隨全球量化寬鬆（QE）落幕與台灣央行第七波信用管制發酵，過去仰賴資金氾濫、政策利多帶動的全台房市大多頭已告一段落。許多購屋族仍抱持「地段好一定保值」或「有利多重劃區穩賺」迷思。超級房仲學院創辦人Zack指出，當人為政策紅利抽離後，房市勢必回歸嚴格「供需基本面」檢驗。Zack提醒當資金退潮，「住宅供給量」與「就業人口」是判斷房價抗跌回歸基本面的兩項硬指標。
拿掉貨幣紅利回歸供需基本面
破解重劃區保值迷思
以新北市淡水區為例，雖近年有淡江大橋、淡北道路等交通利多，設籍人口移入量高居新北市第一，但房價始終維持二字頭至三字頭區間難以大幅拉抬。Zack分析，最核心問題在沉澱20多年龐大庫存尚未去化。他比喻：「就算年收入從100萬到500萬。但家庭負債數億元，也難以快速償還。」
從早期淡海新市鎮開發至今，建商持續推案累積驚人供給量，加上通勤壅塞等硬傷，缺乏具備高薪資支撐的成熟就業聚落，即便有外移人口也無法消化源源不絕的新屋供給。反觀台北市區，即便整體設籍人口流失，房價依然高抗跌，原因正是空屋率極低、供給受限，且高就業人口的剛性需求。
近年不少置產選在重劃區，Zack強調，多數重劃區存在「供給過剩」潛在風險，判斷重劃區是否擁有不可替代的「硬需求」，除政府核心機關與成熟高科技產業進駐帶動就業人口外，學區也是人口移入重要原因。Zack以楠梓台積電為例，滿足實際就業需求，但在建商哄抬下，也有供給量過大問題。他提醒，依賴題材炒作、缺乏實質就業與人口支撐，台灣各地重劃區往往最終只剩下「便宜」。
盤點雙北超抗跌核心板塊
自住進場守牢「三大黃金原則」
2026年房市進入盤整期，如果想在雙北地區篩選出相對抗跌保值區域，Zack建議以下：
台北市內湖區：受惠內湖科技園區龐大產業就業鏈，居民普遍具備高所得實力，周邊生活機能健全且空屋率長年低於5%，是標準被低估的抗跌優質區。
台北市信義區、大安區：傳統核心蛋黃區，具備難以取代的政經資源、成熟商圈與交通便捷性，門牌效應讓剛性需求始終維持高檔。
新北市蘆洲區、中永和地區：中永和向來以人口密度高著稱，租售物件一釋出往往迅速去化；而蘆洲區過橋即達台北市區，具備極高人口密度與相對親民生活成本，在供給緊繃支撐下，具防禦抗跌屬性。
自住買方何時能進場？Zack直言，若鎖定上述供給稀缺的保值行政區，或挑選低總價、高需求的「小坪數房型」（一房至兩房格局），由於剛性需求穩固，不用過度執著於抄底時機，只要符合下列三大前提，隨時都能審慎進場：
自住需求迫切：因結婚成家、子女就學等無法延宕的剛性需求。
標的條件千載難逢：個案地段、動線或社區稀缺釋出，且符合自身家庭作息或長輩照顧等個人需求。
負債比率維持健康：每月房貸「本金加利息」償還金額，嚴格控制在家庭月收入三分之一內，避免因現金流緊繃引發斷頭風險。
供給炸彈、政治觀望期
2027第二季以後為最佳買點
對於非核心蛋黃區的購屋族，雖近期買方市場已成形，但若想等待價格更顯著修正，Zack建議可將目光放遠至2027年第二季後，甚至等到2027年第四季尋找最佳買點。背後有三大週期性關鍵：
屋主心理防線鬆動：從2024年下半年房市進入降溫期起算，歷史經驗顯示賣方普遍需要經歷約兩年量縮成交打擊，才會正視市場現實並願意實質讓利。
寬限期屆滿賣壓出籠：2023年至2024年間大量動用新青安房貸購屋戶，三年寬限期將自2026年底至2027年間陸續到期，月還款金額驟增將逼出潛在拋售與轉手賣壓。
交屋潮撞上政治觀望期：2022年至2023年間建照核發量高達17至18萬戶的預售屋，陸續於2026至2027年迎來交屋潮。當海量供給釋出碰上2028年初總統大選前的市場觀望氣氛，買方若在此時走入案場，議價主導權將由買方掌握。
Zack指出，目前實價登錄門牌已全面揭露，買方查詢實價登錄資訊時，若該社區上一筆成交紀錄落在數年前大多頭高點，經歷市場上漲再回落循環，買方可大膽以屋主當年「成本價」嘗試斡旋；若屬於一年以上未有成交資訊社區，則應檢視先前高點單價行情，在當前整體交易量明顯萎縮、市場步入盤整氛圍下，直接從高點行情「往下打折出價」。 他表示：「買房是長達30年的財務承諾，多送出斡旋嘗試出價，才是為自己爭取合理行情的最佳方式。」
買方市場下，購屋族該如何擬定出價攻略？賣方該如何衡量開價與底價設定？歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》聽更多。https://lihi2.me/ZWr7j
