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萬一沒有台灣大股票怎麼辦?P.52

萬一沒有台灣大股票怎麼辦?P.52

眼前的殷琪,一手掌控台灣高鐵的未來、另一手與阿扁政府建立起深厚的革命情感,政商兩得意的她光芒四散,儼然是新一代的紅頂商人。然而,大陸工程這一家已經五十五歲的老牌營造公司,最近三年的業績表現,卻與殷琪的風光不成比例。

前年,大陸工程大幅調降財測,營收從原來的一百十七億元降為六十九億八千六百萬元,稅前盈餘從四億三千萬元降為四千一百七十四萬元,稅後每股盈餘○.○五元,降幅達四○%,要不是在年底前處分九千張台灣大哥大股票,獲利四億三百萬元,當年度大陸工程可能出現虧損。


去年首嘗赤字敗績

去年,大陸工程全年營收八十八億二百萬元,較前年成長二七.四%,但是卻出現七.三四億元的稅後虧損,每股虧損○.九六元。這是大陸工程創業五十餘年,第一次出現虧損。

今年上半年,為了美化帳面,大陸工程又處分了八千張台灣大哥大股票,大陸工程副總經理兼發言人洪義乾表示:「大陸工程目前手中仍持有十二萬張台灣大哥大股票,預計今年下半年還會再有一波處分動作」。

近幾年來,大陸工程積極進行轉投資,台灣大哥大是其中成績最亮麗的項目。但是比起台灣大哥大,大陸工程的其他轉投資,如投資興建建案、百貨零售等,成績就不甚了了。

大陸工程規模最大的土地開發案,當屬「青山鎮」。雖然在老董事長殷之浩時代,就曾經在台北市忠孝東路蓋過集合住宅及辦公大樓,但是給人的印象,始終是一家專作鋪路、造橋、打山洞的老牌營造廠。一九九六年,大陸工程對外宣布轉型計畫,將由原本的營造本業,跨足到土地開發興建領域,初試啼聲的第一個計畫,就是大型別墅社區「青山鎮」。


殷之浩打造青山鎮未竟全志

青山鎮位於向來被視為「別墅山頭」的新店大台北華城的外緣,華城只有一條對外聯絡道路,一進入華城社區就可以看到占地五十九.六公頃的青山鎮社區。大陸工程將青山鎮開發計畫視為公司的轉型代表作,並打算投注十年的心血進行開發,對殷琪而言,更是意義非凡,她將青山鎮的開發視為父親殷之浩的紀念碑。

其實早在二十多年前,當時大台北華城所在的位置,還是一片茶園與林地,殷之浩常與朋友來此登山,當時他就看上這片山坡地,於是開始收購土地,打算日後進行整體開發。一九九四年四月,殷之浩病逝,開發青山鎮的遺志就由殷琪繼承下來。

一九九六年青山鎮推出第一期一區的別墅住宅,總銷售金額四十二億元,共規畫一百五十二戶獨棟及重疊別墅,每戶坪數在五十至二百二十坪不等,總價則依坐落景觀位置及坪數大小,從一千五百萬元到八千七百萬元不等。

青山鎮推案時,大陸工程的宣傳文件特別強調「以造橋的精神打造青山鎮」,由於大陸工程在國內營造業的良好形象,不少人衝著這塊金字招牌而來,因此銷售成績高達八成以上。

不過去年以來,青山鎮陸續完工,但卻惹來一身腥。比起一般建商的粗率態度,大陸工程開發青山鎮的用心值得讚賞,山坡地社區最重要的水土保持及土木工程,大陸真的是憑著作橋梁的態度打造。


青山鎮一期二區銷售率僅有五成

土木工程原本就是大陸的專長,但是別墅這樣的工程,除了土木的「粗工」外,更重要的是如窗框、防水、貼瓷磚等這一類的「細工」,但這就不是大陸的專長。因此,完工後的青山鎮一期一區,地面以下看不見的土木工程做得相當好,但是地面以上看得見的細工部分,卻是慘不忍睹,幾乎所有房屋都出現漏水、滲水的現象,讓住戶個個指責大陸工程:「施工品質不良。」

對於住戶的抱怨,洪義乾坦承,「像別墅這樣比較細緻的工程,一點一滴都需要經驗累積,不可諱言的,大陸工程在這方面是比較欠缺。」為了將住戶的損失降到最低,殷琪指示:「大陸工程要負責到底。」務必要將所有瑕疵徹底解決。

青山鎮施工品質不良,雖然公司表示願意負責到底,但是對公司的品牌形象,已形成不良影響。去年再推出一期二區,共一百三十九戶別墅,總銷金額四十二億元,但是受到不景氣及之前風風雨雨的影響,推案至今,銷售率只有五成,比起一期一區的成績,顯然遜色許多。

青山鎮以外,大陸工程也大舉搶進台北市的房地產市場,近三年共推出七個個案,案量累積達九十多億元,產品規畫大多走辦公大樓或住辦混合路線。基本上,大陸推的案子都在台北市區內,而且都是走小案量的精緻路線。


敦化南路大樓賺錢不容易

洪義乾表示:「每坪單價定位在四十萬元上下,這個價位的客層,對於品質及建商信譽比較重視。」所以,大陸工程占有不錯的利基優勢,整體而言銷售率都還不錯。

然而,一九九七年大陸工程以每坪五百七十七萬元的天價,從太平洋建設前總經理朱偉人手中,買下台北市敦化南路二段上九百多坪的精華土地,卻被房地產業界認為是最大的敗筆。

這筆土地的總成交金額將近六十億元,太電占有一半股權,另外一半則由大陸工程及台橡平分。大陸看中的是土地帶有老建照,容積率高達百分之一千二百,比一般商業用地的容積高出三、四倍,表面上看起來相當划算。

不過房地產界人士卻認為,雖然有相當高的容積,但是以目前台北市的行情看,土地價格超過三百萬元以上,基本上都是賠本的生意,所以這個案子除非是自用,否則想要賺錢,根本就是不可能的事。

一九九七年,大陸工程另一個令人側目的轉型動作,是買下西門町的萬國百貨,隨後兩家公司又合資二十億七千多萬元,從大魯閣公司手中購入台北市大灣重劃區兩千坪的娛樂購物用地。


萬國百貨小賠一年出場

這個連續動作,被解讀為大陸工程將積極進軍百貨市場。洪義乾透露:「大陸工程的企圖心其實遠比外界所想像的大好幾倍。」買下大灣重劃區土地是想要做一個購物中心,而大陸背後隱藏的企圖,是要以經營萬國百貨及購物中心作為基礎,再拿下高鐵五個車站特定區的經營開發權,據估計每年可創造高達千億元的龐大商機。

可惜的是,由於時勢變遷,加上大陸工程缺乏經營百貨零售業的經驗,萬國百貨最後卻是以悲劇收場,大陸工程賠了一年後,不得不以出租方式,將商場出租給健身俱樂部賺取租金。由於萬國百貨的失利,產生連鎖反應,原本計畫今年動工的大灣購物中心,也無限期延後。至於,五個車站特定區開發案,當然也就無疾而終了。

近三年來,大陸工程積極進行轉型,但是過程及結果都不順利,唯一做對的事情,就是轉投資台灣大哥大,殷琪以每股十元的價格陸續吃進十五萬張台灣大哥大股票,除權之後每股成本只有五元。

前年以每股五十五元的價格賣了九千張,賺進四億五千萬元;今年上半年又以每股三十八至三十九元賣了八千張,賺了二億六千多萬元。對大陸工程而言,台灣大哥大已成為抗拒營建業不景氣的「十全大補丸」。

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