從海外置產銷售走向開發 日本置產博覽會吸百組客成交2億新台幣　FMI JAPAN李丹翔揭日本房產致勝策略

身為新加坡公民，李丹翔的日本不動產投資之路，始於個人興趣。2004年起，每年造訪日本至少兩次，當時他任職國際房地產顧問公司萊坊，參與泰國、英國等海外物業銷售，之後轉往IP Global，累積跨國物業包銷與開發經驗。2014年決定開拓日本市場試水溫，先從大阪新建住宅切入，將物件銷往香港、新加坡，並於2015年創立FMI JAPAN，逐步從銷售延伸至開發、投資與資產管理。

從買進到持有 親走一遍日本投資流程

李丹翔之所以選擇從物業代銷跨足開發，關鍵在於看見海外買家與日本在地服務之間的落差。日本不動產交易涉及合約、貸款、稅務申報及後續出租管理，對不熟悉當地制度的海外投資人而言，往往面臨不少挑戰；為深入了解客戶的實際需求，他先親自購入兩間大阪物業，完整走過置產流程，從實務經驗掌握海外買家在各個環節可能遭遇的障礙，進而思考如何建立更完整的服務體系。

他強調，海外房地產投資不能在簽約時就畫下句點，「買進價格、地段與預期租金固然重要，但後續的維護、出租、管理及稅務成本，同樣影響實際收益。」尤其屋主不在日本生活，若缺乏在地團隊，即使買到價格合適的物件，也可能因管理不善而影響投資成果。

2016年大阪開放特區民泊，為房地產市場帶來新的經營模式，李丹翔看準觀光需求與物業投資結合的機會，開始布局能兼顧開發與後續管理的產品。 這套思維也反映在FMI JAPAN的業務布局，採「建商＋自營管理」模式，讓開發與後續營運不完全切開，投資人在完成購屋後，由旗下環球總管COH銜接物業管理、代租代管與業主支援，再由清潔營運品牌Pika Pika負責清潔及現場營運。

然而疫情期間，面對旅遊市場急凍，不少業者縮減規模，李丹翔仍選擇咬牙培訓民宿管理團隊；苦撐至2023年旅遊復甦階段，團隊已為需求回升做足準備。這段經歷讓他更確信，帳面投報率並不能完整反映物業價值，投資人必須把空置風險、維護支出與營運能力納入計算，從開發、銷售到管理的經驗，也讓FMI JAPAN開發團隊更重視物件是否符合投資人的真實需求，以及未來能否持續創造收益。

FMI JAPAN創辦人暨行政總裁李丹翔擁有逾25年國際房地產開發與資產管理經驗，從海外物業銷售跨足日本建案開發及持有後管理。 

東京守住核心 大阪掌握城市成長機會

在日本市場布局上，李丹翔雖看好東京作為首都的核心地位，這幾年也陸續將重心轉往大阪。他分析兩座城市的發展條件不同，東京擁有政治、經濟與商業活動的集中優勢；大阪具備成熟的觀光基礎，並積極透過大型建設與城市轉型尋找新的成長動能。

其中，大阪夢洲綜合度假區（IR）更是重要指標。李丹翔曾親歷新加坡聖淘沙賭場及綜合度假區發展所帶來的投資機會，有助於他從城市與房地產的連動角度觀察大阪。由於大阪原本就具備觀光吸引力，若IR進一步帶動國際旅客、商務活動與周邊消費，將有機會為城市發展增添動能。不過，大型建設不等於周邊房價必然上漲，投資人仍須判斷新增人流能否轉化為持續的租賃與商業需求，而非只追逐短期題材。

多年來接觸台灣、新加坡與香港投資人，李丹翔也觀察到不同市場的決策差異。新加坡投資人通常先計算數字，再篩選物件，對房屋新舊、維修成本及貸款條件相當在意；台灣投資人則更關注交易是否可信，以及置產能否帶來其他附加價值。他提醒，投資人不能只看單一資訊，老屋價格較低，不代表總持有成本一定較低；觀光熱度上升，也不保證每個區域都能同步受惠。

從物件開發、海外銷售到出租管理，FMI JAPAN逐步建立涵蓋日本不動產投資不同階段的服務體系。隨著台灣投資人對日本市場的關注升溫，台北第三屆日本不動產博覽會也成為觀察跨境置產需求的重要窗口。李丹翔透露，本屆展會最終吸引超過250 組買家到場、促成近10億日圓成交額、較去年同期成長2成，不僅反映出台灣買家對日本物業的實際需求，也凸顯FMI JAPAN串聯日本開發資源與海外投資市場的商業機會。