房地產行情開始動了，走空逾十年的房市景氣，有觸底現象，但這是因為被低利息、低房價、低稅率刺激出來的資金行情？還是景氣復甦的基本面行情？
「從種種跡象看，最近幾個月房價確實已經止穩，房市谷底已過。」這是信義房屋董事長周俊吉對最近房市的觀察。但是，房市出現資金行情，並不代表基本面已經回春，大學畢業，從老家嘉義攜帶五十萬元在台北創業的周俊吉其實很憂心，因為房地產實際使用者沒有增加，大量台灣菁英舉家移民中國，政府若不能用「直航」讓青壯世代的菁英「家留台灣」，十年之後，台灣人才將出現斷層，長期房市基本面將難好轉。以下是周俊吉接受本刊專訪摘要：
使用者沒增加 對房地產長期沒好處
問：最近國內房地產交易熱絡，推動這波房市行情的動能為何？這是否意味著有新資金進來？
答：因為利率低、房價低，刺激首次購屋的年輕族群進場。此外，從去年開始也有不少定存族買房子來出租，這可以從店面交易最近相對活絡看出。至於不動產證券化也具活絡房市效果，若把不動產當作相對股票屬較穩定的投資，有幾百萬以上資產的人就可以做住宅、套房或店面投資，小額投資人則可買不動產證券化的商品，這是不動產投資多元化的開始。
不過，這中間有一個根本問題——台灣房地產實際使用者是否真正增加？如果市場只是因為資金增加，使得交易活絡，未必能長期維持。不動產與股票的差異，在股票資金進出快速，除非變成壁紙，否則很少有人會把股票放長投資；不動產則是要真正有人使用，若房子沒人用，單憑資金行情對房地產長期發展未必有好處。
問：房市資金行情與基本面行情有何不同？
答：資金行情是靠錢堆出來的，基本面改善則得靠實際使用者增加來帶動。使用者增加有兩種，一是人口數相同，使用的坪數量增加，帶動房市的需求增強。例如，過去人們住二十坪的房子，現在隨著所得增加，住屋需求變成三十坪、四十坪，或是更大，因此帶動台灣最近從南到北的換屋需求。
另一種則是新使用者進入市場，例如新的商業形態進來，可能就會有新的需求。假若現在移入台灣的人是白領、高所得的人，他們對住宅的需求就會增加；但是，如果移入的是外勞或大陸、越南新娘等，基本上這些人對台灣房地產的需求量不會增加，只會分享原來的空間。
相反的，台灣目前移民到中國發展的人，卻都是白領階級。這些人過去是單身前往，但是，近一、兩年愈來愈多的青壯世代菁英考慮帶著全家人移民大陸，這些人舉家遷移大陸，需要幾十坪的房子，因此帶動大陸房市需求增長。
台灣現在移入與移出的人口差不多，都有幾十萬人，但外移出去的人是白領菁英，在台灣使用的是三房二廳或四房二廳的房子，但移入的卻是住宿舍的外勞，或者使用很少空間的外籍新娘，兩者對房屋的使用效能差很多，台灣房地產實際基本面供需正出現結構性的變化。
歷史背景因素 讓房地產業者供過於求
問：台灣房地產走空逾十年，房市供過於求的主因為何？
答：過去十年營建公司申請上市櫃者太多，為了增加營收，必須不斷推案，是造成房市嚴重供給過剩的重要原因之一。民國七十七、七十八年時，房地產行情飆漲，資金募集容易，業者買地快速，房子去化容易，但隨著景氣下滑，營建業苦無出路，政府又不同意建商去大陸蓋房子，業者追求業績成長，只能在國內繼續推案，市場當然會供給過剩。
五、六年前，在蕭萬長擔任閣揆時，我們曾建議政府開放營建業者赴大陸蓋內銷房，當時大陸政府也鼓勵台商前往投資。去大陸建內銷房出售，並不會影響台灣資金流量，也不會把台灣錢吸引過去，還可以為上市櫃建商追求營收成長壓力找到宣洩的管道。加上當時大陸沒有商品房概念，是一片尚未開發的沃土，對台商來說時機甚佳。然而，因為政府不准，建商只好一直在台灣蓋房子，最後遇到金融風暴，景氣急速下滑，建商因此不支倒地。
但經過這波不景氣洗禮，建商現在都比較理性了，現在業者要推案時都會衡量市場供需，就算推案多，也不會有過去多到變成泡沫的疑慮。
家留台灣 讓台商菁英回流
問：最近不斷有人提及，在七十八、七十九年房市高檔時，把房地產賣掉、前往大陸發展的台商，在大陸投資獲利後，最近有回頭逢低承接台灣不動產的情況，你是否有見到類似的現象出現？
答：是有這個現象，但政府若能夠與大陸實施「定點直航」，我相信回流的台商會更快、更多。我們觀察到青壯世代的台商最近非常猶豫，猶豫是否要把家人帶到中國去，很多人猶豫久了甚至變成憂鬱。
我曾經和熟悉的政府官員討論，台灣有兩樣東西是留住人才的關鍵，一是優良的健保制度；另外一項則是教育。大部分的台商其實並不喜歡把小孩送到大陸讀書，如果小孩留在台灣讀書，則整個家就會留在台灣。要是政府能開放直航，周末從上海回來變得很方便，就像很多竹科的工程師，家在台北、卻在新竹工作。這樣菁英去大陸有什麼關係，因此，去年我們曾呼籲政府要推行「家留台灣」的觀念。
問：不過有人批評，直航雖方便台商，卻不見得對台灣整體有利。
答：誰最喜歡三通？答案如果是大陸台商，那麼至少顯示台商還有心想要回家。但是，如果當大部分台商把家都搬到大陸，不需要回來了，台商就未必會積極鼓吹直航。尤其現在去大陸工作的台灣菁英，如果讓他們的第二代留在台灣受教育，這些新一代的台灣人就會認同這個地方。相反的，如果台商子弟小學就移民過去，他們對土地的認同將會移向大陸，十年之後，台灣將會看到嚴重的人才斷層，這一點讓我們非常憂慮。
我自己是嘉義人，離開嘉義二十幾年，但因為父母親還住在那裡，我每年都會回嘉義，而且會帶回去一些金錢，對嘉義的經濟自然會有貢獻。但是，如果我父母親搬來台北和我一齊住，我就不會再帶錢回嘉義了。台商舉家移民中國，對台灣經濟造成的後果，就是如此，政府豈能不防。
