人稱「老祝」的甲山林董事長祝文宇，今年房地產的銷售案量突破一千億元，達到他個人事業的最高峰。這志得意滿的一刻，是醞釀二十年深厚內力的結果。
衣著雖然輕鬆，但祝文宇的心思可沒有放鬆，進入會議室之後，神情嚴肅聽著員工彙報某建案的銷售進度。「今天只成交五戶，」話才剛說完，祝文宇馬上用嚴峻的口氣問：「為什麼成交那麼少？」員工被他這麼一問，不由得一陣緊張、血壓上升。
不僅如此，早在祝文宇進公司開會之前，他就自己先打電話到接待中心詢問銷售狀況，免得員工欺騙他。一名基層員工接到他的電話，祝文宇依然嚴峻地問：「今天的來人量及成交量多少？」這位員工說：「我請專案經理跟您報告。」祝文宇說：「不用，你告訴我就好！」
甲山林躍升代銷一哥
不僅對員工嚴格，對自己也採同樣的標準自我鞭策，他一天只睡六個小時，絕不賴床，每天工作就連周末都不例外，而且從不午睡，為了談一塊土地可以談到半夜三點，連同業都為他熬夜的能力大感佩服。
一位祝文宇昔日的部屬說：「他對事情的掌握，永遠比員工領先一步，如果你想糊弄或是瞞騙他，幾乎很難過關。」靠著這股強悍的作風，比別人努力工作，祝文宇帶領甲山林員工，一路走過房地產的風雨，並創下空前的高峰。
準備二十年 坐上龍頭大位
祝文宇人稱「老祝」，身材魁梧壯碩，聲音低沉但宏亮，指揮若定的氣勢有如代銷皇帝。根據甲山林總經理張境在統計，今年甲山林的接案量達一千億元，其中下半年就達八百億元，主力就是淡水二百五十億元的「台北灣」。
如此估算，祝文宇不但穩坐房地產代銷界的龍頭寶座，也是他創業以來的最高峰，事業版圖橫跨台灣與中國大陸。為了登上這座高峰，祝文宇足足準備了二十年。
逢甲都市計畫系畢業的祝文宇，二十年前與妻子張瀛珠一起創業，念的是正統的都計系，祝文宇比同業及業主更懂得規畫，並以各種新奇的點子包裝產品，創下無數的熱銷案例。
一九八九年湯臣集團推出「湯城」，這是一塊大型工業廠房用地，當時房地產已比五年前大漲四倍，企業老闆早已無法承受如此高昂的成本，在祝文宇的建議之下，工廠結合辦公室的二合一功能創意誕生，企業的購屋成本節省一半，大受IT產業的歡迎，結果在五個月內賣完、賣出三百三十億元的歷史紀錄，讓甲山林自此奠定台灣三大代銷的地位。
房地產熱時，搭景氣順風車非常容易，景氣逆轉時，如何在不景氣求生存，才真正展現一個人的韌性。一九九○年代初期，台灣因全面緊縮管制容積率，建商的利潤將要縮水，引發全台搶建潮，造成房屋供過於求崩盤，房市便進入長達十年的冰河期，不少代銷業者不支倒地。
但祝文宇並沒有撤出市場，他反而從不景氣中聞到賺錢的味道，消費者沒有錢又想買大房子，祝文宇的頭腦又想出新點子，在十五坪的房屋裡蓋夾層屋，「擠出」三房的空間機能，因便宜又大碗而獲得市場青睞。靈活的策略及頑強的意志力，讓祝文宇挺過房市的寒冬。
千禧年過後第三年，台灣受到SARS疫情襲擊，房市再度倒地，當其他業者束手休息時，祝文宇卻建議宏泰集團董事長林堉璘，合資開發新店的「湯泉」一、二期，共二千一百戶、總銷金額高達一百八十億元。在優惠房貸等政策利多的刺激下，加上每坪房價僅十四、五萬元，大受歡迎而熱賣，讓林堉璘、祝文宇淨賺一百一十億元，也讓祝文宇累積不少自有資金。
