景氣低迷下的房貸減壓術 P.50

減壓第一招：有多少還多少

「擴大負債，增加現金」的理財觀念，在全球一片不景氣中已經不再適用，「零負債」｜｜沒有後顧之憂的人，才會最有機會翻本賺錢。

這個觀點其實很簡單，因為零利率已不再是日本的專利，全球都將因不景氣的衝擊繼續降息，做生意的銀行遲早會將存款利率降為○％，放款則因人事成本與一定利潤，仍會比存款高出一定比率。

這波降息之後，國內五大主要行庫一年期定期存款平均利率只有三．一二％，基本放款利率平均利率則為七．五四％，存放利差達四．四二％。如果你既是存戶又是貸款戶，你可是一頭牛被剝了兩層皮：利息收入不斷下滑，利息支出減少有限，這一增一減中，實際上你的利息損失是在擴大中。

所以，陳太太這筆閒錢，最好全數拿來還房貸本金，因為與其讓銀行兩頭賺妳的利差，倒不如先幫自己省點利息支出。


減壓第二招：「談判」，減少貸款利息

如果無法一次還清所剩房貸，或是覺得閒錢全部投入還款，其他投資機會成本會大增，就請盡可能降低貸款餘額，尤其是房貸利率仍高居在七．五％以上，更應該以降低房貸負擔為優先。

降低房貸支出的方法主要為兩種，一是直接降低本金、一是降低利率，以陳太太還有其他資金運用的考量，建議陳太太的第一步，是將部分閒錢做為房貸本金的清償，至於要拿出多少錢，則以「每月負擔節餘五千元以上、收入與必須支出不再剛好打平」為標準。

第二步為「談判降息」。這是最快的省錢方式，別難以開口，不去談談看怎麼會知道銀行可以讓步多少？如果銀行肯降的幅度太少，或是根本不想降息，再考慮其他減輕貸款的方式。


減壓第三招：「借低還高」

這是讓你的單一高利率貸款，轉換成多種低利率貸款的方式。除了多利用申請勞工、國民等具有特殊身分的低利貸款，可看看往來銀行開辦的其他貸款，其中可考慮同樣以房屋設定抵押的修繕貸款，目前銀行該項貸款利率約在六％至八％，而且只要符合申貸資格，銀行並不會干預實際用途，不妨拿來還較高利率的房貸，以減輕負擔。

另外有些政策性如最近開辦的風災貸款等利率也相當低，但是這類貸款多半必須出示證明文件才可申請，核准後銀行其實也不太會去實地查核用途無誤，唯須注意的是，有些銀行會對這類貸款設定較短的核貸年限，而且貸款額度也有限，因此想用此招省利息的，要先向銀行問清楚個人可以貸款的年限與金額，以免發生這些短期借款到期、卻無法清償的窘境。


減壓第四招：「長期契約改成短期契約」

這也是每個月有餘錢的人可以做的事。根據銀行統計，二十年期的房貸通常七年即還完，若你有能力在七年內即可還清貸款，又何必申請利率高於短期借款約三到四個百分點的長期借款？不過銀行多半不會允許貸款人將屬於消費性的房貸更改為可以借成短期周轉用的法人借款，然而如果你的議價能力很強，或是與銀行往來密切，不妨與銀行談談看更動契約。


減壓第五招：「房貸搬家」

如果原往來銀行不肯通融降息，或是降的幅度太少，房貸乾脆直接搬家，換別家銀行貸款，房貸搬家會產生額外費用，包括代書費、違約金、地政規費、鑑價費等等，因此房貸搬家與否，首先必須設算這些轉貸費用。根據永慶房屋的估算，前後銀行利差至少在○．八％至一％以上，一百萬元的房貸搬家才划算，若貸款金額為五百萬元，利差則至少為○．三％以上才划算，換言之，房貸金額愈低，換銀行的成本越高，因為需要越高的利差才不會賠本。

