鴻禧育樂找到曹興誠這個生力軍，對鴻禧集團董事長張秀政而言，是可喜可賀的大事。
秀岡山莊是張秀政心中最大的痛
大台北華城可以說是張秀政事業的發跡地，他在民國六十五年就買下新店郊區的五百多頃山林，取名為「大台北華城」，並且開始著手進行開發，由於當時張秀政是與國產集團張家兄弟及國泰信託蔡辰男合作開發，所以七十一年國泰信託事件爆發後，整個開發計畫受到蔡辰男拖累一度停擺，繼而拆夥分地。當時分地是採取協議分配的方式，張秀政相中大台北華城南端最完整的一塊土地，也就是日後的秀岡山莊。
秀岡山莊面積一百三十四公頃(將近四十萬坪)，其中約有十九萬坪的建地，是大台北華城內最完整且最大的一塊土地。張秀政用「打造藝術品」的手筆，在此投入相當大的心力及資金，光是為了建造聯外的「秀岡橋」就花了好幾億元，整地開發的資金更是難以估計，而整地工程也花了整整十年工夫。
秀岡橋早在七十六年就已經完成，但是，因為部分地主(國產汽車張朝翔、張朝喨兄弟及其他地主共持有四十九公頃)對於開發方式與費用分攤有不同意見，因此經常發生爭議。八十一年，張秀政以秀岡開發名義，以總金額四五．四四億元從國產汽車手中吃下這筆土地，爭議才告落幕。當時，付款條件是先付三成的頭期款，其餘金額分成十四年、每年償付四．一五億元，年息為八．六％。從土地交易中，可看出張秀政的財務壓力已相當沉重。
一直到八十五年，秀岡才開始推案，第一階段共推出一百二十戶，主力產品是獨門獨戶的別墅，總價範圍從二千四百萬至七千萬元。由於打著鴻禧的招牌，一開始便創造出不錯的銷售成績。鴻禧本來想乘勝追擊，繼續推出第二期，可是，八十六年林肯大郡事件發生，山坡地住宅變成票房毒藥，秀岡山莊被風暴波及，建照核發全部卡住，因此，第二階段開發計畫隨即陷於膠著，而秀岡的開發規模為一○％。
景氣不佳趙藤雄購地計畫大縮水
秀岡山莊被卡了兩年，張秀政苦不堪言，一直在尋求解套之計。八十七年底，張秀政與台鳳黃宗宏簽訂策略聯盟，並且將秀岡山莊土地以一百七十億元價格轉讓給台鳳。張秀政原本以為可以因此一勞永逸，可是沒想到隨著黃宗宏財務危機的擴大，這筆交易也因為黃宗宏開給鴻禧的支票陸續跳票，轉而成為一場空。
據了解，秀岡山莊光是向銀行質借的金額，就高達五十億元以上，利息一年就要吃掉四、五億元，每年還要償付土地交易尾款四億多元。每年需要周轉的現金，數目高達十億元以上。但是，鴻禧開發近兩年來，幾乎沒有推案，因此現金進帳幾乎全無，而整個鴻禧集團，只有來來飯店及鴻禧高爾夫球場有穩定的收入來源，可是對需要龐大資金的張秀政而言，這兩項收入充其量只能塞塞牙縫而已。
自從與台鳳分道揚鑣後，張秀政就一直為秀岡山莊尋求解套藥方，並不排除將秀岡山莊分區共同開發。但由於房市景氣低迷，加上山坡地住宅的負面形象，有意問津者並不多，而出得起價錢的老闆更是少之又少，遠雄集團董事長趙藤雄就是其中之一。據了解，趙藤雄原本有意購買十公頃土地，總金額共三十億元。可是，景氣愈來愈不樂觀，趙藤雄的購地意願也大幅縮水，最後以每坪十萬五千元的價格向張秀政購進兩公頃的秀岡土地，交易金額只有七億元。
BLL 為秀岡帶來一線希望
九月底，來自澳洲的「寶維士集團(Bovies Land Lease, BLL )」，宣布登陸台灣市場，並將在兩年內投資二十億美元。 Land Lease 是全球最大的房地產開發與金融集團之一， 一九九九年購併了澳洲最大的地產開發集團 Bovies，而成為 Bovies Land Lease。BLL 在全球三十八個國家已成立分公司，旗下管理的資產總值逾四百八十億美元。 一九九九年 BLL 開始進入中國大陸及台灣市場，到目前為止在兩岸所管理的資產總值已超過二十二億美元。
在台灣， BLL 第一個合作對象是富邦集團，仁愛路富邦金融大樓就是 BLL 在台灣首件專案管理顧問的案子。BLL 也幫潤泰集團提供管理及諮詢服務，同時也是威京集團京華城購物中心及台北國際金融大樓的專案管理公司。而最近簽下的兩個案子分別是：正在改建中的財神大樓專案管理約及和信地用事業板橋住商大樓案的營建管理合約。