祝文宇又趁勝追擊在新店推出「綠中海」別墅村，一度強打「五八八萬元買三樓半別墅」，看準了消費者不景氣想買物超所值房子的想法，部分戶數單一樓層的建坪僅僅十餘坪，簡直像是住套房，但低價策略又再度奏效，熱銷了一百二十億元。
房地產在SRAS之後觸底反彈，操作手段靈活的祝文宇又改走高總價路線，接下總銷金額二百五十億元的豪宅案「宏盛帝寶」，不僅掀起政商名流之間的話題，也嘗到台北市中心房價節節上漲的果實。
戰略靈活 高低價通吃
一位離職員工分析：「他的名言就是沒有不景氣的年代，只有不適合的產品規畫。當景氣不好時，便改走低總價路線，等到景氣回升之後，又改推高總價產品。」靈活的戰略，讓祝文宇在不景氣也能賺錢。
對景氣預判準確的祝文宇觀察，目前台北市的地價及房價已來到高點，買方追高的意願明顯放緩，預料買氣會轉往較低價的台北縣，便集中火力搶進淡水、新店、汐止。
對於市場稱他為點子王、操作靈活，祝文宇認為自己比別人努力觀察才能掌握市場動態：「我靠的就是經驗及專業，隨時留意市場變化，投入的時間越多，自然就比別人內行。」
甲山林一年可以接觸一百多個建案，這些都是祝文宇最好的學習教材，與眾家建商老闆共事，自然也學到不少房地產專業，其中影響祝文宇最大的便是北部的地王林堉璘。
祝文宇受林堉璘影響最大
包括「宏盛帝寶」、「湯泉」等大案，林堉璘都交由祝文宇代銷，這麼一位三重幫的霸主，是眾家代銷業者爭相爭取的超重量級客戶，為什麼林堉璘獨厚祝文宇？
熟悉祝文宇者表示，許多代銷業者多是工務或業務出身，祝文宇學的是都市計畫，又站在大中華經濟圈的高度看台灣的房地產市場，自然比其他代銷業者多了一分專業，林堉璘可以透過他了解市場訊息。此外，祝文宇又將大家都不看好的淡水新市鎮，包裝成國際化的海灣城市。他專業但又不失創意的見解，自然讓林堉璘信任有加。
創意加上氣魄，就會產生不同的結果，像前些日子，甲山林的淡水大案「台北灣」，想要大舉造勢，不過卻遇到今年的房地產廣告王遠雄集團的包圍，翻開各大報紙內頁廣告，幾乎都是遠雄的個案。
為了讓甲山林的個案突破重圍，祝文宇靈光一閃，比照王建民勝投的頭版包版模式，讓全部報紙的頭版都穿上一件藍天彩虹的外衣，這樣的效果讓周末當天的便利商店報架，一眼望去都是台北灣的廣告，頓時搶盡讀者的目光。
今年，祝文宇在代銷業的手筆更大，光下半年一口氣就要銷售八百億元的大案，連同業都說老祝的膽子夠大，能夠這樣豪氣，祝文宇二十年來在專業能力、市場經驗、資金、人脈等各方面，能量的蓄積已全數到位，才能登上高峰。
甲山林不僅接案代銷，自己也買地蓋屋、賣屋，未來是否會循著興富發建設董座鄭欽天的模式，從代銷轉型為建商？祝文宇表示，「代銷這一塊我是不會放棄的，因為代銷第一線的經驗，可以把最新的市場訊息及銷售反應，用在自己的案子上。若只單純做建商，就不會做到這一點。」
至於考不考慮上市？祝文宇說：「除非政府開放投資大陸，否則不需要上市籌措資金。」
/小檔案/
祝文宇
出生：1954年
現職：甲山林廣告、甲山林建設、住易實業、祝園實業董事長
學歷：逢甲大學都市計畫系
家庭：已婚，育有一子
