在今天看見明天

高房價下的購屋8大招數

高房價下的購屋8大招數

/撰文/謝春滿、邱太火宣/插圖/kuan

聰明理財

薪水族買屋換屋全攻略,鎖定黃金中古屋,讓你輕鬆挺進台北市

2006-09-14 12:21

房子愈來愈貴,讓人不敢下手,其實,房價高漲也有因應策略。不過你必須先釐清,「只要有需要就可以買房,不要因為價格而忽略需求」,再來就讓專家教你八招購屋換屋招數,讓你突破高房價的壓力,輕鬆買到既保值又增值的好房子。


1.活在當下,有需求就可以買

政大地政系教授張金鶚認為,購屋或換屋族,有的是因為要結婚了;有的則是房子太小或距離工作地點太遠,這些因素可以忍一時,但沒辦法忍太久。所以你只要問自己,是否有購屋需求?如果有,就可以買。


2.好產品才是不敗法則別被價格迷惑

「買房子是一回事,住進去才是重點,要住得舒服,好產品才是不敗法則。」張金鶚認為,很多人買房子都有價格迷思,只考慮價格,不考慮產品。過去房價上漲是好壞一起漲,現在是好的漲、壞的跌,因此挑好產品才是購屋重點。

挑好產品有幾大要件,第一是先挑好建商,有些建商只是一案建商,沒蓋房子經驗,怎會蓋出好產品呢?因此還是要挑有信譽、有品牌的建商。


3.評估需求再下手;購屋掌握「三三原則」

「買房子是一生最重要的理財行為!」大師房屋陳建慶比喻說,有兩個人同時買房子,每天睡差不多的時間,為什麼十年後賣房子,一個賺,一個卻賠呢?玩股票要做功課、研究財報、蒐集新聞資料;買房子也是同樣邏輯,況且房子起碼是六百萬元以上的投資。

想清楚需求後,鎖定購屋區域,就上網勤找資料,將自己的需求(例如預算八百萬元內,離捷運三百公尺內,三房兩廳產品)告知多家仲介公司,再實地走訪,詢問大樓管理員有沒有賣屋資訊、區域的成交價如何。等到心中對房價有譜後,才開始密集看房子。

在購屋負擔方面,信義房屋企畫研究室協理張欣民建議,掌握「三三原則」,自備款占房子總價三分之一;貸款負擔不要超過薪水的三分之一,這樣既不會影響生活品質,一旦升息,壓力也不致太大。


4.首購族以挑選離上班地點近者為佳

對首購族來說,建議買距離上班地點三十分鐘車程以內的區域,寧可買近點,因為車程太遠,只要居住時間拉長,交通費很可觀。張金鶚建議,不要買太偏遠或交通不方便的地方,那種出了門就不想回家,或回家後不想出門的地點,千萬別考慮。


5.好地段先買後賣,偏遠地段先賣後買

換屋族往往不知道「先買」還是「先賣」好?淡江大學產經系副教授莊孟翰建議,好地段的房子抗跌,不用急著賣,先挑好新房子,再賣舊房子,如果你先賣掉舊房子,房價漲了,你會追不上房價。若是偏遠地區房子,應先賣後買,以免買了新房,舊房賣不掉。

選擇「先賣再買」者,可部分重新裝潢,家具擺設要整齊清潔,千萬別因為即將搬家,弄得凌亂不堪影響賣相;若是沒有資金壓力的人,又看好房價後勢,不妨考慮出租,暫緩賣屋,等到未來房價攀升再出售,還能賺到一筆增值財。此外,換屋族最好將小孩學區列入考慮,搬到好學區,以免小孩上學時得再換一次。


6.公設比在二○%到二五%之間最為適當

公設占比應該多少才合理?張金鶚認為,低公設不見得好,這樣住家一點活動空間都沒有,但公設太高或管理不好,會是社區爭議來源,公設比在二○%到二五%之間,都是可接受範圍,若是三○%就太高了。

此外,還要看公設內容是什麼,是否容易維護,像是游泳池,除了豪宅以外,幾乎都做不好維護,最後變成廢物,游泳池還不如俱樂部,健身房也不錯,但不宜過大。他認為,很多公設都只是賣房子的宣傳品,本身並不實用,購屋時別存太多幻想,未來的維護管理才是重點。


7.挑選生活品質好和機能佳的「第一巷」

有人說住捷運或公園旁,才是好區位。張金鶚認為,好區位必須考慮住家品質,若住捷運旁會很嘈雜;住公園旁固然好,但大清早有人在運動,也會影響睡眠,最好是住在距捷運或公園五到十分鐘路程的地方。挑選「第一巷」就是這個道理,第一巷是指大馬路旁的第一條巷子,生活機能好,又有居住品質。

此外,社區規模太大也不好。張金鶚認為,社區規模過大管理困難,尤其是千戶大社區,住進去後,大概有三分之一的人未入住;或永遠都有人在賣房子,一旦要換屋,賣房子的人多,就不好賣,種種因素下,選擇超大社區時就應注意並考量上述因素。他認為,比較適合的社區規模是五十到二百戶之間,超過這個規模,就要小心了。


8.慎選鄰居與管理良好的社區

一間好宅,鄰居很重要。張金鶚認為,鄰居們最好素質相近,可減少管理上的問題。有些社區大中小各種坪數混合,住戶的同質性相差太遠,這樣的住家環境都得考慮。至於社區管理也很重要,管委會運作不好,會影響居住環境與價值,購屋前要打聽清楚。

 

延伸閱讀

退職軍人聰明換屋 從小戶變豪宅主人

2013-08-15

2011我的幸福馭屋術

2011-02-24

擅用五官挑房 不怕景氣多或空

2008-10-09

安居兼儲蓄 挑時機不如買對房

2010-04-22

秦偉坐擁三十三戶房的關鍵心法

2010-06-17