張金鶚：一年後才是買房好時機

中央銀行六月二十四日召開理監事會議，宣布升息半碼（○．一二五％）。出乎意料之外的是，央行特別針對台北市全區，以及台北縣十個縣轄市 （三重市、中和市、永和市、新莊市、板橋市、新店市、土城市、蘆洲市、樹林市、汐止市），祭出選擇性信用管制措施；若民眾要辦理第二棟以上房貸，最高只能貸款七成，且取消寬限期，也不能再以房屋修繕等其他名目申請貸款！

此舉猶如對房市丟出一顆震撼彈，未來房市將何去何從？
 

等政策發酵 買房再等待

以往央行利率政策多是跟著美國走，這次脫鉤演出，讓市場有些意外；且是自二○○九年二月十九日以來，利率首次由降轉升。央行此次忽然出手打房，將發生什麼影響，學者專家、業者、投資客看法多空分歧。

不過，業者多認為，升息幅度不大，換算每百萬元房貸，每月多增加約四十七元的貸款，對房貸族影響有限。而針對大台北地區提出的選擇性信用管制政策，則對投資客有較大影響。

「央行終於開了第一槍！」政治大學地政系教授張金鶚表示，升息是替過熱的市場確立反轉訊息。他指出，目前房價高漲都是消息面和預期心理在支撐，預期未來因選舉、簽署ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）利多出盡、央行緊縮政策等因素，將是投資客出場的時候。

張金鶚表示，央行選擇性信用管制主要是針對投資客，他預估大台北投資客占三到五成，如果投資客都認為現在是最好的賣點，開始出脫手中物件，未來房價一定會反轉。

然而反轉訊息才剛開始發酵，投資客不會同時賣房子，市場消化這些浮額後，房價才會慢慢修正，一般民眾如果要購屋，至少要等半年到一年，甚至一、二年後，才是適當的進場時機。

儘管政府祭出打房政策，被視為下半年房市指標的新莊副都心二十四筆抵費地標售案，六月二十五日的標售會上，仍吸引大批建商、投資人與會；不僅全數標脫，還創下新莊標售案區域天價，每坪土地飆破一百五十九萬元。市場解讀這樣的結果儼然是打了央行一巴掌，利空澆不息房市熱度。

張金鶚表示，由於新莊副都心土地標售案幾乎和央行升息、宣布選擇性信用管制措施同步，使得標售結果似乎沒有受到影響。但他提醒，央行已經宣示讓房市降溫的決心，未來若效果不佳，央行還會祭出更嚴厲的手段，包括緊縮土、建融資等，促使房市降溫，民眾不可輕忽。

但台灣房屋首席總經理彭培業則認為，央行祭出選擇性信用管制措施，對想走短線、資金不足的投資客影響最大，有可能會拋售手中的物件。至於對有實力的投資客，買賣房屋主要考量地點的好壞和未來增值空間，不會在乎貸款成數少一成或二成。

而央行對台北縣十個縣轄市作出「貸款成數不得超出房屋鑑價七成、購屋無寬限期」等限制，彭培業認為，指標區新店市、板橋市因房價穩定將不受影響，其他區域則會短暫觀望。

他說，央行過去一年多維持低利率政策，這次雖小幅升息半碼，但暗示升息趨勢啟動，短期會對房市造成觀望，投資客買氣縮手。不過，長期來看，隨著經濟成長、失業率降低、國民所得提高，房地產後市仍樂觀。他認為，升息必須參考全球經濟狀況及國內的經濟發展，若升息造成房地產市場交易頓挫，相信政府也不樂見，因此，這次升息是否代表後續利率會持續走揚，還需要觀察。
 

打房不如做好區域規畫

知名傳奇投資客──陽昇國際實業總經理黃文雄指出，央行打房政策是針對投資客而來，但他認為升息不僅會讓投資客每月負擔的利息成本增加，也會使得一般民眾貸款壓力升高，對房市發展絕對是負面的。

在買氣觀望、投資客縮手之下，黃文雄認為下半年房市將由上半年的「價量齊揚」轉變為「價平量縮」的格局。他表示，儘管下半年大台北地區房價很難再上漲，但北市精華地段的房價受惠資金行情推升，還是有上升空間。

黃文雄表示，房地產是所有工業的火車頭，政府若要下猛藥打房，將會影響到所有市民。他認為，很多區域房價都還在一字頭，政府應該將公共建設做好，將民眾引導到這些地區買房，才是治本之道。

華固建設董事長鍾榮昌表示，央行政策有意讓大台北地區的房市降溫，會使得下半年買氣觀望，房價要再上漲可能不容易，但也不至於大跌。他認為，未來一到兩年內利率應會維持在二％至三％，對自用型的購屋者影響有限。但鍾榮昌認為，此次升息對購屋者來說仍是個警訊，宣告低利率的時代已經過去。

鍾榮昌表示，央行對台北縣市採取選擇性信用管制措施，對投資客影響較大，尤其是北縣的投資客，因北縣投資客的貸款情況比北市多。鍾榮昌說，就算央行不打房，房價也不會永遠上漲，他樂見市場回歸理性。