跨足捷運商場京站打響第一炮

二○○九年十二月十一日盛大開幕的「京站時尚廣場」，連續三天每日湧進的人潮都超過十萬人，一天營業額更高達七千萬元；累計至○九年底的二十天，營業額達到六億元，京站時尚廣場到底有什麼魅力？一時之間成為各界熱烈討論的話題，同時也為激烈競爭的百貨業，投下一枚震撼彈！

因緣際會　請來前衣蝶團隊規畫商場

「京站時尚廣場」是位於台北車站特區「交九ＢＯＴ案」中的一部分，○五年日勝生集團取得本案五十年的興建營運權，由旗下「萬達通實業」負責全案的興建與經營，日勝生副執行長黃森義表示，「當時公司就規畫往綜合型商場開發，因為光靠轉運站和停車場的營運收入，自償性太低，而且交通運量很難預測，所以一定要發展附屬事業。」 

因此，交九案除了主體事業國道客運轉運站之外，還引進了「威秀影城」、「君品酒店」、「統一伊士邦健身俱樂部」等，而其中最引人注目的就是「京站時尚廣場」。不同於電影院、酒店、健身中心請來該領域的知名品牌進駐經營，日勝生集團選擇自行經營購物商場。

集團董事長林榮顯笑說，其實這一切都是因緣際會！時間拉回三年前，日勝生標下京站交九案後，就有在此成立購物商場的規畫，因此找上當時的衣蝶經營團隊；不過，由於日勝生希望衣蝶能以店中店的形式進駐，但衣蝶團隊基於店中店難以發揮的考量予以婉拒，希望擔任顧問的角色就好，雙方沒達成共識，合作未果。

想不到之後力霸集團爆發財務危機，衣蝶百貨易主，主要經營團隊面臨解散，因此才又和日勝生接觸，這次雙方理念相同，一拍即合，日勝生轉投資成立子公司「京站實業」，由原衣蝶百貨副總經理柯愫吟擔任總經理，負責百貨商場的經營，一舉解決了最棘手的人才問題，也讓日勝生有能力跨進零售業這塊全新領域。

日勝生財務副總周惠玉表示，百貨購物商場最重要的兩個成功要素就是地點和經營團隊，京站具有台鐵、高鐵、捷運、國道客運轉運站與未來機場捷運等五鐵共構的絕佳地理位置，經營方面又是由具有十年以上百貨經驗的團隊操盤，因此集團對於第一次跨足百貨商場，充滿信心。

招商不易　開發網路新品牌成立店面

不過，柯愫吟則苦笑透露：「其實壓力很大！」她表示，籌備一年多來，最大的困難就是招商。

柯愫吟坦言，由於「京站時尚廣場」是全新品牌，沒有過去的經營成效供廠商參考，再加上「後火車站商圈」給人的老舊、落後刻板印象，導致招商時程拉長，尤其金融海嘯讓許多廠商態度轉為保守，不敢投資設點，招商過程更加辛苦。「以前可能只要三次就談定的合約，現在都要談到五次以上。」

原本就充滿挑戰的招商過程，在去年下半年緊鑼密鼓籌備開幕前夕，卻又傳出許多原本簽約的廠商，受到其他百貨同業的威脅，不得不退出京站的消息，部分櫃位差點就要開天窗。經營團隊被迫在短時間內，不斷開發新品牌，也和一些網路商家洽談，協助其轉為實體店面，並給予較優惠的櫃位租金，終於在○九年十二月開幕時，將三百八十個櫃位完整呈現。

柯愫吟指出，「京站時尚廣場」反而因此「因禍得福」，擁有許多獨家和創新品牌，創造出和其他百貨公司不同的差異化特色。

除了品牌商家獨具特色外，走進「京站時尚廣場」不難發現，這裡不單單是一個只提供購物機能的商場，商場內部處處獨具藝術風格與設計。柯愫吟表示，光是商場的內部裝修就投資了十億元，幾乎是同業的兩倍，還請來國際級的空間設計大師陳瑞憲操刀，「要讓逛街像在逛藝廊一樣，就算不買東西，欣賞美麗的裝潢設計也是一種享受。」

「例如，一般百貨公司的逛街走道寬度約莫三米，而京站則打造出六米寬敞的步行通道。此外商場設計也會配合櫃位的屬性及品牌特色，而有不同的巧思，像是溫慶珠、竇騰璜等知名設計師專櫃區，就以舞台形式和燈光效果，打造出有如置身時尚秀場般的臨場感。」柯愫吟說，要讓消費者先喜歡上這裡，培養出嗜好性的購物習慣，長期下來，自然就能增加提袋率。

「京站時尚廣場」開幕以來的好成績，讓日勝生吃下定心丸。附近的商家也因為京站帶來的人潮而受惠。黃森義表示，京站年營業額要突破五十億元的目標，「可達成性非常高」。對於「房東」萬達通實業而言，旗下主要管理的轉運站、商場、飯店、影城四大物業中，京站是帶來最大、近乎一半租金收入的主力；而對於日勝生集團來說，京站時尚廣場只要年營業額逾四十億元就可以損益兩平，之後將可收成投資收益。

京站的完工開幕，被法人視為日勝生轉型多角化的開始，從今年起，日勝生的業績除營建開發案外，還會有商場經營的穩定收益。黃森義說，雖然京站不太可能有爆發性的獲利成長，但其現金流對於集團而言卻是一大助益。他更進一步表示，京站將成為集團的金雞母，未來有獨立上市的計畫。

京站是日勝生集團多角化經營的新里程碑，而日勝生集團旗下的新店「美河市」、捷運南港機廠案中，也都將規畫設置商場營運，「京站時尚廣場」已經成功打響第一炮，建立起營運模式，未來日勝生在百貨商場的表現，值得期待。

■京站實業
成立：2007年
董事長：黃森義
總經理：柯愫吟
資本額：3.5億元
年營業額目標：50億元