冠德建設董事長馬玉山 EMBA 念了兩年，現在最讓人好奇的是，他經營事業的功力到底精進了多少？
去年是創業十五年最大危機
至於轉型，也是最近幾年才透過旗下的中冠創投公司，轉投資一些高科技公司。馬玉山這種堅守本業的作風，其實相當保守，可是，這種作風，去年就讓他吃足了苦頭。
去年的房地產市場其實相當弔詭，年初由於建商大舉推出豪宅預售案，因此創造出景氣復甦的假象。下半年之後，整體景氣急速下滑，房市泡沫也隨之被戳穿。然而，去年上半年，冠德仍然大舉推案，並且還跟進在信義計畫區推出五十五億元案量的「冠德世紀名門」豪宅案。
房市景氣不佳，馬玉山卻把所有注意力集中在營建業。因此利空流言便一波接著一波地空襲而來，到了十月，旗下轉投資的根基營造，甚至還傳出差點跳票三百萬元的消息。而冠德的股價也從最高二十五元，跌落到六元。昔日的「營建模範生」，也淪落成為雞蛋水餃股，冠德遭遇創業十五年以來最大的危機。
在風聲最緊的時候，已經修完 EMBA 所有學分的馬玉山，剛好學以致用，緊急踩下煞車，並著手進行瘦身計畫。馬玉山首先與合建的地主協商，將還在預售推案階段的個案，先行「喊卡」，另外手中庫藏的土地，也全面暫緩推案，同時也不再買進土地。
信義計畫區「冠德世紀名門」變更規畫為商業大樓
而由於住宅市場反應冷淡，「冠德世紀名門」案也變更規畫，改為商業大樓。如此一來，就可以省下一大筆的開發成本。
馬玉山也動員公司所有員工，大舉推進到銷售最前線，協助消化餘屋，馬玉山自己也親自下海賣房子。而這招確實見效，冠德去年新完工的「西園新故鄉」及關渡「冠德山水」兩案的銷售率都拉高到六、七成以上。在不景氣中，如此成績算是難能可貴，而冠德的餘屋壓力，也因此大為降低。
節流的效果有其極限，冠德要永續經營，還是得靠開源。房地產市場其實已經奄奄一息，除了轉投資高科技產業外，馬玉山認為冠德必須再另闢獲利來源。兩年前，冠德從國民黨營事業「齊魯公司」手中，盤下位於中和中山路一塊九千四百多坪的工業用地，原本計畫推出廠辦大樓銷售，而由於搶到容積率，所以可蓋到近十萬坪的樓地板面積。
直到去年初，這個案子還是朝廠辦方向走。然而下半年以後，景氣下滑的速度，讓原本信心滿滿的馬玉山也開始擔心。其實這塊土地的地段條件相當不錯，過去兩年來，B&Q 特力屋、特易購等大型量販店，就不斷來探詢進駐的可能。
中和九千多坪土地將闢建購物中心
因此，馬玉山認為如果變更為倉儲批發區，不失為可行之道。但經過評估後卻發現，量販店頂多用掉一、兩千坪面積，那剩餘的偌大空間怎麼辦？馬玉山想：「不如改為購物中心。」
目前政府正積極吸收投資，因此此案獲得台北縣府的大力支持，當作招商的成單。據了解，購物中心暫定名為「 Power City 」，馬玉山並表示：「資本額定為四十億元，冠德占三成，中華開發也已承諾投資，另外還有兩家外資企業也準備加入，預定在二○○四年動工興建。」馬玉山為冠德擘畫的新發展藍圖已經開始浮現，他說：「流通業是未來的發展趨勢。」
冠德累計前七月的營收為二十九．四一億元，較去年同期衰退四七．二％，預估達成率僅五一％。營收成績雖然不佳，但經過一番調整的冠德，似乎已出現擺脫陰霾的契機，今年下半年到期的公司債，總金額僅有七億元，資金壓力還算可以承受。所以，馬玉山現在可以好好地喘一口氣，然後重新出發。
