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蔡天來 獲利二○%的法則 P.58

蔡天來 獲利二○%的法則 P.58

對老舊公寓特別鍾情的蔡天來,善於將「醜小鴨變天鵝」,透過舊翻新的裝潢,讓原本買進房價成本每坪約十萬元,最後成交價格每坪約十四萬元,投資報酬率將近二三%,比定存多了十倍。

今年四月,本是萬物生發的春天,卻因為空氣中飄散著會致生「嚴重急性呼吸道症候群」(Sever Acute Respiratory Syndrome;SARS)的冠狀病毒,大部分台北人被嚇得不敢正常「呼吸」,首先爆出院內感染的台北市萬華和平醫院更幾乎成了人人自危的禁地。但是,萬華人蔡天來(化名)卻津津有味地審視著一張張塞在信箱裡的房屋廣告傳單,從計算機按出一件件獲利二○%的案子,心情開始躍動起來。

六月初,SARS疫情趨緩,閒不住的台北人紛紛出門逛街解悶,年近五十歲的蔡天來也上街了,但他不是去逛百貨公司,而是仔細搜尋張貼一間間貼有「售」字的房子。


相準價格上浮  察覺其中有賺頭

「我喜歡看房子,就像有人喜歡車子、有人喜歡名牌衣服一樣。」蔡天來說,他那黝黑的皮膚應是頂著大太陽四處看房子的「贈品」。不過,蔡天來對曬黑的膚色毫不在意,因為到七月底為止,他已經轉手賣掉四間SARS氾濫期間逢低「撿進」的房子,每一間投資報酬率都比他先前用預估的二○%獲利還要好,另外還有六間房子也「蠢蠢欲售」。

這並不是蔡天來第一次投資房地產,但卻是頭一回覺得自家附近的房子很有投資機會。蔡天來住在西區,他的資訊店也開在西區街上,對環境、行情熟得很,「三、四月時,看到房屋廣告單上的售價有上來,就覺得其中有賺頭。」蔡天來說。「他以前是有點經驗,但沒有像這次這麼大手筆。」被蔡天來進場氣勢嚇到的房仲業者指出。

雖然蔡天來有投資經驗,但與房仲業者並不熟,所以當他表明想要投資時,房仲業者或是基於公司規定、或是不了解他的來歷,大多有所防備。為此,蔡天來自己就必須更主動,每天往仲介公司跑,不是和業務員聊聊市場行情,就是請業務員帶他去看房子。


房仲業務員名片 比一副撲克牌還多

有天早上,蔡天來拿到廣告傳單,瀏覽後就打電話找房仲帶看,看完房子後,蔡天來吃完早午餐後馬上就出價,這種積極又「阿莎力」的買家,立刻與不少房仲業務員結為好朋友。「他的房仲業務員名片比一副撲克牌還多喔!」一位房仲業者說。

在房價相對較低的台北市西區,蔡天來特別喜歡挑二、三十坪的老舊公寓為投資標的,一間房子總價不過四百多萬元,於是他一口氣買了十多間。透過二比八或三比七配的資金調配策略(即二到三成的自備款、七到八成的銀行貸款),以蔡天來手上現有的五間房子,合計投入的自有資金僅一千多萬元。但除了自備款,蔡天來還準備了另一筆資金,就是裝潢費用。

為什麼蔡天來對老舊公寓特別鍾情?除了老舊公寓買價可以壓低外,只要稍經裝潢,就能變得又新又具現代感,「醜小鴨變天鵝,價格自然可以賣得比較高!」蔡天來頗有心得地說。通常,蔡天來的裝潢成本都控制在每坪一到兩萬元之間,三十坪左右房子的裝潢費約在四十萬元之譜。於是原本買進房價成本每坪約十萬元,最後成交價格每坪約十四萬元,投資報酬率將近二三%。

「他除了喜歡挑邊間、屬於三角窗等位置條件好的房子外,裝潢會跟著流行走,像現在他就走簡單、現代的禪味風,來看房子的買主幾乎都大為心動,視力只剩一半,以致樓梯狹小、屋齡老舊等問題都會視而未見。」賣過蔡天來房子的房仲業者如此說。


一幢房半個月裝潢妥 兩星期售出

正因為蔡天來手上的房子多,裝潢師傅都願意配合,久了就變成他的班底,時間與金錢成本也就更能控制。蔡天來說:「一幢三十坪大的空屋,大約半個月就可以整理好,然後花大約兩個星期就能賣掉。」這樣的效率,難怪讓蔡天來進場一個月後,就成功轉手賣出四間房子。

要靠轉售牟利,除了裝潢要有班底,蔡天來還有另一個班底,那就是貸款人頭戶,用人頭戶倒不是為了要申請政府的優惠房屋貸款,而是藉此可以少繳些房屋買賣交易所得稅,房仲業者說:「他自己有開店,所以稅、成本都算得很精。」

與十五年前房地產投資客動輒有十倍以上的暴利相比,蔡天來這樣的現代投資客賺到的二○%、三○%獲利猶如蠅頭小利,而且還要每天看資料、找房子、與房仲業者「哈啦」,基本上賺的也是辛苦錢。但蔡天來還是滿足地說:「二○%的獲利比錢放定存多了十倍以上,又能到處看各種的房子,這樣的日子有意思多了。」


一間房子讓我賺到二千四百萬! 
撰文:劉  萍

「每坪二十萬元買進,然後以四十萬元買出!」這是今年以來讓台北房仲業者最津津樂道的一樁投資案例。

這樁投資案例的贏家年僅三十多歲,在今年房地產行情啟動後,並沒有像專業投資客般到處「蒐購」投資標的,反而是專攻台北師大附中學區附近的華廈。師大附中學區素來就是投資的精華地段,還需要研究什麼?

這位年輕人研究的不是地段,而是法律,因為他想到了一個獲利絕佳的好辦法!就是將這間每坪二十萬元買進、總坪數約七十坪的房子,隔成六間,再以每坪四十萬元賣出。雖然每間房只剩十坪大,但總價四百多萬元,就能擁有進讀師大附中的戶籍資格,買來後又可以出租,因而吸引許多望子成龍的父母搶購。

這名年輕人深讀「公寓大廈管理條例」與營建相關法規,同時問遍在營建署的朋友,最後在取得變更用途、申請好門牌號碼與大廈管理委員會不反對的情況下,終於讓妙點子成真。這點子很妙,這個妙點子,也讓這名年輕人賺到二千四百多萬元!

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