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槓桿的神奇力量,把資產變成印鈔機?

槓桿的神奇力量,把資產變成印鈔機?

2023-05-23 16:11

▌槓桿的神奇力量

 

以下是槓桿發揮神奇力量的方法:假設你在價值 10 萬美元的房產上投資 5%,即 5,000 美元。5 年後你以 12.5 萬美元售出。嗯哼,也就是獲利 25%,年化之後只有 4.6%。不是這樣算的!你只投資了 5,000 美元,你賺的 2.5 萬美元,實際上是 500%的報酬率和 43.1%的年化報酬率。神奇吧!是的,你借錢得付利息—這我們稍後會討論到。而且要是房產價值下跌,你的 5,000 美元會賠掉。槓桿是雙面刃,關鍵是找到一個你能把它拿來印鈔、其他人卻不想要的好房產。你必須透過把物業變成印鈔機,變成一台賺錢機器。

 

▌把資產變成印鈔機

 

以下為各位說明做法。但首先是我的免責聲明:我不是地產大亨。我確實擁有房產,但大部分是我開設的公司所使用的大樓。但我太太雪莉是,她是家族的地產大亨。

 

1999 年,有兩個人買下時尚島林蔭大道 1450 號,在當時是位於加州聖馬刁市、屋齡 15 年、10.4 萬平方英尺的 A 級商辦大樓,就在 101 與 92 線高速公路的交叉口—在舊金山半島,連接舊金山到矽谷,以及半島到東灣的十字路口。這棟房屋位於精華地段,而且在 1999 年幾乎沒有空房。他們支付了 3,100 萬美元,透過瑞士信貸第一波士頓抵押資本有限責任公司(Credit Suisse First Boston Mortgage Capital LLC)的票據(note1),借了 2,550 萬美元。當時矽谷正在蓬勃發展,租金很高,商辦大樓都滿租了,而滿手現金的網路公司正在租用他們根本不需要的辦公空間(但他們當時還不知道)。

 

當時,我的公司正在成長。5 年前,雪莉正在海拔 2,000 英尺高的灣區山頂,在一個你絕對想不到的地點,建立了我們公司的總部。這辦公室就像是森林裡的珍寶,三面環繞著數千英畝的開放空間—空氣清新,坐享壯闊的太平洋海景。她擴建了兩次,不過到 2000 年時,我們已經在這座雄偉的山上,填平了如郵票大小的山頂。我們需要另覓空間。雪莉選擇了聖馬刁市—距離總部 20 分鐘車程。當時租金很高,空間有限,她無法租到太多空間。但是當科技泡泡破滅,開始有人釋出轉租。到 2002 年時,她已經可以用不錯的價格、用一年期的短期租約,租到所有 B 級商辦大樓。

 

到 2004 年時,時尚島林蔭大道 1450 號的業主欠繳房貸,已啟動取消贖回權2的程序,也已經指派新的接管人。兩位業主還擁有其他商辦大樓—全都槓桿融資,財務吃緊。他們沒有餘力再投資 1450 號來吸引承租人,所以 1450 號的空置率不斷升高。他們的最大租戶搬走,他們因此陷入困境。持票人(note holder3)決定舉辦封閉式拍賣(closed auction4),這樣投標者就不知道其他人的出價是多少。潛在買家會先提個大概的交易條件,然後由賣家從這一群人當中選出部分投標者,進行最終出價。賣家不一定要讓最高價者得標。如果契約條件比較好,有時低一點的價格,可能會更好。

契約條件和出價一樣重要。契約條件是指出價中有多少是現金、非現金的部分利率為何、參與競標的保證金是多少、如果投標者退出,賣家是否保留保證金不退還,還有什麼是會讓你可能退出的正當理由(例如,投標者通常會要求驗屋,否則他們就可以退訂)。還有,成交速度—能多快成交也很重要,因為賣家偏好快點成交(對賣家來說,快一點代表風險低一點)。法人買家經常得遵照內部程序,這可能會使他們的速度受限。賣家會評估以上所有條件。

