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炒房大咖黃勇義 縱橫房市撈錢三招

炒房大咖黃勇義  縱橫房市撈錢三招
(圖片/蘋果日報提供)

梁任瑋

房地產

攝影/陳俊銘

782期

2011-12-15 14:53

被外界喻為台北炒房投資客頭號戰將、綽號「勇哥」的黃勇義,日前因炒房逃漏稅被檢調收押,消息傳出後引起一陣議論。勇哥究竟是什麼樣的人物,讓他能在台灣房市炒房二十年不敗?

黃勇義,一個大家在媒體看過,卻又不熟悉的名字,之所以神祕,那是因為相較黃文雄、黃家進與劉月釵「三黃一劉」等投資客,黃勇義(勇哥)是行事最低調的一位,外界總難一窺廬山真面目,更遑論在媒體上看到他的照片,儼然是「最熟悉的陌生人」。

 

行事始終低調 因被收押而曝光


這幾年,在台北房市崛起的幾位投資客,以綽號「雄哥」的黃文雄為例,目前為住商不動產加盟店東兼台北市房仲公會副理事長,乾爹是房仲業大老、東森房屋董事長王應傑。黃文雄這幾年活躍於台北市房仲公會活動,在累積財富後,也希望更上一層樓,積極爭取理事長大位,但因投資客備受爭議的身分,引起其他仲介會員反感,因而作罷。

至於「帥過頭」黃家進,為了招徠網友揪團購屋,喜歡在媒體曝光,更因上過談話性節目《2100全民開講》一炮打響知名度,他的名下只有一戶自用住家,其他房地產投資都是用網友名義購買。以他的資金實力,在投資客圈子當中,其實並不算突出。

另外,「劉媽媽」劉月釵不僅高調用本名買下東區SOGO百貨附近店面、仁愛路豪宅「帝寶」、信義路豪宅「勤美璞真」,還培養兒子俞昌哲接班房地產投資事業。從一家皮鞋店老闆娘翻身為投資大咖的人生故事,更是被投資客奉為經典。

相較之下,黃勇義從不接受媒體採訪,他的炒房手法多數都是以訛傳訛、只聞其聲不見其人,此次是因為被檢調收押被拍到,照片才首度在報紙曝了光。

身材高瘦、戴著黑框眼鏡,總是穿著普通夾克外套的黃勇義,斯文的外表,乍見他時完全無法與炒房時的霸氣連結在一起。

今年四十八歲的黃勇義,退伍後第一份工作,就是到萬華一家房仲店頭擔任業務員。一九八九年眼見台灣房價飆漲,他辭掉房仲工作,跳下來做投資客自己賺。

不過,剛起步的他,受限自有資金少,先從新北市三重、蘆洲低總價的區域開始買賣,但當時黃勇義就懂得替不動產創造「附加價值」。例如,老公寓屋況與賣相較差,他就會找工班重新裝潢粉刷,提高銷售時的房價與利潤,姑且不論施工品質如何,他可說是將行銷學發揮到淋漓盡致。

 

黃勇義

黃勇義身價50億元,但他的位於社子葫蘆街的住家一點都不起眼,一樓就是天義國際辦公室。

 

用三招 縱橫房產投資


雖然黃勇義搭上前一波房地產景氣高峰,但隨著之後台股從萬點崩盤,房價跟著兵敗如山倒,也讓黃勇義的炒房人生遭受極大的挫折。一九九六年到一九九八年,一度因為資金周轉不靈,出現房貸延遲繳款情形,讓他差點就要收山,所幸熬過景氣寒冬,二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後,房市買氣復甦,才讓黃勇義活了過來。

歸納黃勇義縱橫房地產投資市場有三招。第一,擁有過人的體力,他對於買賣房屋有很強的信念,可以每天從社子騎機車到台北市大安區看房子,風雨無阻,因此「一年要騎壞四輛摩托車」。

一位東區資深投資客就說,「黃勇義這樣搞,也是很需要體力,我們光處理一、兩間就很費神了,更不要說同時有兩、三百間在handle(處理),要是我就沒辦法像他一樣control(管控)!」

第二,與大台北各家房仲業務員維持密切的互動。「做投資客這行,最重要的就是房仲人脈!」如果找到熟識的房仲在第一線幫忙開發案源,就等於掌握源源不絕的炒作機會。尤其像黃勇義炒中古屋住宅已玩成精了,仲業報給他案子,他可以不用到現場看屋,從門牌就分辨得出屋況,立刻決定成交,加上他的進貨量大,與他配合的業務員根本不用擔心沒業績。

而且黃勇義對仲介很阿莎力,只要幫他賣掉房子,不但給足佣金二%,有時候還會另外包十萬元紅包激勵獎金,讓仲介更有衝勁幫他服務。

甚至業務員賣不掉的案子,也會請黃勇義幫忙處理。因為曾受惠於黃勇義,業務員一有好物件,第一時間就主動報給黃勇義,讓他比其他投資客更快掌握Apple級(條件好)的物件。

第三,龐大的資金部位,手頭上隨時可動用的現金高達上億元,成為他掃貨源源不絕的銀彈;他深知房市的「領頭羊效應」,將資金重押大安區精華地段,讓財富加乘效果更為驚人。這八年來,大安區房價從每坪三十萬元,一路起漲至今每坪站上一百萬元大關,黃勇義的身價也跟著水漲船高。

