蛋白區炒作價格將修正！顏炳立評房市：吳郭魚包裝成台灣鯛、賣石斑魚價格「德不配位」

黃健誠

黃健誠攝

2022-03-31 16:51

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房地產市場近年來熱度不減，各地房價都呈現上漲局面，不過，進入2022年，戴德梁行董事總經理顏炳立延續年初對房市的看法，仍然認為「黑天鵝」變大隻的主軸沒有改變，且在政府打房之下，中止炒作行為甚至可能讓資金斷鏈，對於預售屋市場也會有一定影響，今年房市雖然不會「刮大風」，但也不會沒有風，在房市持穩下，仍端看個案表現。

不過，顏炳立也指出，蛋白區被炒熱的情況，仍猶如將吳郭魚包裝成台灣鯛，要能賣到石斑魚的價格還是有一定難度，被炒熱的房價始終會出現修正的空間，因此以「厚德載物、德不配位」形容房地產市況。

顏炳立說，從目前市況觀察，土地買賣仍有其量，加上經濟表現不錯，因此房市不太可能泡沫化，而日前也提過2022年房市的靈魂是土地，現在土地還是持續有人在買，甚至從所有權買到地上權的狀況可見一斑。

所謂「厚德載物、德不配位」，顏炳立指出，若房價過度炒作，演變成價格大於價值的狀況，將出現修正的情況，好比台北市只要需過河、過橋、過山洞的地區就是蛋白區，這樣來看天母是否還有可能出現一坪200萬以上的價格，答案是否定的，如果賣到蛋黃區的價格，也無法支撐其房價，「如果沒能耐還可以維持價格，那也只能給予祝福」。

另外，針對今年第一季的房地產市場狀況，顏炳立說，呈現「市價賣不掉、低價買不到、買方不任性、賣方不認命」等狀況，交易已有明顯停滯，符合今年年初的預測。

至於第二季的市況，顏炳立則以在池塘中灑下魚餌形容「下餌容易成交難、漲跌之間心糾結」，今年在政府打房政策持續下，不再有炒作情況，因此在買賣方僵持不下的狀況下，房市量縮價難漲，因此房市呈現「穩」字。

在2021年炒作出來的房市價格，顏炳立以「老虎扮成貓」形容，在今年初時曾提到，2022年整體房市為「虎嘯貓聲」，觀察房市四大支柱包括資金、利率、供給、需求而言，目前需求面仍然因為政府政策性打房而減少，但是資金動能仍然充沛，升息一碼應不致產生太大影響，所以並無房市泡沫化的問題。

不過，民眾買房若想等到房價跌，顏炳立也說，恐怕會等到「花兒都謝了」還等不到，因為現在市場上仍有不追價、不放棄的剛性買盤，雖然炒作出來的價格會逐步修正，也讓蛋黃區降溫，但是成為祭品的是價格大於價值的假豪宅，等待價格修正一波後，整體房市就會呈現緩漲、緩跌的盤整格局。

另外，2021年房屋移轉數為34.8萬棟，顏炳立預測2022全年買賣移轉棟數約落31萬棟上下，較去年減少3.8萬棟、年減約30%；土地交易總額則預估2500億、年減10%；商用不動產市場總額預估1500億，與去年持平。