國人瘋赴日置產但買房只是起點　FMI JAPAN「第三屆日本不動產博覽會」帶投資人看懂持有全流程

FMI JAPAN台灣董事長林厚全指出，海外置產不能只看表面投報率，必須從「需求端」出發，釐清人流與產業支撐，買房後的長期營運才是投資獲利的關鍵。

整合傳播企劃製作

日本至匯提供

2026-10-07 10:00

+A -A

加入收藏

日圓匯率長期維持低檔，加上台日友好與生活環境熟悉，帶動資產配置需求升溫，讓日本不動產持續受到台灣投資人關注。2025年上半年，台灣人占海外人士在日本購買新建公寓比例達6成，其中大阪更因觀光人流、城市建設與大型開發受到市場關注。FMI JAPAN台灣董事長林厚全認為，海外置產不能只看買進價格，買房只是完成交易的第一步，真正的投資，從交屋後持有的第一天才開始見真章。

台灣人對日本房地產的熟悉度雖提高，但看得懂房子與看得懂投資，仍是兩回事。過去，投資人容易先看總價、租金投報率、距離車站幾分鐘，再決定是否下手；然而，一項房產能否創造長期收益，還取決於租客來源、人口與產業、空置與修繕，以及未來是否有市場承接。

從事房地產33年的林厚全認為，日本與台灣制度不同，從土地開發、建築規劃、交易、融資，到交屋後的出租與管理，每個環節都可能影響最終報酬，與其只問「這間房能賺多少」，更該先問「為什麼會有人願意住在這裡？」

◎從投報率往前追先搞懂租屋房客來源

「價格永遠重要，但報酬率對投資人來說也一樣重要。」林厚全指出，總價、租金投報率、距離車站遠近、新成屋或中古屋，都是篩選物件的基本條件，但真正進入投資判斷後，還要進一步拆解表面投報率與淨投報率為何有落差？租客由誰尋找？空置、修繕與管理成本如何處理？未來出售又有沒有市場承接等細節。

因此，FMI JAPAN選擇開發區域時，不是先設定投報率再找產品，而是從需求端開始判斷。林厚全強調：「租金報酬率是最後看到的數字，但在數字形成前，開發團隊先要回答的是，這裡為什麼有人住、有人租？」

這套判斷邏輯得從人口、交通、產業到生活機能層層展開，除了居住人口與工作人口，也要觀察學生、外國商務客、國際旅客等租屋來源；而交通也不只看離車站幾分鐘，更要看通勤能到哪裡；產業與就業則牽動商業區、企業、學校形成的租屋需求；最後還要檢視餐飲、醫療、購物等生活機能，以及周邊競爭產品與未來供給。換句話說，投資人看到的是租金數字，但開發團隊必須先找到支撐數字的人。

◎萬博到夢洲開發大阪持續長出新需求

觀察大阪近年的崛起，也反映出從「需求」看市場的投資邏輯。2025年大阪關西萬博累計進場人次達2902萬，海外訪客來自183個國家與地區；大阪觀光局資料也顯示，2025年來阪外國旅客中，台灣旅客約164萬人，占9%。

除了觀光人流外，城市建設也正在改變大阪的投資版圖。日本國土交通省2026年地價公示顯示，大阪市中央區心齋橋周邊部分商業地的地價年增幅達13％至19.5%，官方分析也指出，國內外來街人數增加，帶動飯店、店舖等需求，大阪府與大阪市則持續推進夢洲統合型度假村（IR）計畫，讓夢洲成為萬博之後另一個大型開發聚落。

在林厚全眼中，這些建設創造的意義不只是推升房價，而是城市能否持續創造人口、旅客、商務與消費需求，尤其日本房地產能賣給全球，租客也是來自全球，商務客、長租客與不同國籍旅客，都可能成為日本不動產的需求來源。目前FMI JAPAN在大阪已有超過40個相關項目，心齋橋更是重點布局區域。

從萬博人潮到夢洲綜合度假村（IR）開發，大阪城市建設動能強勁；FMI JAPAN鎖定交通軸線與核心商圈持續布局，透過產業聚落與觀光動能為房產創造穩健的租賃需求。

◎交屋是投資起點管理是海外置產功課

找到有需求的區域、買到合適物件，對海外投資人而言只是開始，林厚全觀察，海外置產最大的障礙是資訊落差，有時資訊多不代表容易做決定，投資人必須先釐清自住或投資目的，再把日本房價、租金、融資與持有成本放進同一個決策框架。

因此，FMI JAPAN由日本團隊掌握開發、選址、當地需求、交易與融資等第一線資訊，台灣團隊則依投資人的資金條件與置產目的，將日本制度轉化成容易理解的投資資訊。更重要的是，FMI JAPAN採取「建商＋自營管理」模式，讓開發與後續營運不完全切開，投資人在完成購屋後，由旗下環球總管COH銜接物業管理、代租代管與業主支援，再由清潔營運品牌Pika Pika負責清潔及現場營運。

FMI JAPAN採「建商＋自營管理」一條龍模式，旗下「環球總管COH」與清潔品牌「Pika Pika」提供交屋後的完整代租管服務，榮獲業界多項大獎肯定。

「對海外業主來說，問題通常都是交屋之後才開始衍生。」林厚全說，不論是尋找租客、收租、空置、修繕與清潔都需要人在當地處理，關鍵不是多找幾家服務公司，而是誰能負責把整個流程接起來。10月登場的第三屆「日本不動產博覽會」，FMI JAPAN也將日本開發、融資、購屋、物業管理與清潔營運等團隊帶到台灣，讓投資人一次了解從買房前到交屋後的完整流程。

林厚全認為「只有建商賺錢還不夠厲害，也要讓房東能賺到錢。」當國人赴日置產從一次性的買房行為，走向長期資產經營，投資人看的不再只是門牌、單價與投報率，更要看一座城市如何持續創造需求，以及誰能陪著資產走完交屋後的持有與管理周期。

FMI JAPAN於2026年4月舉辦日本不動產博覽會，多個場次額滿，吸引台灣投資人到場了解日本不動產市場及置產資訊。延續上一屆活動，第三屆「台灣日本不動產博覽會」將於10月17日至18日登場