 

那時,我們在聖馬刁市辦公室(租約一年)工作的員工已有 400 名,而且公司還在快速成長。如果租賃市場供不應求,短期租約會讓我們承受不了租金上漲的壓力。雪莉想要買下 1450 號的票據、成為持票人,然後取消贖回權,接管這棟大樓(千萬別招惹我太太,會很痛苦的)。她認為以我買賣馬匹的交易背景,可能比她更適合去這場拍賣會談判。我們的法律總顧問弗列德.哈林(Fred Harning)負責具體的交易細節,因為他對所有的交易細節瞭若指掌,我則比較像是掌握大方向的人。

 

幸運的是,事後證明我們的猜測是對的—其他競標者都是金融公司,他們是根據對票據的定價,來推算投資報酬率,而當時的租賃市場空置率很高,租金和空置率無甚改善空間。但是我可以填滿那棟大樓—用我自己的員工。他們沒辦法這麼做。我可以付更多錢,因為我可以把閒置空間拿來謀利。當時是 2003 年股市築底的一年後。經濟衰退尚未遠去。科技股搖搖欲墜。根據租金行情、估算的空置率和利率,雪莉猜測,那些金融業的競標者無法支付超過 1,400 萬美元。

 

為了得標,我需要提出一個能吸引他們讓我留在賽局裡的初步條件,這樣我才能參與正式的最終出價。這看起來沒什麼,但是比起像我這樣的個人,法人賣家更偏好法人買家。他們通常會刷掉個人投標者,認為我們這樣的投資者風險較高,容易以奇怪的方式取消交易—就像打官司一樣,結果難以預測。他們討厭那樣,於是我不得不開出令人難以拒絕的條件。

 

於是我就這麼做了。我的初步出價是 1,350 萬美元—還不錯,但不太可能是最高價。我不必一開始就出最高價;我只是需要讓競標進行到下一輪。但在契約條件上,我承諾全數付現,同時先交三分之一的保證金—要是我得標但沒有成交,他們可以保留這些錢。那是很可觀的數目。通常在一個這種規模的交易裡,機構投資人的保證金可能是 50 萬至 100 萬美元。所以要是我得標卻又退出,他們能扣留我 450 萬美元,票據還能重新賣掉—這是為了讓他們同意我參與,而開出的條件。再者,我不要求驗屋。雪莉認為 5 年前借出 2,500 萬的債權人應該已經完成了所有檢查項目。而她覺得,這 5 年來沒有什麼異狀。我也承諾何時成交由他們決定。

 

提出這樣的夢幻條件,讓我們得以進入第 2 輪。在此,我們所有條件不變,只把出價改成 1,500 萬美元,略高於 1,400 萬美元。我不知道別人出價多少,但我們得標了。票據到手,雪莉揚言要取消大樓業主的贖回權—很少有持票人會做這件事因為太麻煩了。由於雪莉把麻煩事當早餐一樣,而兩位大樓業主不想被取消贖回權,便給了她房契。

 

金融票據買家不喜歡持有建築,他們只想利用票據獲得好報酬。他們無法管理大樓或填滿租客。但我們可以。這是我們的「印鈔機優勢」。雪莉又花了近 300 萬美元改善大樓內部,再把我們的員工都搬遷進去—總投資額是 1,800 萬美元。由於我的公司是租客,我自己是房東,現在我收到的是滿租大樓的現金流。雪莉轉頭就讓高盛根據租約借給我們 2,500 萬美元。在這場交易裡,雪莉淨賺 700 萬美元—跟她的 1,800 萬美元相比,報酬率 39%—並在幾年前賣掉大樓時,又大賺一筆。這就是地產大亨的遊戲。

 

你無法這麼做,除非你有現金跟租客。但你可以找尋一棟建築物,找到能帶進租客的人,找到融資管道—然後組合成一筆創造財富的交易。就是這麼玩。

 

 

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