真正奠定黃勇義在投資客圈的江湖地位,是○三年左右靠著台灣房地產市場低利率、低總價、低自備「三低」的投資環境,成為他壯大勢力規模的沃土,加上過去十餘年買賣房屋的經驗,他敏銳地嗅到房價正要起飛,因而將大量資金轉進台北市大安區、中正區、信義區的中古屋市場,直接在市場上放話「大安區每坪三十萬元以下的房子全吃」,全盛時期手頭上有三百戶房子,平均每天成交十五戶,成為台灣最大咖的房地產投資客。

 

黃勇義

 

善於管理物件 因逃漏稅被盯

 

為了爭取到銀行高成數的貸款,黃勇義炒房操作,都是找熟識的親戚朋友當人頭收購房屋,因為他們多半是銀行眼中信用良好的房貸戶,他再用人頭出面向銀行超額貸款當作買進其他房子的周轉金,例如成交價一千萬元,他可能就貸一千兩百萬元。

 

隨著買賣數量愈來愈多,他的家族人頭已不敷使用,黃勇義才在市場上找其他人頭搭配,因為他的房子都是買進後,稍微整理過後就賣出的「短炒」性質,持有時間都在三個月左右,人頭費從幾千元到幾萬元不等。

 

黃勇義貨源多,管理房子也很有一套。最早他先設立物件網站平台,裡面有一個物件總表,方便所有仲介、網友可以上網查詢物件資料,他的房屋鑰匙都直接放在委託的仲介店頭,買方要看屋,都透過仲介帶看,一旦物件賣掉,他會傳簡訊告知各大仲介,其中與他往來最深的就是台北市多家住商不動產加盟店。

 

不過,黃勇義在網路上賣上百間中古屋的名聲傳開來後,因為未繳營業稅,被財政部盯上,自○八年起,國稅局針對個人以營利為目的銷售中古屋、法拍屋,一年達六戶以上者,就要依法課徵五%營業稅、一七%營所稅,市場認為這根本就是「黃勇義條款」。

 

後來黃勇義乾脆成立天義國際經營炒房事業,登記資本額一千八百萬元,雖然他已躍升為市場上交易量最大的投資客,但依舊不改低調作風,公司就直接設在他住的社子葫蘆街大樓一樓店面。從外觀上看,經過的路人絕對想不到葫蘆街這家沒有招牌,一點都不起眼的店面,高峰期每天交易的房屋金額高達上億元,這家公司的負責人「勇哥」身價有五十億元,?面上很多上市公司董事長身價還不如他。

 

姜太太包子店

今年初黃勇義買下北市東區「姜太太包子店」店面,產權登記在太太郭枝芬名下。

 

仁愛敦南

黃勇義也有買下兩戶仁愛路四段的豪宅「仁愛敦南」。

 

郭枝芬

黃勇義太太郭枝芬的戶籍竟然登記在天母東路這家房仲公司內。

 

房市滾利十餘年 因奢侈稅遭罰

 

今年初,政府為了宣示居住正義,不但祭出奢侈稅牽制投資客,檢調也開始介入調查黃勇義炒房逃漏稅,因為資料數量龐大,直到十二月七日才收網,外界才一窺他從○六年開始,透過三十六個人頭帳戶,四年內出售九百四十戶房屋,主要集中在台北市、新北市等高房價地區的炒房地圖。

 

初步統計,天義國際涉嫌逃漏營業稅、營所稅,其中營業稅和營所稅除了補稅,另外都重罰一倍,加上公司未分配盈餘加徵一○%的稅款,逃漏稅金額十一.五億元,初估補稅加罰款高達三十九億元。

 

自從今年初房地產市場一片風聲鶴唳後,黃勇義不但很難再找人頭購屋,他的親朋好友也紛紛避之惟恐不及。使得黃勇義在六月奢侈稅上路前陸續拋售旗下房屋,「只要不賠本就賣」,幾乎都賣得差不多了。但外界不知道的是,他也陸續將回收的資金改玩有租金收益的店面、總價上億元的豪宅。

 

例如,奢侈稅上路前,他就以總價二.二五億元買下台北市復興南路SOGO百貨復興館附近的「姜太太包子店」店面,並已在十月過戶到他太太郭枝芬名下,這是他們夫妻倆罕見地用自己的名字購買不動產。而且郭枝芬的戶籍竟然是登記在天母東路一家住商不動產加盟店內,顯見他們與房仲往來密切,已到了生命共同體的程度。

 

此外,黃勇義也持有西門町成都路戲院一樓的全家便利商店店面,還有博愛路正在興建的「揚昇君臨」預售豪宅,以及仁愛路四段「仁愛敦南」豪宅。

 

已在房市呼風喚雨十幾年的黃勇義,今年被國稅局一連串追稅動作搞得身心俱疲。近日在成功大學一○一年管理學院高階管理在職專班(EMBA)甲組的錄取名單中,竟赫然發現黃勇義的大名。只有東南工專學歷的他,在離開學校近三十年後,也開始想重拾書本回歸單純的學生生活,反璞歸真,不想再涉入投資圈中的是是非非。

 

黃勇義炒房逃漏稅的事跡曝光後,過去幾天也引起網友正反兩極不同的評價。有網友對他哄抬房價的行為大加撻伐,甚至對於他這幾年所賺的獲利,都將吐出來感到大快人心;不論如何,黃勇義已在台灣房地產史上留下一個驚嘆號。

 

黃勇義
出生:1963年
現職:天義國際負責人
學歷:東南工專
經歷:房仲業務員
成績:5年炒房940戶

 

黃勇義炒房流程揭祕
仲介報物件
以低於市價1~2成購入
找人頭登記產權
向銀行申請房貸,並超額貸款
以不實房產交易契約將資產登記在人頭戶名下
重新整理屋況,簡單裝潢
房屋出售,獲利出場
逃漏稅捐稽徵

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