升息風起，美元重貶，投資海外債券風險驟增，利用不動產增值特性、為投資者提供固定性收益的保本商品——REITs（不動產投資信託基金），今年來在亞洲備受矚目，REITs究竟有何優勢？哪些地區的REITs值得留意？
因為三個月前聽從一位日本銀行理專建議，把手上所有美元計價的固定收益商品拋售，轉買日本一檔以商業不動產為標的的REITs，結果，匯差就讓他賺了七％，資本利得超過二成，合計獲利接近三成，這還不包括這檔REITs每年固定給予投資者的四．五％配息。
由於同期間日經指數小跌二．二四％，台股指數則只小漲○．二％左右，林建忠這檔日本REITs的報酬率可說是高得嚇人。這個成績讓林建忠對REITs深具信心，已準備挪出部分資金投資二周後即將掛牌上市的香港首檔REITs——「領匯基金」（The Link）。
利差大
日本REITs比歐美具優勢
事實上，當初會選擇投資REITs，純粹是從「保本」的角度出發。林建忠回憶，今年三月總統大選後，台灣政治紛擾不斷，加上四月中國大陸宏觀調控，眼看準備邁向復甦的經濟又瞬間熄火，這讓林建忠深深體悟投資首重保本。
以他所投資的這檔日本REITs為例，殖利率約四．五％，優於大部分日本藍籌股平均年配息只有一．五％至二．五％的水準，加上日本不動產尚在谷底，投資風險相對較低，林建忠因而敢將大部分資金砸向REITs。
日本REITs推出迄今僅三年，目前已有十四檔REITs掛牌上市，現金收益率從三．○一％到四．九二％不等。由於日本政府不但給予REITs的經營利潤免稅，去年四月最新公布的稅法，海外投資者持有的日本REITs，現金股息必須繳納一○％所得稅，但資本利得完全免稅，這使得不少外資對日本REITs青睞有加，今年以來，「全球第一REIT」漲幅高達七成，其餘最差的也漲了十六％，比起日經指數只小漲一．四七％，算得上是表現優異。
與歐美REITs相較，日本瑞穗銀行分析，日本REITs的平均殖利率在四．五％附近，長天期債券利率則只有○．六％，利差接近四個百分點，比美國二．二個百分點、歐洲的一．三五個百分點都要大。
地產漲
香港「領匯」未演先轟動
再加上日本不動產市場、尤其是商用不動產行情，才剛見底，未來彈升空間較大，因此，不論從報酬或是風險的角度看，日本REITs比歐美同類產品更值得投資。
追隨日本的腳步，香港第一檔REITs——領匯基金（The Link）將在十二月十六日上市掛牌，由於預期股息報酬率上看六％，香港一般藍籌股年平均回報率只有三％，銀行、公用事業等高配息股平均回報率也只有五％，領匯的股息報酬確實誘人。
再加上今年以來香港房地產漲聲不斷，國際熱錢為賭人民幣升值，群聚香港，造成香港銀行利率愈壓愈低，負利率的金融環境、配合上市只有一○％提撥散戶認購，使得「領匯基金」早已是未演先轟動。
因為擔心被「領匯」的資金排擠效應打到，中國國際航空已決定將股票首次公開發行（IPO）認購截止日提前一天，以免氣勢輸人。
這檔全球最大、資產總值逾新台幣八百億元的REITs，主要收入為香港一五一家商場和七．九萬個停車位的租金，寶來證券（香港）總經理暨國際金融部營運長劉宗聖表示，「領匯」由具官方色彩的香港房委會出面號召，成這檔基金的最佳保證，加上在聯交所掛牌，透明度大大提升，投資人自然趨之若鶩。
香港JF資產管理定息投資總監張冠邦則認為，REITs這種新投資工具，融合了房地產增值與固定收益兩項特質，只要對當地房地產行情看多，報酬率絕對值得期待。
至於台灣，預估明年初才會有REITs商品掛牌上市交易，目前包括富邦、新壽和台灣工銀都已進入緊鑼密鼓規畫階段，其中富邦計畫以天母、富邦人壽大樓和富邦中山北路大樓租金收入為標的，推出資產規模約五十四億的「富邦一號」，可望成為首檔掛牌交易的本土REITs，預期年收益率在四至五％左右，只是屆時是否會和領匯一樣獲得投資人青睞，仍待觀察。
