日前內政部建築研究所再度宣布房地產景氣出現反轉跡象，並預期未來房地產市場將呈現緩步復甦趨勢，此一訊息若與最近銀行拍賣逾放屋曾出現連續舉牌七十八次，並且加價三成才得以順利標購，再加以國宅、公教住宅陸續出現排隊搶購熱潮，而另一方面房屋仲介公司不斷釋出中古屋交易加溫二、三成等訊息，再加以政府持續提供購屋優惠貸款、增值稅兩年減半徵收、開放陸資外資投資國內房地產，並積極推動不動產證券化等各種利多措施，尤其最近中央銀行再度宣布調降利率，的確很容易讓人聯想起景氣即將復甦的情景，惟衡諸當前整體政經情勢及市場實際現況，主管機關最近一次所發布的訊息，恐怕又是一次不可能實現的
期待而已。
一、建照數量與經濟成長之情結：
在景氣階段，建造執照申請量之增加，不僅對經濟成長有所貢獻，而在國民所得提高之同時，自然也會對房地產市場產生良性循環的效果，惟在超額供給的前提下，即使建造執照申請量不多，其對經濟成長仍有一定程度的貢獻，但就房地產市場而言，卻是弊大於利，尤其是在容積率政策所導致建照數量暴起暴落的情況下，無形中就會干擾一般指標的正常關聯性。
例如民國六○年與七○年代， 只要油價、物價、貨幣供給額年增率（ M1B 〉 甚或熱錢等因素有所蠢動，就會造成消費者心理恐慌而出現購屋熱潮（按當時購屋貸款年利率最高曾超過一六％〉 ，惟最近幾年儘管這些因素也曾陸續浮現，對整體市場卻幾無影響，而這往往也造成建照數量、經濟成長以及房地產市場指標難以相互輝映，甚至產生矛盾現象的最大癥結所在。
二、房地產觀念丕變：
往昔國人對於「有土斯有財」、「財產三分法」的觀念深信不疑，尤其是在房地產具有增值、保值效果之傳統概念下，一向都將其列為重要投資理財工具，惟在國際化趨勢以及投資工具多樣化之前提下，加以十年來房價持續下跌以及地上權概念逐漸抬頭之情勢下，國人已不再如同往昔般將房地產列為主要的投資或投機工具，而這也正是當前房價下跌，購屋者不再積極購屋置產的主要原因。
三、經驗法則不再靈驗：
由於整體政經環境之遽變，不僅往昔五至七年景氣循環之理論不再靈驗，即使未來經濟景氣復甦，房地產景氣也不必然同步跟進，因此，如仍謹守往昔慣用的「經驗法則」加以探討，即可能誤蹈「經驗風險」的陷阱而仍不自知。
四、觀察指標轉移：
七十六至七十八年房地產極盛時期，五大都會區年推案量曾高達一．四兆元之譜，最近幾年則急遽萎縮至不及五分之一，此可由建造執照之申請量直接研判得知，而更重要的是，往昔賴以分析景氣動向之指標，亦逐漸由預售屋移轉至新成屋與中古屋，尤其是在金融機構逾放比率節節攀升之情勢下，其觀察指標則又再順勢延伸至法拍屋、銀行拍賣逾放屋以及資產管理公司（ AMC 〉 等領域， 倘若未能洞察及此，而仍舊以預售屋為主要依據，對於景氣動向掌握，難免會失去準確度。按八十一年住宅建造執照之申請量為二十五萬四千九百餘戶，及至九十年，則僅為二萬三千九百餘戶。
五、住宅自有率高達八五％：
高達八五％的住宅自有率雖然締造了全世界最高的紀錄，但同時也加重了政府政策擬定的困難度，尤其目前市場買氣幾乎僅靠自住型需求支撐，加以政府自八十八年以來所推出的優惠房貸亦皆以住宅為訴求，其結果必然是購屋者之年齡層及所得階層同時往下調降，而這種因政策因素所激發的短暫需求，並非常態性需求，試想一旦所有的優惠貸款都不再提供，市場買氣又是如何？尤其房仲業每次所提供的都是買氣提升二至三成的訊息，卻鮮少公布交易量重挫的資訊，無形中誤導了數據比較的基準點，而這往往也構成主管機關資訊解讀與景氣研判的最大盲點。
