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換屋族享重購退稅 須以低價房換高價屋

歐陽善玲
2018-05-03
聰明理財
1115期
達志

換屋族享重購退稅 須以低價房換高價屋

歐陽善玲
2018-05-03
換屋族享重購退稅  須以低價房換高價屋
聰明理財
達志

五月報稅季,別忘了財產交易所得也要申報, 兩年內賣屋並重購,可以抵稅,但這段期間須有戶籍登記,證明是自用住宅。

十多年前,楊小姐在新北市新莊區買了一間十五坪的小公寓,兩房一廳,總價還不到三百萬元;利用青年首次購屋優惠貸款,每月房貸不到一萬五千元,考量經濟負擔不算太重,這間「小宅」也就成了她的「起家厝」。

 

隨著她結婚生子,家庭成員陸續報到,小宅也日漸不敷使用;二○一二年,她又在社區不遠處買下第二套房,總價約九百萬元,三房兩廳兩衛、約二十六坪的中古電梯華廈,顯然更適合四口之家居住,至於原來的小宅也順勢出租,靠著租金收入,多少補貼第二間房貸。

 

不過,去年房客因工作關係,無法續租,楊小姐便決定將房子出售。由於屋況保持良好,加上附近生活機能便利,最後房屋以六百萬元成交,「扣掉仲介費、簡單整修房子的雜項支出,可能還有超過二百五十萬元的利潤。」她心裡暗自盤算,「聽說只要是換屋,買賣價差就可不用報稅,五月申報所得稅時,應該不用主動列出這筆金額吧……」

 

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔表示,為解決民眾報稅困擾,這幾年國稅局會主動幫大家計算應繳稅額、或應退稅額,並寄發試算通知書及相關表單,「但有些收入不需要給付者辦理扣繳作業,這類所得就不會反映在納稅人的所得清單中;其中,又以出售房屋財產交易所得部分,最容易在五月報稅時被遺忘。」加上一六年起又出現了「房地合一稅」,賣屋後究竟該如何正確報稅,也成了近期話題。

 

攝影:劉咸昌

過去一年有賣房,五月報稅時不要忘記申報財產交易所得,兩年內換屋者,還有機會抵稅。

 

一六年後購屋 才適用新制

 

他解釋,賣屋所得究竟適用舊制「房屋財產交易所得」,還是新制「房地合一稅」,取決於出售該屋的取得時點,也就是,賣出的房子若是一六年之後取得,就適用新制,「由於房地合一課徵所得稅,須在所有權移轉登記次日起算三十日內自行申報,因此五月所得稅結算申報,主要是適用舊制的交易。」

 

以楊小姐案例說明,售屋所得計算方式,應以核實認定優先,但若無法舉證成本,才能按出售時「房屋評定現值」的特定比率,計算售屋所得。

 

楊小姐的房子因位在新北市新莊區,根據財政部所定之財產交易所得標準,按規定須依房屋評定現值之三五%(各地區適用比率會有差異),計算出售房屋所得。

 

先看核實計算部分,也就是從售屋總獲利中,分拆出屬於房屋的獲利;「若買進、及賣出的契約中都有劃分房屋價格,那麼直接以房屋售價,減除原始取得房屋買價、並扣除必要相關費用,包括仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等,就可算出所得額。但實務交易上,幾乎未劃分出房地分別的價格。」富邦證券專家團隊協理陳秋蘭指出。

 

她解釋,買進房產時,建商因稅務或土地所有權關係,買賣契約會分別約定土地及房屋價格;但若是中古屋買賣,一般交易就不會區分,最多分出車位及房產價格,而不會再細分房屋及土地價格。

 

「在此情況下,應以房地買進總額、及賣出總額的價差,按出售時房屋評定現值占土地公告現值、及房屋評定現值比率(房地比),計算房屋財產交易損益。」陳秋蘭說。

 

例如,萬先生以一千六百萬元賣出台北市舊屋,扣除成本包括:買價八百五十萬、仲介費一%(八.五萬)、代書費規費一.五萬,及出售仲介費賣價二.五%(四十萬),得到總獲利七百萬元。假設出售時房地比為二五%,那麼售屋財產交易所得即為一百七十五萬元,這部分就須納入綜合所得總額計算。

 

 

贈與、繼承  成本怎麼算?

