對於退休規畫，有人愛高現金殖利率概念股， 有人喜歡用基金滾錢徐徐累積，但是方法 不見得都適合每個人！今年 40 歲的謝文興，早 在 16 年前，心裡就有了「及早為退休做準備」 的念頭。不過，在嘗試過許多不適合自己的理財 方式之後，直到大約 6 年前，他才找到了與自己 最「速配」的退休方程式──「養房防老」。
在歷經了 10 年摸索，加上 5 年多的運籌準備 後，如今，謝文興除了自住的房子外，另有一戶 月收租金 2 萬 5,000 元包租屋。他計劃，在未來 3 年內再添購一間房子，利用這 2 間出租房的租 金養房，期許能在10年左右清償兩間房屋貸款， 達成「養房防老」退休目標。
在台北萬華長大的謝文興，因為家裡經營服 飾業生意，在家風的耳濡目染下，從小就立定志 向「當老闆」。1994年靠著家人資助，開了一 家非加盟連鎖體系的便利商店，開始經營的前兩 年，每月淨收入約有 4 萬元，「收入穩定，退休 規畫的念頭，也是從這時候開始萌芽的。」
對於投資商品不甚了解的謝文興，用定時定 額、每月扣款 1 萬 3,000 元的方式買基金，「當 時買的最熱門基金，就是怡富大歐洲、中信潛力 和保德信大中華這 3 檔。」事隔多年，他仍印象 深刻。
不過，隨周邊大型連鎖便利商店快速展店，謝 文興的客源逐漸分散流失，讓他開始考慮結束便 利商店，此時，一位保險業務員看準謝文興人緣 極佳的特質，積極延攬他加入保險業。於是，謝 文興運用半年的時間，一邊消化店內庫存，同時 也有一搭沒一搭的向熟客及親朋好友推銷保險。
在正式走上保險業務之路的第 2 年，謝文興的 年薪就已突破百萬元，不過，這段期間由於接觸 了各種金融商品，他也開始嘗試股票投資，「太 貪心，嫌基金的獲利慢，股票賺錢比較快，就把 基金全部贖回，轉進股市裡。」雖然順利的轉換 職場跑道，但原先穩定的基金累積計畫，卻在接 觸了股票之後，一切變了調！
初入股市，短短 1 個月獲利 20％，讓謝文興 瞬間養大胃口，「我開始用融資、玩當沖，半 年內，200 萬元的本金可以累積 1.5 億元的交易 額。」為了操盤，謝文興索性連早上都不工作了， 全心盯盤殺進殺出，「連台積電這種大型股，我 都可以當天買進又隨即賣出。」
只是好運持續不久，仍然被市場先生狠狠修 理，「有一陣子，真的是買哪一檔股票，哪一檔 就跌！」甚至因為重押華邦電、茂矽等股票，最 終還是以賠光本金收場。
歷經股海洗禮，謝文興自我檢討，「我是典型 的雙子座個性，太浮躁不定，又容易受市場消息 影響。」結婚之後，他決心不作股票，「認分」 的專心工作存錢，2006 年在萬華買下了第一間 房自住。他不諱言，有了賢內助的約束，原本「賭 性堅強」的投資心態收斂不少，也從這時開始， 為退休規畫打下良好的根基。
看準套房出租市場 全力布局「養房」
有了基礎後，謝文興開始思考真正適合自己 的理財管道，有鑑於自己的兄姊都是成功的套房 包租公、包租婆，因此決定仿效，加入「包租一 族」。於是努力賺錢，籌措第二間房的自備款， 也開始勤做功課，考察龍山寺捷運站周邊的物 件。
3 年後，適逢金融海嘯房市低點時，謝文興也 看準時機出手買房，和太太用辛勤工作腳踏實地 存下來的200萬元自備款，加上貸款600萬元， 購入萬華住家附近的中古屋，將 25 坪的空間， 裝潢隔間成 3 間房間出租。
謝文興看準趨勢，認定晚婚、不婚主義的人 越來越多，再加上房子近捷運站，租客多半為單 身上班族，套房將比 2、3 房產品容易出租，而 且租金行情也比較高，誘因十足，「以萬華的行 情來看，如果將一整層租給小家庭，租金約 1 萬 1,000元，若隔成套房，每間套房租金約為8、 9000 元左右，3 間就可坐入可達 2 萬 5,000 元， 足足多收了 1 倍租金。」他認真地分析著。
在謝文興的退休規畫藍圖裡，距離60歲退 休的目標，還有 20 年的準備時間，也正是他全 力「養房」的精華時期。他推估，目前萬華地 區20年中古屋的行情，25坪的房子總價約為 1,000 萬元左右，若以銀行房貸放款成數約 7 成 回推，則自備款須 300 萬元，再加上裝潢費用約 100 萬元，共要準備 400 萬元。
再回頭檢視家庭的收支狀況，夫妻兩人年收入 合計約200萬元，扣除每年常態支出約100萬 元，以及扣除租金收入之後還須支付的兩筆房貸 約20萬元，每年可以存下80萬元，約莫5年 就可以再「存」出下一戶房子。
等到買下人生的第三戶房子（一戶自住，兩戶 出租），謝文興「養房」的「布局」就算是大功 告成，接下來的重點，則是在退休前全力清償房 貸。
「按照進度，大約再過 3 年就可再買一戶房，隔成4間套房出租，租金應可完全支付新增房 貸。」他計畫，接下來到退休前的 17 年間，自 己將逐漸加快償還房貸的速度，盡快讓兩戶房每 月超過 6 萬元的租金收入，變成個人財務收支簿 上的「淨收入」。
包租公當出心得 朝買下一戶邁進
在尋找下一戶「養房」物件時，謝文興也自有 一套獨到的方法。為了方便就近管理，他將範圍 鎖定在距離住家 300 公尺內、20、30 坪、屋齡 20年左右的電梯華廈，這樣的房子由於離家近， 容易管理，而且坪數不會過大，屋齢較老，房價 不至於過高，徒增包租時的風險，「這樣的條件 最適合作為收租的房子。」
他認為，在尋找物件時，格局方正、至少兩面 靠窗當然是首選。如此一來，有利於隔成 4 間套 房分租，每間約 5 至 7 坪，租金預估 9,000 元， 以不超過普通上班族平均月收入的三分之一為原 則，且總租金收入又剛好可用來繳付房貸月付 金。
在謝文興的退休方程式裡，除了租金收入之 外，還有他早在 28 歲時，就為自己規畫的儲蓄 險保單，他笑說，「這算是當時我最明智的決定 了」，因為 48 歲以後，他就可以開始終身月領 1 萬元，活得越久，領得越多。而勞退的部分， 因為服務的公司屬承攬制，公司是依照業績狀況 來提撥退休金，且於離職或退休時一次請領，謝 文興推估可領到 110 萬元左右。
謝文興覺得，相較於以往在股市裡殺進殺出的 生活，自從有了第二棟房子，除了包租獲利外， 又由於謝文興挑房得宜，不盲目追高買進房價過 高的新屋，以及其以長期投資為主，不打算短進 短出，迴避了因景氣因素而跌價的風險。理房， 越理越有成就感，也越來越清楚現在省吃儉用， 是為了以後退休要過更好的生活，打拚起來也更 有衝勁。
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