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AMC 會讓台北市房價掉一成 P.106

AMC 會讓台北市房價掉一成 P.106

因為擔任中芯董事傳言,消失一段時間的前中華開發總經理胡定吾,現階段的事業重心在資產管理( AMC )和生物科技。 目前還擔任開發常董的胡定吾許久接受媒體專訪,十月十八日特別接受本刊專訪,暢談他的事業、中芯事件,還有他絕不從政。從開發退下來的他,有比較多的時間可以看書,最近,他剛剛讀完巴菲特的《如何選擇股票》。

胡定吾認為,曾經相當蓬勃的台灣創投業受到全球不景氣的影響,未來一年的市場溫度會較冷且回暖慢,例如資訊產業( IT )即是,但相對於過去缺乏資金與技術的台灣生技業,則有較大的發展契機。至於 AMC,擔任開發資產管理公司董事長的胡定吾認為,AMC 對未來的不動產市場勢將造成一定衝擊,台北市房價會再跌一成。以下為專訪摘要:


AMC 第一個案子:開發二十億逾放

問:現在專心從事哪方面事業?

答:有兩個。一是資產管理公司,一是正在形成中的生物科技。在資產管理公司部分,正與美資 LONG STAR 公司進行合作簽約。 開發資產管理公司資本額為五十億元,股權一○○%由中華開發工銀持有,目前開發已投入一二.五億元,將就每一個案成立個別基金。開發資產管理公司為一控股公司,下設基金管理與服務公司,則是與 LONG STAR 合資, 其中服務公司的股東結構,中華開發工銀占四○%持股、LONG STAR 占五○%、剩餘一○%則為員工認股。

在操作上,譬如由第一銀行將手中二十件不動產抵押債權包裹為一整批,售予我們「 NO 1基金」,採案件包裹方式主要目的在降低集中風險,以及合作外資要求,國際間 AMC 公司均採一整批案件包裹估價作業。

問:第一個基金目前的進度?

答:先向中華開發購買逾期放款抵押權,金額約二十億至三十億元,抵押品以不動產為主,主要是 LONG STAR 是美國排名處理不動產債權的前兩大公司。 預計在十一月底、十二月初完成第一個基金的資金募集與交易完畢。


AMC 投資報酬率兩成

問:已經將這批逾放資料送交合作外資進行評估?

答:是的,而且已經開始進行實地評估,因為要估算購入後套牢年數與期間的租金與管理成本。LONG STAR 目前在日本、韓國的生意做得很大,對台灣的興趣很高,認為台灣的資產品質不錯。至於這行的投資回報率,LONG STAR 的人不願透露,但我猜應有二○%。

AMC 的回報率不像一般創投,投資至第四年以後回算的回報率約有三○%以上,但是 AMC 的回報率可能很快,抓對了反彈行情就可以大賺一波, 但也怕市況呈U形而套牢,所以在購買資產時就得設算成本與回報率。

問:中華開發將逾放賣出後,對開發本身的盈虧如何?

答:我不知道, 因為目前談判尚未開始,所以 LONG STAR 正在算相關資金成本。

問:AMC 出來之後對房價不利的影響有多大?

答:日本的經驗,AMC 的處理造成了通貨緊縮的效果,我個人則認為,多家 AMC公司大量地進行釋出, 一定會造成通貨緊縮問題, 預估未來房價變化,也要看AMC 做多大的量。 目前 LONG STAR 在台灣的人員進駐數不多,但在日本的人數達一五○人;房價則由於不景氣,我想台北市跌幅可能超過一成,目前美國矽谷因公司關閉與裁員,當地租金已經跌了六成。

AMC 收購後的不動產,再銷售的對象還是當地人,但是目前看來可能連投資客都還不願意進場,AMC 要如何處理不良資產,就看 LONG STAR 如何進行。 目前我們的案子是以一般公寓住宅與辦公室為主,而且是區域型、案量集中,不僅會對不動產造成影響,而且價格還會有別於法拍屋。法拍屋的案量有限,事實上對區域行情並不產生影響。至於何時處理完成,則視消化的時間,計算附近的需求如何。花旗銀行接連兩次的拍賣,就已具有 AMC 的味道。

當然,案子中有些是聯貸案,也要花工夫協調其他銀行,因為各個銀行都有自己的想法,但我來看愈快處理掉愈好,幫大家的忙。聽說大陸也在進行 AMC,因為大陸的銀行逾放也高。


台股現在的能見度不高

問:若是如此,AMC 是否因為促進交易不斷降價,反而造成擔保品價值下跌的惡性循環?

