台中市近期房市發熱，最受注目的七期重劃區豪宅群逐漸達到高點，而既有學校學生又有百貨題材的一中商圈，雖位於老市區，但在新的開發案帶動下，目前卻已經成為投資客注目的新焦點。
每天一到午後時分，位於台中市三民路、一中街周圍方圓幾里的商家，便開始陸陸續續擠進人潮，熱絡的交易、喧鬧的市況，是這個被台中人慣稱為「一中商圈」的傳統商圈，最習以為常的景象。
然而，今年以來，這座成熟的老市區卻陸續起了一波波的變化，頓時間掀起了一連串的話題，有如一位老牌明星重新登場，成為舞台上聚焦的標的。
繼光電子街移民一中商圈
老明星之所以吸回台中人目光，來自於幾起新作。首先，緊鄰一中商圈，隱身於靜巷半個世紀的中台神學院，近來竟開始大興土木；但令人訝異的是，這並不是校舍擴建工程，相反的，神學院正一一拆除老舊校舍，準備搖身改建為集結mall、店面、3C電子街的複合式賣場。
據說，這筆占地五千坪的校地，一年前已被當地建商益民建設以十九億元標下。目前已進入實質開發階段，包括台中繼光電子街一整批的商家，更預定整批遷入。未來這座集結兩百戶透天店面商店街，每戶要價三千五百萬元到五千萬元，總銷金額高達七十億元，成為台中市今年度最大型的商場開發案。
悄悄動作的工程還不只這樁，距離神學院不遠的中國醫藥大學，正在進行擴建；另外名為「台中市體二」的都市更新案，也即將進入開發階段。這幾波看似稀鬆平常的建案，引爆了台中人甚至全台投資者的注目。
五月初，《今周刊》發行人謝金河即領著數十位身價逾千萬甚至上億元的富豪，到一中商圈，尋找投資標的，成為媒體追逐的焦點。
除了這起台面上的買房團外，台面下的投資、搶案的例子更不勝枚舉。先前商圈內兩座銷售在案的物件「大億民計畫」、「沅林一中街」總戶數約一百戶已全數完售，其中知名的美國冰淇淋文化館「Bigton」，據傳以每月十萬元租下「沅林一中街」旁的透天三角窗店面，租約一打就是十年。也正由於一中商圈成為台中地產界眾所關注的焦點，房仲界龍頭信義房屋因應需求，也趕緊在幾個月前，增設分店。
「一中商圈擁有全台獨一無二的商圈生態，只要加入新動能，即能引爆無窮的商機！」一位台中在地建商一語道破一中商圈再度竄紅的原因。
環顧中台灣大型商圈，素有「北逢甲、南一中」兩相輝映；逢甲商圈雖挾著龐大商圈聚落，知名度遠勝一中商圈，但深究一中商圈的結構，其商機能量絲毫不遜於逢甲。
首先，一中商圈街廓範圍遠不及逢甲，但卻足足集結了台中一中、台中技術學院、台中體育學院、中國醫藥大學、雙十國中、育仁國小、力行國小等十一所學校，學生消費人口保守估計至少三萬人，絕非僅靠逢甲大學獨撐的逢甲商圈所能比擬。
全台機能最齊全商圈
再就地理位置而論，由於一中商圈鄰近台中車站，因而吸引補教業者群聚，使得這兒也有「台中的南陽街」美稱。龐大的學校群加上補習班，讓一中商圈具有無可取代的學生消費能量。於是，小吃、茶飲、服飾、唱片行、眼鏡行、書局、網咖、速食店等各式因應學生族群的店面林立，業種之多，全台少有。
而相對於全台灣的著名商圈，多半主題鮮明，元素單純，如台北西門商圈以娛樂為主、士林夜市強調美食和服飾、高雄新堀江商圈以飾品、精品為號召，台中東海商圈專做學生生意。
至於一中商圈，信義房屋北區一中店店長郭誌蘭就分析，除了賺學生的錢，來來百貨（現改為加州健身房）、中友百貨則也佇立其中，使得該商圈跨越了元素限制，贏得「機能最齊全的商圈」美名，據統計，一年就造就了逾百億元的商機。
