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升息時代買屋 宜慎選政策型房貸

升息時代買屋 宜慎選政策型房貸

政府推出優惠房貸以來,許多購屋族趨之若鶩,然而隨著央行接二連三升息,部分政策型房貸和銀行貸款比起來,已不若以往「優惠」,有意「築巢」的新婚夫妻或換屋族,在申請房貸前宜睜大眼睛、貨比三家,才不會瘦了荷包。

前年老王結婚時,在台北市木柵考試院附近買了間新屋,新婚前幾年,由於市場利率水準較低,加上二十年期五○○萬元的貸款額度中,有二五○萬元是申請政府二.四二五%利率的優惠房貸,因此房貸對老王的經濟負擔並不算重。

然而,隨著中央銀行九度升息,房貸利率已經悄悄升到三%以上,老王不禁愁眉深鎖。他撥撥算盤,發現原本一年大約十五萬元的房貸支出,現在每年要付十六萬元左右,足足多了將近一萬元,看著和自己差不多時間買屋的老張,還在適用銀行指數型房貸二.八%的利率,老王近來開始陷入思考,要不要乾脆放棄所謂的「政策性優惠房貸」。

中央銀行前年起連續升息,號稱「便宜又大碗」的政府優惠房貸利率已經升破三%,房貸戶平均每月本息支出增加近千元,甚至高出許多大型行庫推出的指數型房貸利率,許多新貸戶正猶豫是要選擇政府優惠房貸,還是直接選擇銀行的貸款方案。

政策優惠房貸最多只能貸款二五○萬元,以二五○萬元的額度來說,如果自民國九十三年十月央行升息起算,九次升息下來,累計升幅已超過一%,房貸戶每個月本息增加的負擔近八百元,全年房貸本息等於多支出一萬元,未來優惠房貸隨著郵儲利率升到三.一%,對薪資呈凍結狀態的上班族來說,負擔更大。


青年購屋、勞宅最優惠

雖然「政府優惠購屋專案貸款」的利率偏高,但仍有其他政策性房貸值得考慮。目前政府提供的四種購屋貸款方案(優惠房貸、青年購屋低率貸款、勞工建購住宅貸款和公教人員購置住宅輔助貸款),「青年購屋低率貸款」最划算,前七年是以中華郵政二年期存款利率為主,最高不超過三%,目前是二.一六五%,第八年起則以中華郵政利率加一%。

其次則是「勞工建購住宅貸款」,明年三月起,利率將從現行的二.七四%逆向調降為二.二○七%,而且這次勞委會首創開放溯及十六萬名舊貸戶一體適用,預計每位勞貸戶每年可減少利息支出約七三○○元。

至於「公教人員購置住宅輔助貸款」,依職等之不同,簡任者每戶可貸二五○萬元,薦任者一八○萬元,委任者一五○萬元,目前利率是二.七四%。

不過銀行個人金融部主管指出,若是資金不充裕的首購族或年輕族群,貸款年限須拉長到十年、二十年,可以考慮選擇政策性優惠房貸,因為如果央行之後停止升息,中華郵政也不會跟著調升,未來三.一%便是政策性優惠房貸利率的「天花板」,但一般銀行房貸,銀行還是有可能會視市場資金浮濫的狀況調升利率,所以現在看來政策性優惠房貸利率雖然偏高,但若時間拉長來看,優惠房貸利率還是比銀行業者推出的一般房貸優惠。


階梯式房貸適合短期還款者

如果是換屋族,因為有出售舊屋的資金可加速還款,通常三、五年內就可以還清房貸者,其實不一定要選擇政府優惠房貸,部分大型行庫推出的階梯式貸款,反而更有利。

目前銀行業者推出的階梯式房貸,通常前半年利率在一.九%至二.一%,第七個月起到第二年的利率在二.二五%至二.四%,第三年起為二.八%或三%以上,等於只有前兩年的利率比優惠房貸三.○四%低。

如果是公教人員等銀行眼中的優質客戶,通常可以享受到更優惠的階梯式利率。目前業界最低的是台銀預計在十一月開辦的「公教築巢優利貸」,利率殺到二.四三%;次低的是九月底國泰人壽推出的教職員房貸,每戶不限金額,第一年前六期利率二.三%,後六期二.六六五%,平均二.四八%。之後每年以郵局兩年期定儲利率加碼○.五個百分點,為二.六六五%。

此外,也有部分銀行業者推出利率隨申貸時間拉長調降的「逆向」階梯式房貸,只要是按時繳息的優良客戶,貸款時間愈長,客戶嘗到的甜頭愈多。如玉山銀行、上海銀行就推出貸款期間每一期皆繳款正常的客戶,可以享受利率隨著貸款年期遞減的優惠。

銀行表示,若選擇銀行或壽險業者自辦的優惠房貸,銀行最介意的是貸款人的還款來源是否穩定,一般來說,房貸族只要有固定收入、還款來源穩定,通常就可以拿到低利率。至於「逆向」的階梯式貸款,對按時還錢的客戶來說,也等於得到少繳利息的實質獎勵。

 

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