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打敗101的全台最貴商辦 如何逆勢滿租?

梁任瑋

焦點新聞

吳東岳 攝影

2018-08-09

「南山廣場」新落成,租金逆勢創新高,不靠豪華裝潢,全因3大策略打造九成出租率, 許多跨國企業紛紛進駐,包括勤業眾信、羅氏藥廠、貝萊德投信、EPSON等。

台灣最貴商辦寶座換人坐!台北市信義計畫區頂級辦公大樓「南山廣場」甫於今年六月啟用,不僅以每坪月租金五千元超越台北一○一大樓,且出租率近九成,「在商辦市場一片不景氣中異軍突起,甚至帶動信義計畫區商辦租金上揚。」戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍說。

 

時間先回到二◯一二年七月,南山人壽以二百六十八‧八億餘元打敗國泰人壽,拿下世貿二館(南山廣場土地前身)五十年地上權開發案,當年是潤泰集團旗下潤成投資公司入主南山首度出手投資不動產,也一舉寫下保險公司天價投資不動產新紀錄。

 

天價拿下五十年地上權的土地,扣除設計、申請建照、施工等時間,可出租時間最多只有四十五年。由於取得成本不菲,又要符合壽險業投資商辦二‧三四五%的投報率規定,非得開出高額租金不可,市場接受度仍是未知數,均挑戰南山人壽不動產投資部門。

 

1.南山廣場訪客管理系統可做到無人化管理。

2.第1家進駐的德事商務中心,引進多項智能系統,包括光電玻璃。

 

策略一》攜手日本三菱地所

引進最先進技術與設備

 

由於基地腹地大,為了打造頂級商辦規格,南山廣場與日本三菱地所合作,採用國際綠建築及建築科技最高標準共同規畫興建。

 

「三菱地所的嚴謹程度超乎想像,這也是工程進度可以如期完成的關鍵。」南山人壽主管透露,三菱規畫過很多日本超高樓層商辦,在建築設計及工法上,注入多項最先進的技術與設備,例如,南山廣場的雙層電梯就將門禁管制結合「智慧分配乘車控制系統」。在上班、中午用餐的尖峰運輸時間,將前往相同樓層的乘客,分配到同一電梯車廂,不但節省能源消耗,也可縮短等待電梯的時間。

 

策略二》採綠建築最高標準

符合跨國企業挑選關鍵

 

有了三菱地所加持後,南山廣場決定以「綠建築」作為凸顯品牌形象的主戰場。

 

「商辦大樓是否符合綠建築標準,絕對是目前跨國企業第一優先考慮條件。」商用不動產顧問公司世邦魏理仕集團(CBRE)台灣區董事總經理朱幸兒分析,愈來愈多外商公司重視企業社會責任(CSR),進駐符合綠建築標章的大樓可替品牌加分。

 

南山廣場的辦公空間全面採用LED燈具,並配置散光板,達成辦公區域照明需要,並降低燈具發熱量、減少空調能耗。此外,都市建築能源消耗最大的是空調,若要為室內引入優美的景觀和自然光線,南山廣場在主要辦公使用空間樓層,設置了垂直與水平遮陽,同時採用灰色Low-E 複層玻璃;頂層景觀餐廳則採用全透明玻璃,搭配自動控制的百葉,白天可達遮蔽九◯%以上的效果。

 

更重要的是,南山廣場室內空間設有「二氧化碳濃度偵測感知器」,並於各層陽台裝設與台積電同等級的新鮮空氣引進設備。只要二氧化碳濃度超過九○○ppm,就會自動輸送新鮮空氣,讓在其中的上班族,保持頭腦清醒、工作更有效率。租戶德勤財顧總經理范有偉指出,「別小看這一項小設計,許多會議就因為有這項貼心的裝置,讓與會人員可以在預定的時間內圓滿達成共識。」

 

 

策略三》提供免費設施

每層必備淋浴、暖氣、哺乳室

 

「以前淋浴間、暖氣只是商辦的附帶設備之一,但南山廣場四十八樓每層都有。」最近入駐的德事商務中心台灣總經理林沛欣說,隨著樂活意識抬頭,愈來愈多企業員工習慣騎Ubike上班,上班之前可以沖澡,也可以讓終日奔波的商務人士有個喘息空間。此外,為了營造友善職場環境,每個樓層都預留哺乳室空間,也大受企業租戶歡迎。

 

南山廣場提供租戶這些看似不起眼的免費設施,果然吸引到不少跨國企業青睞,包括勤業眾信會計師事務所、台灣電通、路透、常在國際法律事務所、德事商務中心、羅氏藥廠、玉山銀行、貝萊德投信和愛普生(EPSON)等都已與南山簽約陸續遷入中,使得南山廣場出租率達九成,是近年台北市頂級商辦少見的成績。

 

南山廣場逆勢創造高租金的故事證明,頂級商辦要衝出高租金,絕非靠豪華裝潢取勝,在租金與出租率間達到完美平衡的關鍵,靠的是提供貼心而完善的設施,才能擄獲頂級客戶的心。

 

南山廣場

投資興建:南山人壽

基地面積:5300坪

樓層高度:地上48層、地下 5層

完工時間:2017年底

購物廣場進駐:
台日合資微風南山廣場(atre、PRADA、blue bottle咖啡)

商辦租戶進駐:
勤業眾信會計師事務所(8個樓層)、電通安吉斯集團(5個樓層)、玉山銀行貴賓理財中心、貝萊德投信、愛普生

特色:台北市第2高樓

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