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政策壓抑房市是實彈還是空包彈?

政策壓抑房市是實彈還是空包彈?

王榮章

焦點新聞

ShutterStock

673期

2009-11-12 10:08

國內房市最近很「熱鬧」,包括央行總裁彭淮南等官員輪番對房市發言,立刻牽動政府可能打壓房市的敏感神經,不但股市應聲大跌,房市買氣也立刻降溫;究竟這回政策抑制房價是有備而來的真槍實彈,還是選舉語言的空包彈,全民都拭目以待。

先來看這起「沙塵暴」的緣起!十月二十八日,央行總裁彭淮南邀集台銀、土銀、合庫等三大房貸龍頭銀行開會,提醒銀行授信時應注意風險控管,不要只看擔保品價值,應重視借款人償債能力;同時應避免壓低利率、殺價搶房貸的行為。消息一出,立刻引發政策可能打壓房市的聯想;二十九日台股一開盤,營建類股就跳空大跌,終場重挫逾五%,讓市場再一次體驗彭總裁的驚人影響力。

 

抑制房價言論衝擊房市買氣


由於效應強大,逼得央行在一天內二度做出澄清,先是發布新聞稿,強調沒有和銀行討論利率走勢,僅提醒銀行注意授信風險;傍晚時則再發布「金融參考資料」,強調股市波動主要有三大因素,包括美國公布新屋銷售不如預期、美股走勢拖累亞股和台股、在摩台指結算日股市波動向來較大等,刻意撇清股市重挫和央行對房市的談話有關。

而在彭淮南開了第一槍之後,經建會也剛好召開「薪資下降、房價上升、所得分配惡化」對策座談會,這是經建會舉辦的第二場高房價問題座談會,與會學者紛紛呼應彭總裁的看法,指出國內房市早在○八年第一季就已經出現泡沫,而「這一年多來更嚴重」。

政大教授張金鶚更抨擊房價泡沫化已使得台灣民眾活在「富裕中的貧窮」,高房價導致民間消費緊縮,非但降低生活品質,更衝擊國內總體經濟。

十月底以來,有關房價過高,以及種種抑制房價政策的討論,成為最火熱的議題,除了明顯衝擊股市中營建、資產、金融股的走勢之外,房市買氣也明顯降溫。

北市一線建商華固、冠德都坦言,從央行示警以來,來客數至少減少三成,市場氣氛轉趨觀望;不少建商乾脆把原先排定的廣告撤下,選擇靜觀其變,等待政策明朗化再說。

此外,在央行出面道德勸說後,銀行公會在十一月五日也做出決議,未來國人申辦房貸時,保證人須出具面額等同房貸金額的本票,此項議案也隨即送交金管會審議。銀行公會表示此舉將使銀行呆帳風險大幅降低;但建商則指出,房貸保證人未來須出具同面額本票的計畫,可能成為房市的大利空。

另外,公股行庫最近也密集開會,初步決定指數型房貸的加碼幅度將訂定下限,台銀等主要行庫房貸利率前六個月最低利率一.五%將是利率谷底,新房貸利率未來看升。

以目前狀況來說,這波包含官員、學者、民意代表等接連拋出的房市議題,初步的確達到降溫的效果。不過各界最關心、最迫切想得知的是,政策這次是不是玩真的?以及房價接下來會如何發展?

有趣的是,相對於學者站在社會公益的角度,慷慨激昂地發言,多數建商、房仲業者倒是老神在在,認為這些議題一下子就會過去,房地產趨勢更不會因此改變。

不少建商甚至表示所謂的房市泡沫是個「假命題」,因為考量各種主客觀因素,台灣房地產市場離泡沫階段還很遠;關鍵其實在國民所得,因為薪資所得停滯不前(一九九七年台灣平均薪資為三萬五四○二元,目前僅三萬四千多元,十年來不進反退),趕不上房價上漲的速度,才是民眾望屋興嘆的根本原因。

