2026年九合一選舉進入倒數計時，青年成家與高房價困境再次成為選戰焦點之一。行政院新版住宅計畫草案將新辦社會住宅8年目標從13萬戶驟降至3萬戶，將原訂目標量能重新調配置包租代管與租金補貼，引發輿論譁然。
社宅算不算跳票？財劃法是否會影響地方興辦社宅？中央與地方的「社宅一市兩制」如何改？政大商學院信義不動產研究發展中心主任陳明吉與OURs都市改革組織政策研究員洛書，在《毛利小姐變有房》節目中剖析民眾對社宅政策驟變背後的疑問。從選舉政治考量、地方財政博弈到行政斷層，替台灣住宅政策把脈。
政策急轉彎由建轉補
租金補貼真能取代實體社宅？
行政院新版「百萬戶租屋家庭支持計畫（114–121 年）」草案中，將原本預計直接新辦的13萬戶目標大砍至3萬戶，實體興辦預算更從2046億元驟降至821億元，形同腰斬超過60%。其中這3萬戶中有高達2.5萬戶屬蔡英文政府時期已規劃舊案，真正屬於新政策規劃案量在2028年後每年僅剩約1000戶，政策重心顯然轉向包租代管與租金補貼。
面對各界質疑「社宅跳票」說法，內政部長劉世芳強調政策並非縮水，而是落實「百萬租屋家庭支持計畫」，主張以「三軌互補」方式兼顧租屋族需求——將原訂目標重新調配，規劃於2032年（民國121年）達成「直接興建25萬戶、包租代管25萬戶（後續更研議擴大至32萬戶）、300億元中央租金補貼加碼至50萬戶」，試圖以涵蓋百萬家戶補貼與民間屋源，填補直接興建速度不足缺口。
Ours都市改革組織政策研究員洛書直言，興建一處社會住宅從規劃、招標到完工至少耗時5年，往往跨越單一總統或市長任期，在台灣四年一次的選舉政治結構底層邏輯下，難以在第一任期內化為立竿見影的競選連任政績。相較之下，發放租金補貼與擴大包租代管撒錢見效快，成為短線端出「政策牛肉」首選。然而，租金補貼與包租代管本質上只是政府的「購買服務」，一旦財政停止撥款，服務便隨之終止，自償率為0；相反地，直接興建社宅是實體資產投資，依國家住宅及都市更新中心估算，長期自償率約達64%，且能在前期鎖定營建成本，具備抵抗未來通膨與租金暴漲避險功能，不能與補助功能混為一談。
政大商學院信義不動產研究發展中心主任陳明吉指出，用包租代管衝社宅數量是本末倒置。包租代管產權仍屬民間私人所有，政府不可能強制房東長期穩定出租給特定弱勢或婚育家庭12年。他質疑，台灣租賃市場長期面臨租金報酬率偏低的結構困局，包租代管業者高度仰賴政府補貼維持營運，一旦社宅數量充足或補助退場，產業將無以為繼，現在政策轉向或多或少有維繫產業營運的成分在。
陳明吉進一步補充，「社宅包租代管」會將社會住宅過度散布於一般民間社區，可能會因管理費負擔差距、居住維護模式不同，導致管委會與社宅住戶摩擦，無疑是將治理成本轉嫁給全民承擔。
財劃法修法成推託藉口？
社宅龐大資金黑洞究竟誰來買單
中央規劃於2028年起停止補助六都自建社宅，引發地方政府強烈反彈。中央主張《財政收支劃分法》調整後，統籌分配稅款由4676億元大幅增加至8841億元，地方自有財源實質增加；地方卻抱怨專案補助遭大幅排擠，陷入「蓋越多、賠越多」的財務焦慮。
陳明吉分析，中央停止補助背後是為了自身財政風險隔離與停損。社宅進入中後期營運與維護成本相當驚人，屬於長期財務支出，若中央逐步抽手將負擔全甩給地方，地方財政必然捉襟見肘。洛書更以中央預算數據揭露真相：統籌分配款雖增加4100多億元，但中央對地方的計畫性補助同時從2450億元大砍至300億元，形成「左手給4塊、右手收回2塊」局面；加上中央近年整體稅收大幅成長，但直接興辦社宅預算卻被削減60%，移去加碼各類租金與婚育補貼超過500億元。「這不是政府有沒有錢的問題，而是施政優先順序的選擇問題。」
面對中央與地方互踢皮球，洛書表達民間團體主張：
中央維持非自償性補助：中央應延續對地方興辦社宅的非自償性補助機制，避免在計畫核定前給出模糊答案，導致基層縣市因不可預測的財務風險而全面停擺。
收益提撥住宅基金：地方應將新增統籌款與土地開發利得制度化提撥至住宅基金，例如台北市已將50%都市開發利得回饋住宅基金，打造長期活水。
整體開發利得回饋社宅：地方政府透過區段徵收與市地重劃取得抵費地及配餘地，2008年至2024年間六都賣地收益累計高達1979億元，應法定提撥一定比例滾入住宅基金，停止將公有土地高價標售建商助長地價。
他表示，建立制度化財源，將土地開發溢價轉化為長線資產儲備，才能打破社宅陷入無底洞的不安全感。
國家住都中心角色重疊
打破「一市兩制」借鏡國際明確分工
除了錢與地的爭議，台灣社會住宅還長年面臨「一市兩制」的行政荒謬。同一個縣市內，中央國家住都中心興建的社宅與地方政府自建社宅，從招租平台、申請資格、加扣分規則、租金演算法到附屬硬體配備完全各自為政，嚴重造成民眾混淆與申辦困擾。
陳明吉認為，一市兩制狀況，可能會出現中央與地方同時發包工程，宛如雙頭馬車在同一市場互相搶工搶料、毫無意義的拉抬營建成本，也增加廠商因應雙重規格的負擔。國家住都中心必須加速組織轉型，中央角色應回歸宏觀政策，聚焦於「盤點整合土地」與「融資出資」，將實際興辦、發包與日後營運維護下放交由地方負責，落實權責分野。
洛書則借鏡國際經驗，提出具體兩階段解方：
第一階段落實規格對齊：中央與地方主管機關應即刻協調，將同一行政轄區內的社宅申請入口、入住資格審查標準及租金計價模型統整一致，減少申辦門檻。
第二階段落實委託代管：具備成熟住都中心體系的直轄市（如台北、新北、桃園），中央所屬社宅應直接委託地方代管並支付管理費，租金歸還中央。地方第一線民意代表能直接監督屋況與維修，避免中央單位跨區管理面臨的基層社福與修繕斷層；而國家住都中心則能釋出量能，轉為集中資源協助缺乏編制與資源的非直轄縣市。
他借鏡國外做法為例，日本由中央法律統一定義入住資格與租金基準、地方僅保留因地制宜的參數微調；奧地利維也納由中央統籌財源、地方深耕配住服務的模式，這些前例都證明唯有劃清中央與地方職能，台灣住宅政策才能走出各自築牆的政治內耗。
面對少子化海嘯，台灣還需要這麼多社宅嗎？南韓推出的社宅終身政策，竟能讓生育率暴增15%？歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》聽更多！