另外要注意的是，新的銀行能否給予舊的銀行相同的額度與成數，尤其是你的房子或附近路段在這次納莉風災時淹了水，或發生土石流，而且最近房價因不景氣，以及未來資產管理公司（ AMC )開張後， 大砍房價造成房價再度重挫，可能無法享有原額度與成數，因此房貸搬家之前，一定要先問清楚額度成數，以及銀行另外可以提供便宜的補救方式，以免還要另籌一筆高代價的清償資金；考慮房貸搬家時，也請優先考慮你的其他往來存款銀行或壽險公司，議定的條件也會較為寬鬆。


減壓第六招：「三角移轉」

由於政府這兩年來不斷提撥千億元低利優惠房貸，加上市場利率走跌，申請到優惠房貸者可說是有史以來房貸壓力最輕的一群人！錯過時機者如果夠大膽，不妨利用「三角移轉」：將房子過戶給第三人，由第三人重新申請優惠房貸，這也是所謂的「假買賣」。

此一「假買賣」的三角移轉方式，除了會產生與房貸搬家相同的成本，以及綜合所得稅中可能多繳個財產所得稅之外，也會有產權最後「弄假成真」的情況發生，因此會採此一方式減輕貸款負擔，多半是二親等以內的親戚。所以準備以三角移轉方式降低房貸利率者，可要特別做好資金流向證明與保存，以免遭國稅局補徵贈與稅。

要提醒讀者，如果以非「自用住宅」申請的貸款，在年度繳交綜合所得稅時，利息支出是不可做為列舉扣除而享有三十萬元的扣除額，因此利用其他非以自用住宅為名義的貸款降低房貸時，也要稍微設算此一部分。


主要銀行首購房貸利率表
機構名稱 貸款利率（％） 備註條件
第一年 　第二年 第三年起
台北銀行 6.2 6.2 6.8 7.9 已享有優惠房貸者，超過優惠額度部分仍可適用優惠首購
利率，可受理其他銀行房貸轉貸業務。
第一銀行 6.25 6.25 6.9 7.9 機動計息，但40歲以上申貸者適用6.75%，第二年7.7%，
第三年起8.25%機動計息。可受理其他銀行房貸轉貸。
高雄銀行 6.25 6.25 6.9 7.9 機動調整，可受理其他銀行房貸轉貸。
華南銀行 6.25 6.25 6.9 7.9 若事前約定部分還款者，則前兩年房貸利率加計0.2個百
分點，若事前並未約定，即提前還款者則須另付還款金額
1%的違約金。
台灣銀行 6.4 6.4 6.5 7.65 不承作其他銀行房貸轉貸。
彰化銀行 6.4 6.4 6.4 7.9 須借款三年以上才適用優惠利率，且可承作其他銀行轉貸
案件。
土地銀行 6.59 6.59 6.74 7.9 按基本放款利率調整。承作貸款二年以上的其他銀行房貸
轉貸業務。
合作金庫 6.59 6.59 6.59 7.905 可受理其他金融機構的房貸轉貸。
玉山商銀 6.6 6.6 6.6 7.85 提前還款無須支付違約金，可受理其他金融機構房貸轉
貸。
富邦商銀 6.65 6.65 7.2 7.75 若選擇部分還款，不須支付違約金，但若在三年內提前全
數還款且塗銷抵押權者，須另支付貸款總額1%的違約金。
萬泰商銀 6.66 6.66（分 7.55 8.15 單一利率為8.1%。受理其他金融機構房貸轉貸。
段式）
萬通商銀 6.68 6.68 7.25 8 依基本放款利率機動計息。受理其他銀行房貸轉貸。
誠泰商銀 6.75 6.75 7.75 前三年不得清償。
台新商銀 6.75 6.75 6.75 按基本放款利 第三年貸款滿三年者可提前還本，但不可結清，可受理其
率減0.44個百 他銀行房貸轉貸。
分點計息，目
前為7.95%。
安泰商銀 6.75 6.75 7.55 按基本放款利 提前清償或部分還款者，無須支付任何違約金，受理其他
率減0.2個百 銀行房貸轉貸。
分點計息。
上海商銀 6.98 6.98 -- 7.5 受理其他金融機構房貸轉貸。
中國信託商銀 6.99 6.99 7.7 按基本放款利 第三年起受理其他銀行一年以上房貸轉貸，但仍須視個案
率機動計息。 而定。
聯邦商銀 7.6 受理六個月以上其他銀行房貸轉貸業務。
交通銀行 7.9 不承作其他銀行房貸轉貸業務。
世華銀行 8 受理其他金融機構房貸轉貸。
註：實際情況依各機構承作標準而定