「學生和女人的錢最好賺，而一中商圈正好打通了這任督二脈」，益民建設董事長鄭敏雄，面對這兩大吸金客源，眼睛為之一亮，他認為，挾著龐大的學生消費人潮為基礎，因應學生平價消費的小本生意，則也在此孕育而生，影響所及，小坪數小店面的租賃交易，造就了一中商圈強大的房地產動能。
據傳育才南街及一中街的某棟三樓透天厝，持有人是一位四十歲的台北投資客，約莫六年前以八千五百萬元買下，全棟隔間之後分租出去，每月的租金收入高達兩百萬元，堪稱是一中商圈的「收租王」。近年來房地產一路上漲，這棟六年前買下的房價當然也跟著增值。而這位投資客持有的店面，除了一中商圈之外還遍及台北西門町、高雄新堀江商圈，平常就在北、中、南四處物色店面，尋找投資標的。
台中市房價漲幅最驚人的區段，就是七期重劃區的豪宅，許多人靠著豪宅的翻漲進行短期套利。但該區房價已來到一個高點，且投資客比率不小，許多買家便轉到一中商圈來炒店面。
一位投資人就認為，七期的豪宅因區域供給量過大，壓縮了投資報酬率；買豪宅不如買店面，靠著長期收租致富來得划算。挑選店面最重要的是地段，只要地段好，房屋的屋齡都不是問題。
最常見的套利方式，就是鎖定一中商圈龐大的租屋人口，買老公寓改裝出租套房。以一棟老公寓為例，成本約三百萬元，但自備款僅一百萬元，其他皆銀行貸款，同時再花一百萬元作整修，實質成本僅兩百萬元。
連鎖通路展店意願強
老公寓改裝成六間套房，每間收租六千元，每月共有三萬六千元租金收入，每年是四十三萬餘元，投資報酬率達一四％。收租兩年之後獲利了結，再以五百四十萬元賣出，獲利至少一百四十萬元。
除了長期收租，也有七年級生當二房東套利。某位七年級的林姓二房東，以每月八萬元租下一整棟透天厝，一樓的店面及騎樓出租，二樓以上則隔成房間出租，全棟月租收入可達十二萬元，每月都靠房子賺得一份上班族的薪資。
此類的投資方法雖然報酬率高達七％以上，但租期通常比較短，並需要留意房客的管理問題，比較適合短期套利。相對的，店面出租的報酬率約四％到五％，但租約一打就是三年且房客穩定，適合中、長線投資。
現在是避稅時代，一位徐媽媽因為子女在一中商圈附近就學，便以留給子女為由，買下一棟透天店面，成本約一千五百萬元，每月收租約八萬元，投資報酬率約五．五％，預計十八年回收。郭誌蘭表示：「房屋贈予稅的稅基，是採用比房價市值還要低的公告現值，其中的價差馬上就省了一筆錢。像徐媽媽這樣懂得投資兼避稅的家長，現在越來越多了。」
目前一中商圈最熱門的話題，就是益民建設的五千坪開發案，號稱是全台灣第一座「Open Mall」國際透天商場，若加上商場內的套房出租人口，預估將釋出至少兩千人的消費商機。此外，二樓賣場還要打造為3C空中電子街，讓這裡成為台中版光華商場。
對此興趣濃厚的燦坤3C企畫公關部經理賴季君表示：「一中商圈的學生多，其中還有中友百貨公司，集客力很強；另外，商品的種類及價位繁多，適合資訊及家電類產品進駐。若是有業者能夠提供兩、三百坪的賣場空間，燦坤3C就有可能在一中商圈拓點。」
除了燦坤3C，水舞饌、統一集團下的星巴克及康是美、王品集團等，對於這個商場都有評估的意願及興趣。多數房地產人士則認為，這座商場要成功，關鍵還是在招商的狀況。
