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中資樂當外資 政府「房」不勝防

中資樂當外資 政府「房」不勝防
大陸開發商在台首宗推案(圖右建築為接待中心),上周拿出一戶網站公開競標,最後由一名上海投資客得標

梁任瑋

房地產

攝影/林煒凱

766期

2011-08-25 17:20

開放陸客自由行近二個月,台灣建商期盼的陸客買房商機在哪裡?過去九年,陸客經由正式管道來台買屋的官方數字總和僅四十五戶。其實陸客早已化身外資,悄悄布局台灣房市。

台灣開放中國大陸民眾來台購置不動產長達九年,加上七月一日正式開放陸客自由行,讓「陸客買房」議題再度加溫。

不過,根據內政部地政司統計,二○○二年至一○年底,一共只有四十五件核准通過,平均一年交易量僅五件,讓人不禁懷疑建商宣稱的陸客「大補帖」莫非只是空包彈?

其實,開放陸客買房的政策定位矛盾,一方面政府不希望陸客來台置產而炒高房價,所以對一年成交五件這個數字,自認「把關」嚴格;另一方面,又希望以此促進大陸對台投資,以平衡目前台商一年對大陸超過一百億美元的巨額投資。

在「政策開放、審查從嚴」情況下,高資產陸客早已透過商務簽證方式來台看屋,並利用外資身分買房,讓政府根本查不到。雖然政府努力防止中資來台「炒樓」,政策也形成一定的壓抑效果,中華兩岸商機促進會理事長蔡為民表示,相較官方統計陸客來台購屋僅四十五戶,?面下的成交量至少是十倍!

 

從嚴審查  徒具形式  萬通集團直言  墊高台北房價

 

根據目前法規,中資來台置產採「特許制」。大陸人士買房須由內政部、陸委會、國防部、國安局聯合審查;大陸企業則須內政部再會同主管機關經濟部審查,而且企業法人只限營業處所之需,光審查期就要一二四個工作天。


「簡而言之, 目前陸客來台購屋有所謂的五四三條款,就是『五成房貸、一年停留四個月、三年不轉售』限制,但這根本澆不熄大陸人對台灣房市的熱情。」蔡為民說,大陸人民若取得台灣不動產所有權,一年可在台居留四個月,對陸客是很大誘因,中國建商看好這個商機,明年底應該會有五家以上登台。

其中,最早「登台」卡位,就是中國「大腕級」建商,萬通集團董事長馮侖。他已在台灣淡水小坪頂,推出首宗大陸建商投資興建的預售案──「萬通台北二○一一」,今年六月開賣,開價每平方公尺四萬人民幣,約每坪六十三萬新台幣,是目前淡水房價的二.五倍。

雖然開價令人吒舌,但第一期一三五戶,目前已有四、五十組客戶預訂,其中七、八成是大陸人士購買。而且對台灣人來說,根本不知道這個案子已經開賣,原因就在萬通以新加坡公司身分在台賣屋,行銷模式相當低調,在台沒有委託代銷公司銷售,而是由萬通國際台北公司的業務部直接服務,當然也沒有做任何的公開宣傳。


銷售方式主要是透過大陸代銷公司易居,在對岸召集賞屋團來台看屋,而且要到接待中心看屋一律採預約制,產品也完全比照大陸房地產格式,以人民幣計價、平方公尺為單位面積。

由於該案現階段仍是預售屋,目前還不需要向內政部申請取得不動產手續,所以有意購買的客戶,不管是要在台灣或大陸簽約都可以,還可以直接在大陸付款,等到二○一四年交屋時再辦貸款,這一切,擺明了就是為陸客服務。


馮侖當然不是省油的燈,明知道陸客來台購買不動產規定嚴格,還貿然以身試法。他看中的是大陸豪客海外置產已成趨勢、台灣房價比起香港仍然偏低,以及陸客對台灣的特殊情懷。

首次在台灣賣屋的馮侖舉了大陸湖南名模呂燕的故事為例,「呂燕雖然身材修長,但眼睛非常小,臉上還有雀斑,大陸沒有人認為她是美女,但卻被一家經紀公司相中,請她到巴黎走秀一炮而紅,回到大陸,身價比當地其他的模特兒還高十倍。」

馮侖說,現在他就是要拍一個「台北呂燕」的故事,小坪頂在台北人看來就是「不起眼的呂燕」,而他要當獨具慧眼的「模特兒經紀公司」,把萬通台北二○一一賣得比台北當地的房價高十倍,成為市場的領導者。

日前才找大陸藝人張鐵林代言建案的鄉林建設執行副總呂理全也說,想來台灣置產的大陸人很多,尤其是買預售屋。因為前期自備款不高,又可利用工程興建期間向內政部辦登記手續,甚至也有中資利用台灣人頭公司購屋,手續更為簡便。

「台灣一張床,勝過北京三間房!」呂理全說,目前來台自由行的陸客基本上都是金字塔頂端階層,每位客戶口袋都深不可測,決定來台置產的原因只有「喜不喜歡」,對於地段、增值性不太重視,最在乎自由行開放的程度,因為這攸關來台方便性。因此,明年初的總統選舉結果,成為陸客來台購屋意願的最主要考量。

 

外資、台資出名  中資出錢  政府曖昧  高房價難「降服」

 

因此,即使來台置產,不少陸客也採用「外皮陸骨」的方式,藉由在第三地開設公司,並用該外資公司名義來台購買不動產。例如去年九月中國錶商亨德利就是以香港公司名義,投標台北市忠孝東路四段安泰銀行店面,由於香港民眾購買台灣不動產毫無限制,以港商名義來台,也成為目前中資購置不動產最常見的方法。

美商ERA不動產研究中心經理李恆宇透露,陸客來台置產在市場也發展出「國內需求,國際下單」的新模式。日前台灣就有知名旅遊業者想買進中型旅館,但礙於資金不足,於是與房仲公司合作,邀請大陸房地產開發公司來台參觀特定標的,看看雙方是否可採合資方式合作。往後這種「台資出名、中資出錢」的模式,將會是商用不動產市場的趨勢。

 

「政府不是不曉得中資迂迴來台購屋,只是不查而已。」淡江大學產經系教授莊孟翰批評,政府曖昧的態度只是讓中資有機可乘,如果不壓抑中資來台置產,房價就會一直撐在那裡,高房價也將繼續成為台灣人「無法承受之重」。

 

中資

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