方式四：房貸搬家─1.清查是否有違約條款
2.計算轉貸費用與比較新舊銀行利差
3.打聽新轉貸後貸款額度與成數
4.選擇適合還款計息方式

最新各項政府優惠房貸政策比較表

政策性 對象及條件 資金需求總額 利率 戶數 最高貸款額度 貸款期限 注意事項
貸款方案
青年首購低 1.20至40歲，在當地設有戶籍。 每年220億元 前七年為3％ 每年一萬 每戶最高220萬 最長30年 1.低收入戶適用，
利貸款方案 2.與直系親屬同一戶籍或有配偶者。 七年後恢復一 戶，超過一 元。 青年首購適用自
（陳總統 3.本人、配偶、同一戶籍親屬均無自有住 般利率 萬戶以抽籤 90年度開始實
333方案） 宅，且均未受政府輔助購屋者。 決定 施。
4.家庭收入在戶數20％分位點以下之低收 2.實施日期：90年
入青年家庭。（約37.1萬元以下） 元月。
青年優惠房 1.20至40歲之青年。 保證總額度為 4.15％ 估計為2.5萬 台北市每戶450萬 最長20年 1.青年首購適用自
貸及保證方 2.本人、配偶及未成年子女均無自用 200億元（貸款 戶 元。台北市以外 2.89/8/14起，為
案 宅。每人限購一戶。 額度共1200億 地區每戶350萬 期一年，額滿為
3.借款人得就銀行核貸優惠貸款金額之 元） 元。 止。
20％申請信用保證（保證費率為年率 3.每人限購一戶。
0.4％，由借款人與金融機構各負擔 4.信保額度：台北
0.2％）。 市最高90萬元；
其他地區最高70
萬元。
一般優惠 1.年滿20歲者，每人限購一戶。 2000億元 4.15％ 10萬戶 台北市每戶250 最長20年 1.一般性民眾適用
房貸方案 2.購買新屋或中古屋皆可。 萬元。台北市以 2.限購一戶。
外地區每戶200 3.不限是否購屋。
萬元。 4.自89/8/14起，
為期二年，額滿
為止。
輔助人民貸 1.年滿20歲，在當地設有戶籍者（台北市 以政府機關每 4.875％ 每年約1萬多 220萬元 最長30年 1.每年一至三月間
款自購住宅 需連續三年）。 年核定額度為 戶 政府會公告受理
（國宅貸款） 2.與直系親屬設籍同一戶或有配偶者。 準 2.需向戶籍所布地
3.本人、配偶及戶籍內直系親屬及其配偶 之縣市政府申請
均無自有住宅者 申請書。
4.符合行政院公告之收入較低家庭標準者
（台北市140萬元，高雄市109萬元，
台灣省94元）。
5.本人、配偶及戶籍內直系親屬及其配偶
均未曾受政府輔助購（建）住宅者。
勞工住宅 1.已婚勞工或者未婚勞工年滿20歲且與直 以政府機關每 4.875％ 每年約3萬多 220萬元 最長30年 1.89年度將由抽籤
貸　　款 系親屬共同為一申請單位：惟四十歲以 年核定額度為 戶。 至改為評點門檻
上者得以本人為一申請單位。 準 制。
2.本人、配偶及系親屬至申請日前未曾 2.11月初至郵購
有房至座落記錄，且目前無自有住宅 買申請書辦理
者。 。
3.勞工本人、配偶、直系親屬從未獲政府
優惠貸款補助者。
4.本人、配偶及直系親屬符合申請資格
時，其共同生活之一戶以一人申請為
限。

註：正確之申貸資格應依政府正式公佈內容為準
資料來源：永慶房屋