根據國泰地產指數的統計,今年以來的「可能成交價格」相當平穩,全國均價維持在每坪十八萬元左右,還低於去年第四季每坪十九萬元的水準,全台五大都會區中只有南高都會區在今年第三季有較明顯的調漲(漲幅約一六%);首善之區台北市則自○八年第三季起逐季調降,今年第三季已降至每坪五十一萬元。相較之下,亞洲主要地區如新加坡今年房價上漲約一六%;香港房價更大漲二八%、重返○八年三月的高峰;另外中國多數城市房價比一年前低價上漲一五%至二五%,台灣房價其實相對溫和許多。

 

豪宅

雖說房市整體價位波動不大,但每坪喊價300 萬元的士林官邸最近仍舊成為眾矢之的。(攝影/吳東岳)

 

天價豪宅被指為炒作元凶


既然如此,這波的降溫風潮到底是如何形成的?

建商私下指出,部分同業刻意渲染、炒作房價,導致社會觀感不佳,部分業者甚至點名士林官邸、亞太會館兩個炒得沸沸揚揚的大案,要負最大的責任。北市建商公會主管坦承,最近和政府部門溝通時,官員把巨幅廣告往桌上一丟,直接嗆聲:「你們哪有什麼困難,廣告做這麼大、一坪三百萬耶!」讓公會主管當場語塞。

 

行政院長吳敦義更明白表示,倘若台北市有的地區喊到三百萬元,大家不要買就好,不要多去渲染,以免帶動心理作用,「如果漲得太厲害就是不合理,人家不會接受的。」他呼籲大家不要協助哄抬。

 

因此儘管房市整體價位波動不大,不過豪宅價格已超越去年五月水準則是不爭的事實,也使得豪宅一時之間成了眾矢之的,被指為炒作的元凶。

 

綜合建商、代銷業者的訊息,台北市幾大預售指標豪宅案包括文華苑、敦南苑、吾疆等,實際成交價落在每坪一五○至一八○萬元之間;仁愛帝寶最新成交行情則逼近一七○萬元;但奪下第一豪宅寶座的無疑是傳出每坪兩百萬元轉手價的勤美璞真,綜合來說,北市「超豪宅」目前價位落在一五○至兩百萬元之間,兩百萬元以上的豪宅尚未出現。

 

降溫具體政策年後將出枱

 

不過信義房屋負責豪宅業務的協理郭方偉指出,豪宅帶動市場行情的邏輯性不強;而與去年相較,今年的豪宅買家,除台商之外,多是自住客,與去年多為投資客的情況不同。而根據信義房屋訪談多個重要豪宅客群的結果,顯示他們對近來有關豪宅稅等話題並不重視。

 

永慶房屋首席房產顧問葉國華則認為豪宅漲價有理,就像一輛要價一千萬元的法拉利,有錢人仍趨之若鶩一樣,高所得者會買豪宅很正常,但這只是少數特殊客群。他舉台北市為例,現在可以賣到每坪一百萬元以上的房子只有一九四三戶(不含預售屋、在建屋),以北市住宅存量約八十七萬戶來說,只占千分之二。此外,他也舉中國宏觀調控的經驗為例,上海經過幾波調控後,房價還是越漲越高,政策壓抑反而讓有錢人更能做好上車的準備,結果受害的是一般民眾,他因此提醒政府在制定政策時應有更周延的考量。

 

目前多數業者、專家甚至是股市分析師都研判,這次應該是喊話降降溫,不會有衝擊太大的政策出枱,房地產趨勢也不會因此改變。

 

不過一位熟悉內情的官員指出,這次放出風向球絕非即興式演出,而是經過沙盤推演的結果。房市降溫是政府既定政策,但不是打壓,而是要平衡一點;不過考量各種條件後,目前將不會有大動作,具體政策會在農曆年後才端出來。

 

這位官員進一步分析,執政團隊的思惟是老百姓買不到房子是政府無能,為了落實庶民經濟,未來一方面朝分級課稅、市價課稅等方向規畫,以落實公平原則並遏阻投機客;另一方面也要讓豪宅與一般住宅行情脫鉤,讓普羅大眾買得起房子。

 

此外,也考慮規範房仲業、代銷業,杜絕其哄抬行情的行為。他估計未來政策出枱後,房價將有一成的下修空間。

 

 房市政策及影響

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