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汐止葬送了多少財團 P.38

汐止葬送了多少財團 P.38

象神颱風過後,汐止再度成為水世界,全鎮都泡在水裡。

受到連年水災的影響,汐止房價一落千丈,新成屋價位從八十年的每坪十五.二萬元,慘跌至目前的十一萬元左右,平均跌幅高達二七.六三%,甚至部分量體太大的個案,價位已經跌到十萬元以下。汐止居民不僅深受水災之苦,房地產也慘遭套牢。然而這次的水災,不單單套牢汐止居民,也套牢不少建商及財團,其中三重幫的庫存土地無人能比,成員之一的宏國集團也是「受災戶」。

汐止房市猶如洗三溫暖


汐止不動產的大量開發,開始在七十八年左右。根據《租售報導》統計,十年來的推案戶數高達五萬二千四百一十六戶,居大台北地區之冠,而同時期新增的家庭戶數也高達三萬四千零五十四戶,成長幅度也是大台北地區之首。

汐止原本只是一個基隆河的河谷小鎮,面積僅二十萬公頃,而山坡地面積即達十八.二萬公頃。建商之所以會大舉搶進汐止,主要是因為它緊鄰台北市東區,而且土地取得成本低廉,再加上北二高等交通利多帶動,因此得以快速竄升。

汐止的開發,如果能分段分期,按部就班,也許問題不至於太嚴重。但是,政府在七十九年放寬「老丙建」限制,山坡地頓時奇貨可居;緊接著又在八十一年傳出將全面實施容積率管制。這兩項政策,成為汐止加速開發的催化劑,造成建商一窩蜂搶建的風潮。

近十年來,汐止不僅快速開發,也開發過度,整個環境已經惡化到令人難以容忍的地步,而每逢大雨必釀成水災,也成為汐止居民揮之不去的夢魘。事實上,當年政府的兩項政策,現在觀之,可以說是「汐止的催命符」,而建商及財團則是劊子手,不少財團身陷汐止難以自拔。

三重幫土地庫存最多


建商在汐止套牢的情況,可分為「套土地」及「套餘屋」兩種狀況。而土地套牢最慘的當屬三重幫成員,其中宏國集團仍有一○八九坪土地,而聯邦集團則有白匏湖地區的土地尚未開發。根據曾任汐止鎮長、現為立法委員廖學廣的統計,聯邦集團在汐止擁有的山坡地將近三百甲,約占汐止面積的四%,堪稱汐止最大地主。

宏國集團在民國八十年推出「宏國大鎮」預售案,戶數達一千餘戶,同時間日月光集團旗下的宏璟建設也推出「日月光中心」預售案。可是,宏國卻針對日月光案祭出低價策略,每坪開價十七萬元左右,因此形成熱銷,在短短三個月中便將所有案量售完,宏國集團因而淨賺四十多億元。目前,宏國在宏國大鎮旁仍保有一千多坪的住商土地,原本打算隨後推出。可是,因故一再延宕,也因此慘遭套牢。

宏國集團林謝罕見的小叔,聯邦集團老闆林榮三,十多年前在汐止推出「瓏山林」案,一時聲名大譟,林榮三也賺飽鈔票。瓏山林所占土地,僅是林榮三在汐止土地的零頭,他原本計畫依樣畫葫蘆在白匏湖繼續推出高級住宅,沒想到半路殺出廖學廣這個程咬金。

八十四年七月,汐止發生垃圾大戰,經建會曾經出面協調,建議在白匏湖設立垃圾掩埋場。高級住宅區旁竟然出現垃圾場,開發價值必然蕩然無存,而林榮三怎麼可能放棄這塊已經到嘴的大肥肉,於是與當時廖學廣大打筆墨官司,形成小鎮長與大財團的對峙。整個事件喧騰多時,最後結果是,聯邦集團的白匏湖美夢因此破碎,三百多甲土地至今仍然緊緊套牢。

除了三重幫以外,曾在汐止大量推案的幾個財團,如遠雄、日月光、東帝士等,目前在汐止仍擁有不少土地待開發,而蔡辰男在金龍湖地區,也擁有約一百甲的未變更山坡地,不過目前汐止天災人禍不斷,這些土地想要解套,幾乎可以說是「不可能的夢想」。

和信水蓮山莊是汐止推案冠軍


過去十年來,在汐止推案金額最高的建商,非和信集團旗下捷和建設莫屬。捷和在汐止只推出一個預售案「水蓮山莊」,可是總推案量高達一百八十七億元,總戶數高達二千零四戶,一出手就將其他建商給比了下去。

水蓮山莊除了勇奪推案量冠軍之外,運氣之差也是所有建商之冠。八十三年推案時,挾著和信集團的光環,在市場上引起矚目,購屋者趨之若鶩,創下八成以上的銷售高峰。可是,一連串的打擊接踵而來,先是被縣府勒令停工長達兩年,客戶因而紛紛退訂,銷售率降至五成以下。

停工令解除後,接著又發生林肯大郡事件,汐止房市陷入黑暗期,水蓮山莊也因而受到波及。完工之後,使用執照因七星水利會刻意阻擾,又拖了近一年。今年初,水蓮山莊終於否極泰來,復出房市,可是已經時不我予,由於大環境不佳,去化速度緩慢,直到捷和建設在八月六日宣布大幅降低價格,銷售率才起死回生,目前已經出清三百餘戶。可是,捷和建設也因為水蓮山莊案的拖累,元氣大傷。

另外,日月光集團旗下的宏璟建設在汐止累計推案金額達一八三.六億元,緊接捷和建設之後。宏璟的代表個案是「伯爵山莊」及「日月光中心」,推案日期約在八十年左右。宏璟建設的創辦人是人稱「張媽媽」的張姚洪影,她利用個人的「佃農」名義,在汐止鎮叭嗹港段承租了不少林地及農地,面積約四萬五千坪。這批土地在放領後,成為宏璟在汐止推案的大本營。

可是宏璟在汐止的發展並不順利,日月光中心及伯爵山莊都留下不少餘屋,到了八十五年,日月光中心的使用執照又延誤,餘屋因而滯銷。林肯大郡事件之後,使得同樣屬於山坡地住宅的日月光中心及伯爵山莊受到直接衝擊,目前依然還是「不動產」。

汐止目前除了讓居民飽受水患折磨以外,也是讓當年「共襄盛舉」的財團及建商至今仍刻骨銘心的傷心地。不少建商財團手中仍持有大量土地及餘屋,而這些也都跟著泡在水裡,想要脫困遙遙無期,而已經付出的成本、利息及稅負,也就如此付諸東流。

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