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不動產變輕資產 月月可領養老金

陳雅玲

聰明理財

財訊雙週刊

2019-08-01 18:13

打拚一輩子,看著兒女成家立業,卻從未替自己老後打算,究竟透過以房養老可不可行?考量4大重點與了解相關權利義務,晚年也可以樂活養老。

台灣不再年輕,正式邁入高齡化社會,退休金準備顯得刻不容緩,除了及早準備並重視理財之外,在國人有土斯有財的觀念下,房產自有率高達八成五,想靠自己房子養活自己,也就是「以房養老」,漸漸受到退休族的關注。

 

過去,許多人結婚生子後,打拚一輩子為子女教育金、房貸而奔忙,卻未注意到自身的退休規畫,到年老就可能出現,房貸雖接近還清,但最後也只留下一間房子,手上卻沒有足夠現金安享晚年。

 

為了讓退休族晚年仍有穩定財源,金管會自2015年開放以房養老業務,初期推動不易,但近1、2年來,不論件數或核貸金額皆持續成長;據金管會統計,截至六月底,核貸件數達3598件,核貸額度約為197.73億元。合庫銀行表示,台灣人口老化快速,一般家庭下有子女要養,對上恐無力負擔長輩的生活費,加上一般老人都期望「在宅老化」,使得以房養老的產品漸漸被民眾所接納。 

 

這是好主意?核貸件數大增 

 

台企銀副總經理張佑銘指出,目前以都會區的民眾申貸案件居多,主因接收的資訊多,另外以房養老可以協助年長者活化資產,倘若手上現金不足可解燃眉之急,支應生活費、醫療費;如此一來,也不用造成子女負擔,晚年生活可以過得寬鬆,直到終老。

 

不用養兒防老,靠房也能終老,究竟什麼是以房養老?簡單來說是一種逆向抵押貸款(reverse mortgage),就是年長者把自己居住的房子,設定抵押給銀行,由銀行根據此人的年齡、房屋價值核貸金額,在扣除利息後,每個月支付年長者一筆現金,如同每個月固定領取生活費。

 

目前國內共有13家銀行辦理以房養老貸款,也有基金會推出相關方案,年齡大多限定在60歲至65歲,有一家民營銀行則壓低門檻至55歲,貸款年限最低逾7年,最長可至35年;擔保房屋會依據不動產坐落地區分級表,評估貸款成數,一般而言不會超過鑑價的7成。

 

舉例說明,一名60歲的銀髮族,房屋經鑑價後擔保放款金額是1260萬元,貸款期間30年、貸款成數七成,相當每個月給付金約3500元,不過還要扣繳利息,每個月領到給付金則會遞減。

 

一家公股行庫解釋,各家銀行以房養老貸款利率,採浮動計息,目前多介於1.86到2.66%之間。為了維持年長者每月給付金在一定水準,在產品設計上,當每月支付利息超過月付金三分之一,會有利息部分先掛帳的機制,等到貸款到期一併結算,在此期間利息不會利滾利。 

 

還是要注意!月給付會變少 

 

對於選擇以房養老產品作為退休規畫,安睿宏觀資深理財規畫顧問陳堯睿表示,這相當適合有房但沒錢,或是不需要留房產給子女的人,但也要留意該產品的特性:一是月給付會愈來愈少;二是注意房貸利率波動會加快月給付金減少的速度;三是無法對抗長壽,如果期滿人還健在,就必須還款給銀行;四是通膨壓力,將房子轉換成每月生活費用,目前覺得夠用,但10、20年後,金額是否夠用則需要打上問號。

 

陳堯睿指出,退休金準備如果能夠趁早最好,同時進行理財規畫。因此在年輕時,不僅僅是為子女教育金、還清房貸,也要擠出餘裕準備退休金,才不至於老了感到驚慌失措。

 

(本文節自財訊586期,詳全文)

 

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