 

但若因房屋取得時間太長、成本難以舉證,萬先生就可按房屋評定現值八十萬元、乘以台北市計算「其他區」的標準四一%(高級住宅區為四六%),得到三二.八萬元,併入所得稅申報,兩者算法相差一四二.二萬元。

 

陳秋蘭表示,核實計算所得到的金額通常較高,國稅局也會以此計算為主,千萬不要心存僥倖,以為可「擇優」課稅;尤其實價登錄後,掌握購屋成本這件事就變得很容易。

 

另外,透過向建商或房仲、貸款銀行及購屋交易對手,也能具體掌握房屋取得成本,若不想事後再補稅,就要特別留意。

 

但若房子是因贈與取得,出售時的成本又該如何計算?這要看是配偶之間的贈與,還是繼承或非配偶間贈與。

 

林志翔表示,若是先生贈與太太,太太出售房屋時,應扣除先生原始取得該屋的成本及費用、或房屋評定現值後的特定比率當作所得額;若是兒子繼承父親的房產,則兒子出售房屋所得金額,得減除繼承時房屋評定現值後,再納入綜所稅計算。

 

重購退稅 須掌握四要件

 

釐清售屋所得稅算法後,再看「自用住宅重購退稅」規定,也就是換屋族可抵稅。根據所得稅法,因出售自用住宅所繳納的綜所稅額,自完成移轉登記起二年內,如重購自用住宅,價格超過原出售價格,得自綜所稅額中扣抵或退還;若是先購後售,也同樣適用。

 

陳秋蘭指出,申請重購自用住宅扣抵、或退還稅額,應符合四要件:一、出售或重購的房屋是登記在納稅義務人本人、或配偶名下(夫賣妻買、妻賣夫買皆可);二、出售自用住宅房屋完成移轉登記起,二年內重購,也就是以買賣二次登記日計算,期間應為二年內,先買後賣、或先賣後買都可;三、重購自用住宅房屋價額,須超過原出售價額;四、出售及重購年度,都必須有戶籍登記,證明其為自用住宅。

 

以楊小姐為例,首先買進新屋、與出售舊屋登記時間因超過二年,已無法申請重購自用住宅扣抵;再來,因舉家搬遷至新屋,舊屋已沒有人設籍,也不符合自用住宅條件,即使購入新房屋價額高於出售舊屋,亦無法適用。

 

 

「若納稅人為單身,實務上國稅局也會斟酌個案狀況,即使賣出後戶籍從舊屋遷出至新屋,二年內國稅局仍有機會核准;但這部分因涉及各區國稅局實務見解不同,報稅時還是得特別注意。」陳秋蘭提醒。

 

再舉例說明,若王先生在一七年三月,將舊屋以一千二百萬元售出,接著又在一八年一月,買進二千萬元的新屋。今年五月報稅時,他就必須先針對去年舊屋售出部分,申報財產交易所得;到明年五月報稅時,才能申報重購退稅。「但要注意,依稅法規定,若王先生將當年度的售屋財產交易所得,自當年度財產交易損失中扣抵,則抵減部分,隔年就無法再申報重購扣抵。」林志翔說。

 

但若王先生是在一七年三月賣出舊屋,並在同年八月買進新屋;或在一六年先買進新屋,一七年才將舊屋賣出,那今年五月報稅時,雖仍要申報財產交易所得,但可同時填上重購自用住宅資料,國稅局就會在今年報稅時直接扣抵,王先生不用擔心會因此多繳稅。只有看懂報稅規定,才能維護自身權益,又不怕被補稅。

 

 

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