房市老師傅　教你買屋真功夫

達一廣告董事長徐一鳴　親授五招房市賺錢術

徐一鳴不僅是經常拿獎的廣告創意奇才，也是股市、房市投資高手，房市資產至少數億元的他認為，北市房價已與國際接軌，未來很難回頭，並強調購屋者一定要懂得以長線眼光布局，才是抗通膨、累積財富的一步好棋。
 

「我特別喜歡台北市仁愛路與敦化南路附近的房子，因為環境好、生活機能佳，至於是不是新大樓還是買在最低點，對我來說沒那麼重要。」坐在仁愛路市價近六千萬元、三十一年中古屋的「新居」裡，達一廣告董事長徐一鳴一派悠閒地說。

省吃儉用加兼職　才買下第一間房

徐一鳴表示，買房子只是降低投資風險的理財工具；但據了解，房市投資橫跨舊金山、上海、台北的他，僅手上房地產價值就高達數億元，堪稱房市大戶。

「或許做金融保險廣告久了的關係，我習慣用非常長線的眼光去買房地產，而且目的是先求保值避險，再看增值空間。」的確，去年底徐一鳴以每坪八十二萬元、總價五千二百萬元，買下的六十二坪住處，第二天就有人多出二百五十萬元請他割愛。至今短短不到四個月，行情已經增值七、八百萬元，證明當初他慧眼獨具，當機立斷的購買決定非常準確。

「第一是運氣好，其次是我對這一帶行情很熟，加上裝潢出色，估計非六、七百萬元不可，就判斷機不可失，一定要買！」小時候家境清寒的徐一鳴笑著說，他是個很沒安全感的人，巨蟹座的他，對擁有自己的「家」始終有很強烈的嚮往，他回憶人生第一次購屋，為了讓妻子安心下嫁，他一開始做了長達三年的省吃儉用財務規畫。

「手頭最緊時，一天買菜錢不能超過十元。」徐一鳴記得當時他白天在廣告公司上班，薪水不到兩萬元，晚上到《中國時報》做編輯，空檔再去專科教國文，周六、日在南陽街補習班教作文，加上妻子郵局高員級的薪水，每月硬是可以存下六萬多元。

兩年後，徐一鳴捧著存下來的一百五十萬元現金，買下了台北市羅斯福路巷內公寓，五年後七百萬元賣掉，讓夫妻倆體會到買屋增值的可觀。

被許多客戶稱為「廣告奇才」的徐一鳴，本業表現精采，由他領軍的達一廣告僅八名員工，卻是業內比稿常勝軍，成功地為安泰人壽、PayEasy、信義房屋、阿瘦皮鞋、群益投信、中天生技等客戶創造了優良的品牌形象與可觀的業績，讓他名聞兩岸。

今年四月，達一廣告又擊敗眾多對手，從競爭激烈的台灣廣告圈，拿下台灣啤酒近億元預算。根據四月剛出版的《動腦雜誌》報導，達一廣告已連續八年蟬聯業界員工產值第一，就連前兩年景氣不佳，達一依舊逆勢成長，徐一鳴大手筆發獎金、招待員工出國旅遊，羨煞不少同業。

很多人知道，徐一鳴還是股房雙棲的投資達人；不但股市投資眼光精準，房市投資也不遑多讓。儘管他非常低調，還是被理財雜誌封為台灣廣告界投資理財第一名。

去年十月，雖然許多專家學者都認為台北市房價已在高檔，徐一鳴卻主張台北房價難回頭，想買屋一定要趁早行動。他說這次通貨膨脹並非萬物齊漲，只有「天然Ａ尚好」，也就是只漲原物料與土地，「通膨年代，持有現金是對自己最殘忍的理財方式，遇到好房子，就算負擔重一點，也要下決心買進。」

鐵口直斷台北房價　還會繼續漲

「ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）簽訂後，台北市中心房子恐怕還要漲。」徐一鳴分析，台北房市已出現一批新買家，除了職場與理財贏家外，還包括：台商、富二代、海歸派及外國人，這些人的眼光、行動力與購屋實力全都不容小覷。 

「以前扁政府不參與中國崛起的遊戲，讓台北市房價缺乏想像空間；現在馬政府一開放，台北市的房價想像空間就大了。除了本地投資人之外，先吸引台商回台置產，再來就是需要健保的海歸派、香港人、外國人，然後是中國的有錢人，他們一致看好具有『軟實力』的台北。」

即將從上海中歐國際工商學院ＥＭＢＡ畢業的徐一鳴觀察，中國同學對台灣房地產興趣頗高。一是跟上海比較台北房價仍相對便宜，上海豪宅動輒每坪近三百萬元新台幣，比台灣頂級住宅「宏盛帝寶」每坪二百萬元高；二是看上台北生活環境比香港、上海更安全舒適，當兩岸進一步開放，中國有錢人等「海外精英」，來台北精華地段置產機會很高。 

另外，徐一鳴認為，在兩岸開放前提下，本地一般人也逐漸意識到買屋抗通膨的重要。「我向信義房屋的周俊吉董事長報告過，這是『你不給我房子，我不給你孫子』的年代。歷經台灣經濟起飛與幾回通貨膨脹的上一代，能不買房子給下一代嗎？」徐一鳴說：「只要本地房地產持有者的需求在，加上國內外投資者，房價很難下跌，尤其經濟持續發展、市場資金氾濫，房價只會越來越貴，買不起的人，只能租房子或離開市區。」

