戶從原本只能貸款6成拉高為7成，房市是否受益？永慶房產集團業務總經理葉凌棋周三於「2026年第4季房屋趨勢前瞻報告」記者會中表示，當前房市確認是「投機客退場、自住當道」。
葉凌棋說，現在民眾貸不到款，在資金緊俏，建商推案又轉趨保守的情況下，第四季房市持續呈現「量小增、價持平」格局。
2026年全年買賣移轉量25.6-26.7萬棟左右，年增-2%至2%之間。今年房市絕無太大反彈空間。
永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，根據「政大永慶即時房價指數」顯示，受惠於AI與科技產品出口動能延續、國內經濟成長穩健，台股也持續高檔震盪，民眾購屋信心回溫，七都政大永慶房價指數大致呈現平盤整理的態勢，季增幅均在正負1%以內。
不過，在信用管制、供給量、產業與交通建設等條件差異下，房價表現也出現區域分化的現象，精華區與剛需強勁區域房價相對有撐，供給量大或需求不足區域則仍有修正壓力。
市場早已升息 房貸利率實質走高
永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，永慶房產集團彙整往來銀行房貸利率發現，自2024年第七波信用管制實施以來，房貸利率已明顯走高。
首購房貸利率中位數由2024年第2季的2.06%，升至2026年第3季的2.60%，增加0.54個百分點；第2戶貸款利率則由2.18%升至2.90%，增加0.72個百分點，增幅都已超過央行升息2碼的幅度。
他分析，這是為何這次央行不升息的原因，因為市場上實質已升息。同時也顯示銀行透過提高利率與審慎審核，已產生實質緊縮效果。
他表示，在新屋交屋潮與銀行房貸額度控管下，部分公股及民營銀行的審核、排撥時間需等待1至3個月，個別銀行甚至要排至2027年1月；部分銀行也優先承作建商分戶貸款或高資產客戶，使一般首購及第二戶貸款的選擇更加受限，申貸仍不易。
全年使照估14.2萬戶 挑戰近30年新高紀錄
葉凌棋說，根據內政部統計月報資料顯示，觀察歷年住宅使照量、建照量以及新屋開工量的變化。
首先，從歷年1-7月全台使照量變化可以發現，2025-2026年已連續2年突破8萬戶大關，2026年1-7月全台使照量高達8.3萬戶，創2006年有分月統計以來同期最高。
若以目前的使照量推估，2026年全年使照量將突破14.2萬戶大關，有機會挑戰自1997年以來、近30年來新高紀錄，顯示今年將面臨大量完工交屋的資金壓力。
進一步觀察建照量與新屋開工量，2026年1-7月全台建照年減28%，新屋開工年減36%，兩項數據都創下2017年以來第二低量，顯示在信用管制、銀行資金緊縮及市場買氣降溫下，建商推案信心轉弱並趨向保守。
此外，在央行鬆綁限期開工後，未來開工量有持續下滑的可能。住宅新增供給將逐步收斂。
估第4季成屋市場呈「量小增價平」格局
根據永慶成交數據觀察，葉凌棋指出，今年1-8月成屋市場交易量較去年同期量增6.6%，但建物買賣移轉棟數卻仍小幅量縮，顯示成屋市況持續與建物買賣移轉棟數脫鉤。而在台灣經濟穩健成長，科技業與出口動能持續提供支撐，台股高檔震盪下，預估第4季成屋市場持續呈現「量小增價平」格局。
觀察今年1-7月全台建物買賣移轉棟數較去年同期年減2.0%，累計年減幅有收斂跡象，加上房市政策略有鬆綁，有助於第4季買氣回穩。
不過，銀行資金緊縮的狀況仍持續，房市交易量大幅回升幅度仍有限。依目前市況推估，預估今年建物買賣移轉棟數約25.6至26.7萬棟左右，年減2%至年增2%之間。
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