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【西門町淘金術之一】擁23店面、月收租金3千萬 他靠三招成西門町包租王

【西門町淘金術之一】擁23店面、月收租金3千萬 他靠三招成西門町包租王

製作人‧方德琳、撰文‧梁任瑋、謝富旭

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唐紹航

2018-11-22 15:42

走在台北市西門町商圈,只要提起「店面王」,每個人都會不約而同稱呼「Seven董仔」這號人物,他正是在西門町持有店面最多的林世昌。

「Seven董仔」稱號的由來,一是因為在西門町,林世昌擁有的店面比便利商店在西門町的門市還密集,西門町重要的三角窗都是他的店面。二是他最欣賞的通路霸主,他對統一超股票情有獨鍾,據了解,至今已擁有5千多張,「Seven董仔」因此不脛而走。

 

目前林世昌在西門町擁有23家店面,號稱全台單價最貴、位於漢中街與峨眉街口的黃金店面,每坪地價高達2608萬元的店面也在他手中。每個月,林世昌光在西門町的租金收入就有3千多萬元之譜,換算一年就有3億6千萬元的租金入帳,「光是店面市值,他身價就上看百億元。」一位認識林世昌的朋友透露。

 

店面淘金術一:對仲介大方  重賞下必有好案源

 

林世昌的故事,要從忠孝東路四段東區的一間服飾店開始說起。20年前,當時香港美妝店莎莎(sasa)剛來台灣,林世昌的服飾店就開在隔壁,莎莎因為打著真品平行輸入,化妝品價格比百貨公司低,生意好到要排隊進場。林世昌索性也將服飾店改為美妝店,還取自己名字中的「昌」的日文發音,創了「MASA」美妝店。

 

不過,這段過程的原始起點,還是得回到1992年,林世昌以1.08億元買下MASA美妝店隔壁的店面,這也是他在店面投資圈初試啼聲之作。

 

「他對仲介大方、祭出重賞,有好案件會優先通知他。」曾經服務過林世昌的仲介透露,一般投資客對仲介佣金都斤斤計較,相較之下,他可大方多了,「他買店面至少給1%,有時還會多給,」若以一間3億元店面交易金額換算,仲介就有300萬元獎金入袋,也因此,「好案件優先報給他,林世昌不要的,房仲才會找其他投資客。」

 

不過,真正讓林世昌在投資客圈逐漸聲名大噪的關鍵,是他重押西門町店面的眼光及膽識。

 

2012年開始,西門町街頭因陸客而再度繁華。看到這個趨勢,林世昌於2014年陸續賣掉早年買進的東區店面,包括忠孝東路四段佐丹奴女裝店面、復興南路原本租給加拿大皮鞋品牌ALDO的店面,以及頂好名店城Nine West店面,將資金轉移到西門町。

 

如今,外人以事後諸葛觀之,「Seven董仔正好賣在台北東區房地產的高點,趁西門町崛起之際,在這一波起漲點進場!」「Seven董仔的動向,可說是台北市房地產的先行指標啊!」熟識林世昌的友人驚歎道。

 

林世昌以自己名字中的「昌」的日文發音,創立「MASA」企業。

(林世昌以自己名字中的「昌」的日文發音,創立「MASA」企業。圖/攝影唐紹航)

 

店面淘金術二:重押西門町  避開東區倒店潮

 

但是,為何會在台北市東區房地產最高峰時看到敗象?林世昌曾對友人說:「只要信義計畫區每開一家百貨公司,就會對附近的名品店、名牌店顧客產生磁吸效應。」「如果撐不下去,撤店了,因東區店面普遍偏大,有的甚至達100多坪,有辦法承租的房客少。」「西門町反而相反,店面都小小一間,且還有『店中店』,房客進入門檻低,招租相對容易。」

 

另外,西門町店面吸引林世昌的地方是,有別於東區店面的土地持分少,西門町的店面有70%以上都是低矮的透天厝,所以每一戶店面持有的土地面積大,保值性不僅相對較高,未來進行改建時,蓋高樓層建築物的潛在增值驚人。

 

因此,不僅林世昌,包括西門町地產王吳振隆在買西門町資產,類似在玩大富翁遊戲,「一旦買了其中一間,就積極地想把隔壁左右間也買下來,連成一氣。」當地房仲業透露。

 

這位55歲、外表看似草莽的店面大亨,不僅透過房仲蒐集房地產的地域性情報,也很留意國際財經訊息。本刊記者與林世昌私下LINE聊天,他表示,經常閱讀老謝(《今周刊》發行人謝金河)文章,以掌握國際財經趨勢與脈動。然而,他仍婉拒受訪,理由是:「我只是西門町的一個小生意人啦!」

 

店面淘金術三:插旗指標店面一舉成名

 

讓林世昌在店面投資市場一戰成名的交易,是2016年3月買下西門町漢中街101號的三角窗店面,土地面積僅11.5坪,總價3億元,每坪單價高達2608萬元,刷新台灣不動產交易的地坪單價紀錄。

 

事實上,漢中街101號的三角窗店面,原本市場並不看好,因門口有8個電箱擋住動線,且每月租金僅50萬元,投資報酬率並不高。但林世昌接手後,很有耐心地四處奔走,向台電申請遷移電箱,還將一樓分租給飲料店、雞排店,二樓租給餐廳,連柱子都單獨租出去,總計找了八個房客,將每月租金衝高至120萬元,投報率一舉從2%翻倍至4.8%,讓人見識到林世昌包裝店面的能力。

 

綜觀林世昌買店面有幾個特色,第一,喜歡蒐集整排的店面;第二,他想要的案件,不計代價就是要買到,例如,在捷運西門站六號出口前的漢中街,林世昌就擁有五、六家店面,這樣的好處是能掌握租金行情。

 

雖然已是西門町店面王,但街頭小販出身的林世昌,賺錢嗅覺依舊相當敏銳,至今他還是以MASA品牌在西門町經營好幾家手機殼店、夾娃娃機店,以及投資988紅樓養生會館,大賺觀光財。半年前,他將位於武昌街二段的4家店面收回,開起「全東南亞最大的夾娃娃機店」。

 

「他開夾娃娃機店不是為了賺錢,養店的成分居多。」林世昌的房客說,他光是硬體設備就投資1千多萬元,而且機台內的獎品相當多元化,不只是絨毛娃娃,包含高單價的任天堂SWITCH主機等,都被當成超值大獎。

 

「他是低調中的高調地產大亨。」一位熟識林世昌的西門商圈老闆透露,私底下的林世昌絲毫沒有架子,只要買了新店面就會開心地跟朋友分享,平時總是輕裝便著地走在西門町巡視店面,完全看不出他正是身價百億元的店面王,或許正是這極大的反差,也讓林世昌這號傳奇人物,20年來始終可以成為西門町商圈的話題主角。

 

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