按目前銷售最好的房價區間約在三百至四百萬元左右，其中二百萬元優惠貸款利率二．六七五％每年所負擔的利息為五．三五萬元，其餘一百萬元若以七％之貸款利率計算，一年的利息負擔為七萬元，兩者合計十二．三五萬元，平均每月利息負擔約一萬元，相較之下便有不少承租戶轉租為買。
此一效應可由購屋優惠貸款推出至今年五月中為止，共計核貸二十六萬二千九百三十戶，並且以台北縣及桃竹曲地區為主得以印證，至於中南部則較有限（按八十九年台中市之空屋率為二六．○二％，台南市一九．一一％，高雄市一六．四七％〉 ，而這也正是資訊解讀極易限於以偏概全的主要原因。
六、空屋率再創新高至一七．六三％：
六十九年第一次空屋調查時，台灣地區空屋總數為四十七萬九千八百三十九戶，空屋率一三．○九％，七十九年第二次調查時，空屋總數為六十七萬四千三百十七戶，空屋率一三．二九％，及至八十九年，空屋數量更高達一百二十三萬二千一百二十八戶，空屋率再攀升至一七．六三％之歷史新高點，而在住宅自有率與空屋率頻創新高的情勢下，又逢經濟成長率重挫至負一．九％，導致政府政策進退維谷，連帶對於房地產市場景氣指標研判的準確度也造成相當干擾。
七、超額供給依舊存在：
自從八十年政府公布全面實施容積管制迄今，單就住宅建造執照申請量就已高達一百四十一萬八千四百四十三戶，如依往昔每年十至十二萬戶之去化量加以推估，至少也需十二至十四年才得以順利銷售殆盡，亦即未來二、三年內市場景氣的動力依舊不足。而在整體市場嚴重超額供給的情勢下，雖然供給量逐年減少、需求量逐年提升，仍然無法根據供需法則來論斷景氣將在短期內復甦。
八、國宅、公教住宅降價賠售：
歷年每當景氣深陷谷底，國宅單位總會以打折並放寬申購資格方式進行促銷，而在餘屋出清不久之後，市場景氣也隨之逐漸復甦，惟最近打折促銷的國宅與公教住宅的銷售速度則大不如前， 尤其是連經濟部開發的工業廠房也同時推出「006688 專案」｜｜前兩年免租金， 第三、四年租金打六折，第五、六年租金打八折，屆期如欲轉租為買，全部租金折抵房價；然而即使條件如此優厚，去化速度依舊相當遲緩，由此即可得知整體環境今昔差異有多大，而這也正是景氣判斷無法正確掌握的另一個原因。
九、百萬台商登陸出現「人口負成長」效應：
根據統計，目前大陸台商約有五至六萬家，投資金額超過五百億美元，而更值得關切的是，百萬台商登陸之後所造成「人口負成長」的連鎖效應，尤其這些有能力赴大陸投資的高所得階層，有不少都是七○年代房地產假性需求的創造者，如今時移勢轉，卻又因資金需求或看好大陸房地產遠景而競相拋售台灣房地產，這不僅是政府始料所未及，也更加使得市場景氣指標研判顯得撲朔迷離。
十、預期心理作祟：
六○與七○年代，社會大眾對於房地產景氣普遍看好，及至八○年代以後則漸呈看跌趨勢，而在當前預期下跌心理濃厚，加以房地產「買漲不買跌」的特性，尤其受到政府刻意作多的政策性拉抬影響，更加模糊了景氣指標研判的焦點。
總之，國內的房地產市場正值轉型階段，尤其是在國際化、加入世界貿易組織（WTO 〉 、開放外資、陸資以及資產管理公司（ AMC 〉 積極介入情勢下， 其未來走勢自然備受矚目，尤其政府政策更是重要的決定性因素，而在決策擬定過程中則需要仰賴正確的資訊加以研判，以上所提供之意見，期能對政府就不同時空背景之資訊解讀有所貢獻。（本文作者為淡大產業經濟系教授〉
