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郭正利拋售14筆房地產度錢關

郭正利拋售14筆房地產度錢關

趙曉慧

焦點新聞

ShutterStock

626期

2008-12-18 11:21

天喜旅行社跳票事件,讓老闆郭正利跳上火線,試圖降低損害。他將賺的錢全部壓在房地產,自信可以毫髮無傷,但突如其來的一場日圓兌台幣的匯率風暴,還是讓他成為另類的金融海嘯受災戶。

在十二月二日這一天,兩大袋夾雜千元、百元面額的三千萬元現鈔,保全小心翼翼、戒備森嚴的運送至台北市博愛路的天喜旅行社,為的是總裁郭正利當天傍晚的記者會。這是郭正利創辦天喜十九年來,頭一遭被迫要用這種方式,向外界澄清周轉不靈的疑雲。
 

成堆現金展現公司實力


號稱身價上億元的郭正利,在媒體前展示堆成小山的現鈔,使出全力捍衛他的旅遊王國;雖然天喜財務風暴在這一場秀味濃厚的記者會後稍止,但企業的血脈——現金流量,依然是郭正利必須面對的無情考驗。

 

身為日本旅遊團的龍頭業者,天喜一年出團超過九.五萬人次,靠著精緻服務的口碑,雖然團費比同業貴了五千元,依然團團爆滿,高峰時每個月有三億餘元的現金入袋。

 

據同業估計,三年前旅遊景氣當熱時,天喜一年可以做到三、四十億元的生意。郭正利自己也說,鼎盛時期,天喜年營業額最高紀錄曾做到三十七億元,加上天喜做的是收現金的行業,為什麼如今他會缺現金?甚至還一度跳票三十二張,連四千元的支票都無法支付?

 

問題顯然出在郭正利的理財方法!一般投資人會將資產分散在股票、基金及房地產,但這些郭正利都不愛,他獨鍾房地產。「我平均一年買一次房地產,除了保值性相當高,也是展現實力取信於對旅行社財務有疑慮的旅客!」他自信的說。

 

經過多年累積,郭正利在台北、台中及高雄都會區都買了不少房地產;除了出租收益外,還坐享增值的好處。尤其當全國沉醉在馬英九總統當選後景氣大好的樂觀氣氛中時,郭正利在四月初大手筆買下台中市七期「由鉅藏玉」一百八十九坪、市價五千一百萬元的豪宅,一口氣拿出一千萬元的頭期款現金。

 

這只是他狂壓房地產的個案之一,從○六年十二月至今年四月,短短兩年半之間,他密集的大買四次房地產;包括台中市的豪宅「由鉅A-Z」、「由鉅三希」、「由鉅藏玉」預售屋,以及高雄市軟體園區「UFO」的新辦公室,付出的頭期款超過六千五百萬元,總價超過二億元。

 

為了籌措買樓資金,以及應付公司需要的周轉金,郭正利像其他投資客一樣,開始採用高槓桿策略,用房子抵押取得貸款,再去買更多的房地產。

 

從○七年十一月至今年八月期間,他另外拿出五筆中古屋,分別向銀行借出了六千四百八十萬元,這些短期借款利息從四.六四%到五.六九%不等。

 

本刊獨家取得一份郭正利二十七筆房地產清單,總坪數高達二七七八坪,銀行的待償貸款金額高達三.六二億元,若以利息三%計算,光是每月房貸利息保守估計就達一千萬元。

 

資金卡在急凍的房地產

 

投資房地產,郭正利喜歡買大坪數或合併戶,且非頂樓、有陽台的房子不買,以高雄市軟體科學園區內的「UFO」商辦為例,他就挑上一個有陽台、面向高雄港及漢來飯店的樓層,四月接受本刊專訪時表示:「當我們入住漢來飯店的日本客人,從窗外看到天喜掛出的歡迎布條,一定會很開心!」

 

郭正利喜愛稀有、頂級的產品,這也意味他必須付出更高的資金,一位房仲還表示:「況且現在銀行的放貸成數更加保守了,自備款只會比以前更高。」

 

儘管景氣急凍的氣氛早半年前就已經直逼而來,郭正利卻還打算擴充總部。

 

天喜總部位於台北市博愛路某棟大樓的十至十二樓,郭正利今年又租下該棟大樓一樓的一一○坪店面,作為服務櫃台。基於「租不如買」的考慮,他完全無視景氣的變化,也未考慮本身現金流量,居然還想要買下總價高達八千八百萬元的一樓店面。

 

天喜資本額只有三千一百萬元,郭正利是天喜最大股東,只要天喜繼續日進斗金,雖然壓力沉重,理論上現金流不至於會有大問題,甚至可以坐著等手上房地產增值的暴利。但人算不如天算,○八年金融海嘯,以及日圓兌台幣的升值波動,完全打翻了郭正利的如意算盤。

 