答:理論上並不排除這種情形的發生,所以現在最好能有新的流動資金( FLASHMONEY )進入台灣,不論是陸資、洋資,將這些不良資產購入接走一部分。在日本,AMC 已經形成問題了,但若不以 AMC 處理銀行不良資產, 銀行逾放系統一樣動不起來,也不可能以金融控股公司方式解決,因為目前推動的金融控股公司制與銀行處理逾放是兩件事,而且並不相關。

問:生物科技進行如何?

答:還不錯,也是成立基金、成立生華科技創投公司進行。準備中的生華科技裡,中華開發參加股份三○%,其餘是其他參與者。至於基金規模目標二十億元,其中開發占兩成。

問:會不會到中芯任董事?

答:我沒有去,在報紙出來之前的兩、三個禮拜我就婉拒了,因為戒急用忍鬆綁政策並未正式出來。這件事報紙寫得太戲劇化,我還是開發常董。至於辭掉開發國際投資總經理主要是不想管太多,而且開發國際也是家投資公司,總要為未來預留空間另設其他創投公司,避免直接利益衝突,何況開發國際開會很多,會那麼多我如何周遊列國?

問:有參與大陸投資嗎?台商在大陸投資的步調是否放慢?明年的資金會如何流動?

答:沒有,大陸的市場不明確,所以我還是花比較多的時間在看美國的情況。美國修正的速度快、觸底反彈的機會高,而且市場進出也比較有制度。至於企業在大陸投資的步調,我看不到全面,所以不是很清楚。至於資金,只要台股反彈就會回來,但台股現在的能見度並不高。


IT 創投回春至少一年

問:怎麼看台灣創投業?

答:未來的一年會比較冷且回春慢, IT 創投回春大約一年,至於募資情形則須視市場反應。在台灣,倒是生物科技投資機會較高,而我們的生投基金在國內比重至少二○%,其餘則是投入美國市場。

我是台灣最早投入生技領域者,在生技領域裡三年也摸索了很多,我認為未來做技術平台移轉台灣的可能性很高,這是台灣生技產業最好的跳板,先到美國投資,熟悉以後,再把他們的技術平台轉來台灣,再做區域化的研究||世界性的華人市場,也有亞洲概念。例如肝病市場,在美國就不像在亞洲這麼熱。

問:選後的經濟情勢?

答:我認為經濟與選舉的關係不是那麼強烈,倒是兩岸在選後是否有重大突破,與聯合政府能否組成,但這也要看選票結果。

其實台灣經濟有很大部分是護盤護掉了。之前很多企業以子公司護盤,最後連公司一起「護掉了」,尤其是中部,子公司護盤已蔚為風氣,我最近與很多人接觸,發現企業起不來的主要原因,是被護盤害到了。


我絕不從政

問:現在全世界產能過剩,要多久才能消化?

答:華倫巴菲特說要八年,我猜他這麼說是因為美國上一個擴充期是八年,即柯林頓總統的兩任任期。

過去的經濟經驗的確不太管用了,至於目前全世界經濟問題應與產能過剩有很大關聯。例如韓國從石化、DRAM、造船、鋼鐵到汽車,全部都過度投資,不僅垮到自己,也連帶拖累全球。

問:以銀行或壽險為主體的金融控股公司正如火如荼地展開,但仍有不少的中大型綜合券商,如元大京華證券還未開始進行金控。

答:你認為一家商銀與券商「結婚」, 交互行銷( CROSS SELLING )效果會不會彰顯?我想,現在還未進行金控的券商就是在問這個問題:「到底有什麼能夠幫助我?我在全省已有了很多的據點,你的銀行分行對我的附加價值增加有那麼明顯嗎?」我想如元大京華、元富、寶來等大的券商,都在想這個問題。

問:霖園蔡宏圖有沒有邀請你擔任控股公司的總經理?

答:我們是好朋友,但這件事是報紙說的,沒這回事。

問:真正規畫、最想做什麼事?

答:不景氣最大的好處是可以休息休息。譬如說,我在開發八年,想好好念完本書都無法達成,現在則可以看完好幾本書;以前去拜訪人家,只談了半個鐘頭就得說:「走了走了,我下面還有約。」現在則是談了兩個鐘頭,談到人家的時間不行了我才走。我最近才將華倫巴菲特的《如何選擇股票》從第一個字念到二六八頁,全部念完了耶!現在又買了好幾本生物科技的書,趕快充充電。

問:會從政嗎?

答:沒有!沒有!我一再表明絕不從政。

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