在今天看見明天
熱門: 鋼鐵股 富邦金 開發金 鴻海 升息

聯聚退四億訂金為業界投下震撼彈

聯聚退四億訂金為業界投下震撼彈
聯聚建設董事長江韋侖為了與客戶共體時艱,豪氣退還住戶近四億元訂金。

趙曉慧

房地產

攝影/蔡世豪

634期

2009-02-12 16:42

這一波房市景氣反轉的速度、力道超乎預期,豪宅市場更是首當其衝,房價跌幅高居各類產品之冠,也讓一向專注於金字塔頂端市場的豪宅建商承受莫大壓力。面對危機,這些原本走路有風的豪宅建商,要如何調整身段、突圍而出?

二月七日下午時分,台中市知名豪宅建商聯聚建設,在文心路二段總部的會議室內,董事長江韋侖親自拍板一項重大決議:去年上半年推出、尚未開工的豪宅預售案「聯聚仁和大廈」,經全體客戶的同意,要把近四億元的訂金全數退還!

近四億元的現金,不僅相當於一家小型建商的資本額,在金融海嘯危機之下,更足以救活一家瀕臨財務危機的上市櫃公司。當許多企業費盡心機增加現金存糧,以求度過錢關時,江韋侖卻一反常態把現金往外送,消息傳出之後,立即震撼中部豪宅市場,同業之間議論紛紛。
 

訂戶毀約退屋的比率不低


房地產景氣步入衰退期,建商首先要面對的就是退戶潮與降價潮兩大難關,其中更以多屬預售案的豪宅市場衝擊最大,面對山雨欲來,豪宅建商莫不嚴陣以待。不過聯聚選擇主動退訂還錢,這種突破性作法除了凸顯公司的資金實力之外,其實也是一種藉由保障客戶權益,著眼長期利益的務實作法。

聯聚建設除了退還仁和大廈的客戶訂金之外,對於其他先前推出個案可能出現的退戶狀況,也有心理準備,但因為這些個案已開工,因此不會百分之百退款,會扣除總價款的一五%。江韋侖說:「聯聚信義、聯聚怡和等案的客戶,他們的投報率幾乎都有一倍,我們相信這樣做,已經夠向客戶交代了。」

 

聯聚大動作讓同業備感壓力

 

不過聯聚建設的大動作還是讓不少同業擔心!去年上半年台中票選新十大豪宅時,聯聚席捲了半壁江山,堪稱中部最紅火的建商;但現在連豪宅一哥都主動退訂,與客戶共體時艱,難免對其他建商造成一定壓力。

 

不過聯聚建設也有其長遠考量。由於許多客戶都與聯聚頗有淵源,聯聚﹁貼心﹂的作法不但保護了客戶,更可維繫雙方的友好關係;而且對聯聚的商譽、品牌形象也都有加分效果,藉犧牲短期利潤換取長遠利益,不失為面對不景氣時的一記高招。

 

至於港都高雄則又是另一番光景。為了守住房價,主打高雄頂級豪宅市場、深耕美術館第一排景觀豪宅的皇苑建設,若是遇到財務狀況不佳、打算降價求售變現的客戶,則考慮由公司向客戶買回。此外,皇苑還主動做起仲介服務,以遠低於一般房仲業水平的一%至一.五%佣金優惠價,幫客戶轉賣豪宅,以免房仲業者為了賣屋而亂砍價格,破壞市場行情。

 

此外,在景氣反轉時率先降價拋售的,多半是認賠殺出的投資客,因此為了不讓投資客干擾自家豪宅的行情,限縮投資客的購屋比率就成了關鍵。

 

皇苑建設董事長郭敏能指出,皇苑的每棟建案,都將投資客限制在不超過十戶。另外,台中的寶輝建設為了徹底杜絕投資客斷頭,更早早在合約中設下兩道條款,即客戶的自備款必須超過五成,房屋在交屋之前也不能轉售。由於防範得宜,寶輝建設總經理蘇良智得意地說:「金融海嘯之後,我們還沒有出現過投資客斷頭戶。」

 

面對不景氣,建商的財務狀況將面臨無情的檢驗。一九九○年代後期本土金融風暴時與之前倒閉的建商,多數是因為財務槓桿操作過度,或業外投資不當,所幸近十年來,建商多已記取教訓,在推案及財務操作上都相對穩健,加上近五年房市大多頭,建商都賺了不少錢,配合利率處於歷史低檔,業者的抵抗力相對增強不少。

 

財務健全者才能挺過寒冬


「今年豪宅房價一定會超跌,豪宅建商要挺過這一波考驗,除了看先前土地取得成本外,就是看口袋深度,比誰的氣長。」一位房地產人士表示。

 

例如近年來土地都買在價格低點的江韋侖說:「我們現在持有的現金部位,支付未來幾年的利息與信義、怡和、方庭三案的支出沒有問題。將來會用合併方式取得土地,並且用現金一次買齊。只要財務穩定,就能夠向銀行爭取更好的融資條件。」

 

高雄另一家知名的豪宅建商鼎宇建設,董事長張調則表示:「公司的盈餘都保留下來,沒有分配,淨值較幾年前又提高許多;而且買土地絕不貸款,都是自有資金,所以能夠維持低負債。而公司每月四百萬元的管銷費用,我個人資產的租金收入就可以分擔三分之一」。

 

景氣前景不明朗,緊縮推案是上策。近二年土地買在價格高點的寶輝建設,也是「以拖待變」,希望避開市場的流血價格戰,若預售案銷售不超過五成就不開工,最壞的打算則是改為先建後售,同時透過股東群增資,避免向銀行借錢。

 

皇苑建設則將今、明兩年訂為「無負債年」,除了豪宅建案暫緩開工,今年六月「皇苑國際館」完工交屋後,就要將銀行貸款還清,預計今年八月就可達到目標。但手上剩下「人文首馥 」等案七十幾戶的餘屋,則不考慮降價出清。

 

而相較於科技產業的裁員、減薪潮,豪宅建商多數表示不但不會跟進,此時正是招募優秀人才,以及利用不景氣加強練兵的好時機。

 

蘇良智說:「不景氣,更有時間慢工出細活,把房子蓋得更好;同時招募人才,組建更好的團隊,整個公司的作業標準可以提高,做好準備迎接下一波景氣回春。」

延伸閱讀

小年夜越晚越冷下探10度!初一雨神到「這天再凍一波」

2022-01-30

獨家調查》77%民眾贊成政府強制打疫苗!專家揭3大建議「與病毒共存」

2022-02-16

「你們為何不從中國走人?」 英特爾CEO去華府爭取1.5兆台幣高額補貼 意外被參議員「刺了一刀」

2022-03-24

最簡單的困難事

2022-04-27