日本團受到金融海嘯的影響,消費意願降低,導致天喜○八年七月至九月初的日本出團量劇減,分別為三百二十團、二百一十團、一百四十五團,到十月之後才逐漸回升。郭正利承認,天喜的出團量三個月內掉了五四%,這代表收入也同步減少,讓他的現金流突然緊縮。

 

而且,專營日本路線的天喜,也面臨同業競爭以及微利的重大考驗,同業表示:「一般出團大概獲利僅七%至一○%,但是○八年十月中旬至十一月中旬日圓匯率變動最劇烈時,根本沒有利潤,充其量就是打平。」

 

屋漏遍逢連夜雨,郭正利忙著應付減少的現金而焦頭爛額之際,日圓卻在○八年下半年開始劇烈升值。

 

這三個月一萬日圓從可兌台幣二千九百元,一路升到三千二百元,且光是十月二十四日至二十七日短短四天內,一萬日圓兌台幣就從三千二百元升值到三千六百元,總升值幅度高達二四%,這讓日本線旅行社成本大增,一家旅行社總經理就說:「不景氣加上匯差成本增加,一些撐不下去的中小型旅行社,不是開始裁員就是關門倒閉。」

 

由於之前訂團的費用已定案,天喜無法向消費者收錢,只好自己吸收匯兌損失,郭正利無奈的說:「從今年九月到十一月,我們的流動資金就比去年同期少了七千萬元,其中包含六千萬元的匯兌損失。」
 

跳票  是資金問題前兆?

 

因為天喜付給日本合作方的團費,都是「團清」而非「月結」,無法拖欠。同業表示:「因為天喜是高價團,賠錢的幅度比一般價位日本團更恐怖,幾乎就是出一團賠一團。」

 

收入腰斬加上巨大匯兌損失,郭正利旅遊及房地產間的微妙平衡翹翹板,終於失衡,流動資金既卡在房地產,又必須支應與日本方面的出團花費,資金周轉的考驗加大。

 

然而,面對十一月十七日的跳票事件,郭正利對於本刊詢問,依然堅持說:「跳票當天上午十點,彰化銀行打電話給天喜財務部門提醒此事,但接電話的員工忘了告知主管,是人為疏失。」不願承認跳票與資金調度有任何關係。

 

但是連續跳票三十二張,卻分五天五次才清償,推說人為疏失,實難令人信服,也顯見他資金調度確實有問題。

 

郭正利行事霸氣、自信,看似天性樂觀,但不難感受到,他不輕易向外界透露內心世界。

 

「大哥這個人很愛面子,調錢的事情,從來就不是他親自出面,都是讓會計或導遊們承擔。」一位天喜的離職導遊這樣形容。

 

郭正利錯估景氣及匯兌情勢,將所有資產重壓房地產,是他今年投資的最大敗筆。

 

LAAFP國際認證財務規畫師協會執行長陳駿為就此分析:「房地產的槓桿操作很普遍,不過要有穩定的現金流量。郭正利房子多買在高點,還包括無法出租使用的預售屋要負擔高本息。當房貸支出需要暫時挪用公司的資金周轉,但卻因為輕忽景氣的變化,包括預付團費、承擔匯差支出等成本增加,現金流量就可能會出問題。」

 

雖然郭正利不願透露投資失利的實情,但仍必須面對這一場災難,以及明年更差的景氣。這讓他不得不聽從新任財務長的建議,盡快減少房地產部位。
 

房市零成交  變現困難

 

他已決定拋售手中幾乎一半,合計共十四筆的房地產,其中大部分是這二年買在最高點的產業,包括台中豪宅「由鉅三希」、「由鉅藏玉」,以及高雄市軟體園區「UFO」商辦部分辦公室,以換取生存最重要的現金!不過,目前台中七期房市冷到「零成交」,套現難度不小。在無情的景氣面前,再霸氣的旅遊大亨,恐怕都不得不低頭。

 

■拋售能帶來生機?——郭正利房地產一覽表

縣市

 區位

筆數 

 買點(年)

 現況

建坪(坪)

  總市值(元)

台北市

開封街

3

1997年

待售

56.58

1697萬

 

長安西路

6

1999年 

待售

468.84

1.35億

 

博愛路

3

2001年

自用

647.17

2.07億

 

新生北路

1

1995年

自用 

20.77

519萬

台北縣

淡水鎮

2002年 

待售

44.81

627萬

台中市

大墩十二街

1999年

待售

77.48

852萬

 

大墩十街

1

1999年

自用 

171.43

2057萬

 

五權七街

3

2006年

自用

227.58

3413萬

 

市政北一路

1

2008年

待售

189.57

4360萬

 

市政路

1

2007年

待售 

160.14

4000萬

高雄市

河北二路

3

1992年

自用

57.35

1032萬

 

泰順街

 1

1988年

自用

42.51

425萬

 

軟體園區

2

2007年

 1筆待售 

613.88 

9822萬

總計 27 2778.11 6.3億

資料來源:郭正利、房仲業者

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