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WTO 對房地產的影響座談會 P.40

WTO 對房地產的影響座談會 P.40

台灣即將加入世貿組織( WTO ),對國內產業界而言,加入 WTO 將會帶來全面性的衝擊。農業將會首當其衝,成為第一個祭品,而汽車業也難逃厄運。但是,加入 WTO 的影響,並不全然是負面的, 也有不少產業界對此寄予厚望,期待能因此注入活水及新的契機。

對於久處低迷景氣的國內房地產業者而言, 他們對 WTO 抱著相當大的期望,不少業者希望因為加入 WTO,台灣的房市能吸引外資進入,景氣因此可以活絡起來。但是,加入 WTO 真的有如此的神效嗎?

針對「加入 WTO 對房市影響」這個課題, 今周刊特別邀請政大地政系教授張金鶚、立法委員李全教、內政部營建署國宅組組長何德富、怡高物業顧問公司總經理黃柏鈴、永慶房屋總經理廖本勝及國礎建設董事長祝文定等產官學的相關人士進行座談。以下就是座談會的內容:

房市十年少掉三十兆元市值


今周刊社長謝金河(以下簡稱謝):台灣的房地產行情,在民國七十八年到達高峰之後,就一路反轉,已延續十年之久。這段期間,國內很多業者竟然能發展到現在,是很了不起的一件事。目前,國內經濟景氣往下走,銀行的呆帳及逾期放款情形,始終無法解決,整個問題的根源,房地產不景氣扮演很重要的角色。以今年來看,股票市場從一萬零三百九十三點,跌到四千七百六十點,股價的總市值少掉六兆元左右,而對房地產而言,這幾年大概少掉三十兆元以上。房地產的下跌,災情其實比股票的災情來得更大。

所以,面對目前房地產不景氣,大家普遍都有一個看法:開放外資投資房地產,房市才能注入新的活水。 因此,台灣加入 WTO 之後,如果外資能進入台灣投資房地產,對台灣房市未來的發展,可以說是一大變數。

今天我們很榮幸邀到產官學的代表, 一起從不同的角度來探討「加入 WTO 對台灣房地產的影響」這個課題。

政大地政系教授張金鶚:國內房地產不景氣其實已經持續很久了,台灣房地產業者現在面臨的關鍵重點是││如何渡過難關?而這個課題背後隱含的意義是:房市未來到底有沒有希望?是不是還值得繼續支撐下去?事實上,房地產市場絕對還是會存在,而且會是非常重要的市場,因為國民所得依然還在提高。雖然房市依然會存在,但大量餘屋也仍有待消化,否則依然還是會陷於不景氣。為了增加需求,過去也曾有業者到海外銷售房地產,可是實際上效果不彰。

WTO 其實是一個結構性的影響因素,首先國際的財貨會趁勢進入國內,由於外商的進入,因此商業不動產如辦公室,會立即受到影響及帶動。 加入 WTO 受到衝擊最大的是國內的農業,而為了因應,政府已擬定農地釋出方案。農地如何釋出,仍有爭議及有待規範,但此時卻可以看到一個機會,也就是休閒產業的開發。

商業不動產及休閒不動產,是兩個最有可能會因而受惠的市場,至於對國內傳統的房地產市場會產生何種影響?坦白講並不大。

WTO 之後吸引外資進房市?


立法委員李全教:我不像張教授那麼悲觀, 加入 WTO 之後,對房地產的影響,到底是正面還是負面?我個人認為正面影響居多。 加入 WTO 之後,對景氣應該會產生活絡的效用,直接會帶來商業貿易的繁榮,而房地產也因此可以出現反轉的契機。

明年元月開放「小三通」,緊接著又加入 WTO,接下來「大三通」便勢在必行。如此一來,基隆、台中、高雄等港口都市,都會因為外來人口的湧入及資金的自由往來,帶來都市的發展。這個情勢所帶來的區域發展潛力,是無可限量的。因此,加入 WTO 後將會為這幾個城市的房地產帶來新的商機。

所以 WTO 帶給台灣的意義,是往上提升而不是向下沉淪。 目前立法院的當務之急, 就是盡速通過相關法令,讓 WTO 的正面效應能順利發酵,並將負面效應降到最低。

怡高物業顧問公司總經理黃柏鈴:其實台灣不動產的問題,不是出在供給面,而是出在需求面,所以從這個角度來看, 加入 WTO 到底會改變什麼需求?有三個面向值得考慮:第一就是 WTO 會帶來新的人口;其次是 WTO 帶來更流通的國際關係,而產生新的不動產消費動機;第三是目前的不景氣狀況,會不會因為 WTO之後,把消費能力提高。

加入 WTO 之後, 台灣的機會在哪裡?我個人覺得台灣的機會第一、是要發展自己的研發能力;其次、從地理的角度來看,台灣最大的優勢是位於太平洋國家的中心點,因此會形成兩大優勢:一是交通上的便利性,所以可以成為很重要的配發中心;二是結合文化上的優勢,成為進入大陸市場最重要的跳板。第三、因為台灣保存完整的中華文化,所以很有機會成為華人媒體的中心。