BLL 在台灣的經營，以往只限於管理顧問模式，從不直接參與投資。可是，日前BLL 中國及台灣地區總經理馬亞士(Allen A. Matis.,P.E. )表示，台灣是全球知名的科技島， 雖然傳統產業有外移現象，但在台灣即將加入 WTO 之際，可預料的是房地產市場將產生結構性變化，BLL 在與台灣接觸五年後，決定投資不動產市場，未來兩年內，投資規模將達到二十億美元。
BLL 並透露，在台灣的合作對象為張秀政，並將與鴻禧以各占五○％的比率，合作成立一家房地產開發公司，而第一個開發計畫是秀岡山莊，第二個是士林官邸周邊土地，第三個是大直美麗華飯店(鴻禧參與籌備的前置作業)。
BLL 與鴻禧各有如意算盤
鴻禧集團協理歐崑生表示，鴻禧與 BLL 的合組公司， 雙方已經簽訂意向書，進一步的簽約將在十一月完成。至於，未來這家公司由誰主導經營權？歐崑生表示：「 BLL 擅長財務控管及營建管理， 鴻禧則對台灣市場比較了解且善於營建工程，因此將會採分工負責的合作模式。」至於由誰擔任總經理及董事長，歐崑生說，雙方還在磋商中。
BLL 為什麼會選擇與鴻禧合作？據了解，與張秀政的「中國關係」有相當緊密的關聯。BLL 今年在雪梨奧運中以合作開發的模式承接了選手村工程。雪梨奧運結束後，BLL 也想吃下二○○八年北京奧運的相關開發案。因此，頻頻與北京市當局接觸，可是北京市相關人士卻要求 BLL 的計畫先要讓張秀政評估後才行。
所以，BLL 便轉向台灣與張秀政接觸，鴻禧集團在北京及天津都有高爾夫球場投資案，再加上張秀政也有意參與北京奧運的開發案，所以憑著這些關係，北京市才會提出「先讓張秀政看過」的要求。BLL 找上張秀政，是有求於他，而張秀政也苦於財務問題，因此雙方一拍即合，敲定合組地產開發公司的計畫。
對於與 BLL 的合作計畫，歐崑生表示， BLL 看好台灣的不動產市場，所以決定直接投入資金，而由於鴻禧的土地開發經驗相當豐富，再加上也看中鴻禧集團目前手中擁有的秀岡山莊、士林官邸周邊土地等開發案， 因此才會被 BLL 相中為合作對象。至於，BLL 是因為北京市當局的要求，才會找上鴻禧這樣的說法，歐崑生則是予以強烈否認。」
鴻禧與 BLL 合作，對低迷已久的國內不動產市場， 造成相當大的效應，許多資金吃緊的建商，紛紛探詢 BLL 接手其手中建案及土地的可能性。 這個訊息，也讓二十多家債權銀行對鴻禧集團的財務狀況提高注意力。
未來幾天是財務危機能否解除的最後關鍵
BLL 的投入，使得秀岡山莊開發案出現一線生機，而張秀政手中其他土地開發案也出現時來運轉的機會。
兩年前，王令麟將遠東倉儲名下的一塊信義計畫區二千七百一十一坪土地，以五十七億元價格賣給張秀政。八十九年初，張秀政又把這筆土地，以五十七億元的價格轉賣給新光人壽，以抵償向新光人壽貸款的利息。但這筆土地交易，雙方在合約上有加註一條但書，其大意是：如果該筆土地能通過台北市都發局的「二次通盤檢討」而將容積率由二八○％提高至五○○％以上，新光人壽扣在手中的十一億元尾款，就會交付給鴻禧。換句話說，如果這筆土地沒有通過「二通」，張秀政就會少掉十一億元的進帳。
所幸，前不久市府通過「二次通盤檢討」案，這筆土地也名列榜單之中。因此，這筆懸在半空中的尾款，也可望順利落入張秀政的口袋。未來這塊土地將開發為飯店，由於法令限制壽險公司不能直接經營飯店，所以將比照國壽將來來飯店以承租方式交由鴻禧集團經營的前例，交由鴻禧經營。
除了秀岡山莊及信義計畫區 C1 土地，鴻禧手中握有的士林官邸周邊土地開發案，也相當受到矚目。據了解，鴻禧已取得士林官邸周邊包括國產、遠雄、台火、台鳳等七成地主的委託同意書，面積約二公頃，將採低密度開發為高級別墅案。
從目前的跡象來看，經過近半年來的掙扎，張秀政正將套在頭上的緊箍咒逐一解開，不過，仍存有變數。 由於與 BLL 的合作，對鴻禧而言具有臨門一腳的意義，關係重大，但雙方對於由誰掌控經營權，仍存有歧見，如果雙方談不攏， BLL琵琶別抱另覓合作對象，鴻禧的財務危機就可能會回到原點；因此未來幾天將是鴻禧財務危機能否解除的最後關鍵期。