徐一鳴認為，未來台北與東京一樣，市區房價極高，近兩年建商追求土地價格的極大化，幾乎不推「三房兩廳」新建案，只推大坪數豪宅，就可看出這個趨勢──房子總價高，年輕一代買不起，只能接受「在郊外生活，在城市工作」的生活模式。

這個趨勢帶來的最大影響，將是風險意識的改變；上一代以買房子避險，下一代則覺得買房子背高額貸款才是風險。

五招掌握　長線獲利關鍵

如何成為房市投資贏家？歸納徐一鳴投資房地產長線獲利關鍵一共有五招：

第一招　掌握低利率優勢

「如果你有二、三百萬元自備款，建議你買一千多萬元的房子；有一千萬元，可買二千多萬元的房子，只要能力夠，眼前不妨拉大買房子的槓桿。」徐一鳴分析，以他目前居住的房子為例，房貸利率僅一．五％，「以前我買房子從不貸款，但利率這麼低，不貸覺得太對不起自己。」

徐一鳴回憶，當年買人生第一間房子，總價一百五十萬元，房貸年息卻高達一五％，讓風險意識高的他，硬是辛苦存夠錢才買。目前房貸利率頂多二％，放定存年息才○．七五％，要對抗節節上升的通膨，持有太多現金並不划算，自住購屋者更要善用低利房貸積極下手。

徐一鳴表示，如果認為買房子能為自己與家人帶來快樂，建議在此利率正低的時候下手。

第二招　勤看屋、找好仲介

「多看幾間，可以培養對房子的眼光與價格敏感度，找好仲介，省時省事、避免資訊不足或不對稱。」徐一鳴舉二○○二年底在台北市敦化南路買下的辦公室為例，「那時太太小孩都在美國，假日最大休閒娛樂，就是騎腳踏車穿梭敦化南路大街小巷看房子；看過的房子超過一百間以上，看多了，行情就能掌握了。」

掌握行情的好處很快來到他面前。當時，徐一鳴看敦化南路巷裡屋況差的房子都喊到三十萬元；而吉星大樓這戶五十一坪，面對美麗樹海、外觀漂亮的房子每坪才三十二萬元，當天他就出價每坪二十八萬元，以一千六百萬元的總價買進。七年後的今天，附近每坪開價動輒一百萬元，市值已達五千一百萬元，帳面增值超過二倍。

徐一鳴目前住的房子，則是他跟太太在台北市仁愛路散步「撿到的寶」。負責信義房屋廣告的他，一向跟仲介互動良好，還幫業務員介紹了不少客戶，當業務員發現這戶「物美價廉」的標的時，第一個就想到他，而識貨的他沒殺價，當場買下。

第三招　以自住角度挑房子

徐一鳴總以要自住的心態挑房子，他強調自住能接受，投資就不容易失誤。地段外，他在乎格局是否方正、採光通風是否良好、交通是否鄰近捷運；此外，不能有路沖或壁癌之類重大瑕疵。他覺得這樣考慮後買的房子，自住轉手會像股票進出一樣容易。他○七年底在北市內湖買的「香草山莊」，就是符合這種考量的房子。

「我那時想年底房仲公司要衝業績，仲介費一定比較好談。」徐一鳴說，這戶四、五樓共一百多坪的房子，樓下是客廳、餐廳，外加一間書房，樓上設計成有衣帽間與標準衛浴的大房間，窗外一大片綠色山景，還有三十幾坪大露台，符合他夫妻倆與一隻大狼狗的居住需求。他以總價四千萬元出頭買下，目前附近每坪已開價六十萬元，算算漲幅也超過三成。

第四招　買眼見為憑中古屋

向來只買台北市房子的徐一鳴認為，無論豪宅或中古屋，只要靠近市中心，未來都有很好的增值空間。他個人認為，以忠孝東路與敦化南路口為中心，方圓一公里內房子增值空間最大；其他地區，就看公園、學區和捷運決定。

跟別人喜歡買新房子不同，徐一鳴承認他和太太偏好「眼見為憑」的中古屋，原因就是可以看清楚建材、管理、鄰居等一切新屋看不到的細節，避免花大錢還受氣。

徐一鳴覺得目前台北市大安區房價高已難覓屋，但市區內總價兩千萬元上下的好房子還不少，需要眼光與耐心去找。像是信義區吳興街、松山區民生東路巷道內、中正區金門街附近，仍有不錯的房子，文山區也有機會找到千萬元以下中古屋。

第五招　遠光放眼 不要計較一點點價差而錯失機會

徐一鳴建議，買到相對低檔的價格，固然是獲利關鍵，但遇到中意的房子，建議要避免因計較五％至一○％價差而錯失機會；好房子不等人，只要是好標的，長期都有不錯的增值空間，關鍵在買到手。

「房子只是資產配置中的避險工具，只買不賣完全是基於個人風險意識較高，不見得適合別人。」徐一鳴謙虛地說，買房子固然壓力大，卻也是逼自己省吃儉用「最有效的儲蓄方式」。

徐一鳴也表示，若自問買房子能為自己與家人帶來快樂，就該趁利率低時下手，讓有屋的快樂加強在職場的競爭力；否則就寬心接受租屋也不錯的現實。房子固然迷人，房貸卻會壓死人，其中利弊甘苦，完全要看自己價值觀與財務規畫能力而定。

■徐一鳴

現職：達一廣告董事長

購屋年資：27年擅長

買屋標的：中古屋