這三個機會,讓台灣具有競爭優勢。但是,我們如何利用這些優勢,在加入 WTO之後,吸引哪些外商進入台灣?我想可以吸引三種外國人來台灣,第一是高科技人才,第二是服務業人才,第三是以上人才的家眷。當然,這些有一個前提,而這個前提也是台灣經濟發展的鑰匙,就是兩岸的和平。

但這些人進來,真的會增加不動產的需求?其實這些人口,占整個台灣不動產的需求人口,只是極小的比率,而且他們的需求都是屬於商業性的,而且是屬於租賃市場而不是買賣市場。所以,對房市目前最頭痛的供給過剩問題,助益不大。

至於外資會不會投資台灣不動產,目前的答案是否定的,最主要的原因是,台灣不動產的投資報酬率實在不夠吸引人。台灣不動產的投資報酬率在兩岸三地中,一直處於最低的位置,甚至沒辦法支付房貸利息。

所以,我認為加入 WTO,應該不會很明顯地改變台灣房市的結構。

借力使力創造商機


內政部營建署國宅組組長何德富:因為公務員當久了, 真的是比較保守。 加入WTO 後,我個人的看法也不能說是悲觀,應該說是比較傾向保守。目前房屋市場是供過於求,據統計有八十多萬戶,甚至達一百萬戶以上的空屋,而每年增加的新房子,最近十年每年平均增加二十萬戶以上。

目前台灣都市計畫土地有四十四萬公頃,占全台土地的一二%左右,非都市土地,有登記的部分有一百四十萬公頃,九十二萬公頃的農地如果釋出一半,有四十六萬公頃。而目前國內都市計畫土地,還有很多未開發。

空屋這麼多,土地供給又不虞匱乏,因此可預期的房價會再降低。目前房地產業的利潤過低,甚至比銀行貸款還低。所以,業界不應再追逐供給量的提高,而應朝向質的提升及改變,才能找到一線生機。

永慶房屋總經理廖本勝:WTO 會帶來利多,也會帶來利空。WTO 的意義在創造一個全球公平開放的經貿環境,在這個環境中,台灣有機會但也有威脅,有優勢也有劣勢。但如果我們能利用機會去把威脅消除,剛剛各位所講的利多就會出現。反之,則所有的利空就會出現。因此,政府的政策及民間在此階段的因應,是非常重要。

雖然台灣與大陸明年才會加入 WTO,但效應卻已經發生,最明顯的就是很多產業往大陸跑。因為,台灣是以已開發國家身分入會,而大陸是開發中國家身分入會,所以大陸會享受到較多的關稅優惠。但是,這是否就是負面影響,其實也未必。

我現在比較擔心的是,台灣的優勢產業外移的現象,也就是一去不回頭,對台灣將造成極大的負面影響。

國礎建設董事長祝文定:台灣是以中小企業為主的經濟,長久以來中小企業經營者的共同經驗是「碰到問題,然後解決問題」,就國礎建設而言,我們就一直在發現問題,如七十五年長達五年的不景氣,當初也是因為實施容積管制,在台北市實施限建。但接下來熱錢進來,也創造房市有史以來的最高峰。七十九年因為政爭,股票從一萬點跌到五千點,接下來又發生波斯灣戰爭,跌到二千點,那時候比現在還慘,當時根本沒有人要看房子。而最大的黑暗期是因為全面實施容積率,而造成房市搶建風潮,致使房地產供給過剩,才會造成長達九年的黑暗期。

但是,國礎建設從八十三年以後,就不再碰觸台北市以外的土地,就是因為預見到超額供給的問題,因此到現在為止,國礎仍然能夠站得很穩。

為什麼選擇台北市發展,最主要因為台北市比較早實施容積率,所以市場發展方向基本上與台灣省是反向的,因此當台灣省下跌時,台北市則持續往上走。

WTO 之後,全世界的人都要往大陸跑,而台灣就在這個經濟黑洞旁邊,所以很多外國朋友說,他們要到大陸,須坐好幾個小時的飛機,而台灣就比較方便。事實上,台灣本身也是這個黑洞的一環,其他國家的人也想往台灣跑。而人潮來就有錢潮,接著能創造繁榮及商機。 所以,我們今天的房地產業者,在加入 WTO 之後,要走向精緻化及主題化,才可以找到一線契機。

謝:大家比較關切的是,十年以前房地產是重要的投資標的,現在已演變成要去住的時候才能創造價值,而如果不自住,卻囤積房地產,一定會付出慘痛代價。但是,在不景氣中,我們仍可看到一些房地產業者能維持不錯的獲利,能逆勢殺出重圍。

事實上,台灣住宅目前的供給量很大,但好的房子卻不多,我們常常講,房地產要創造需求,如何創造高品質、精緻化的房地產,吸引外商駐足,對業者而言就是一個值得掌握的商機。

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