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政策作多發酵 不動產證券化讓房地產熱起來! P.94

政策作多發酵  不動產證券化讓房地產熱起來! P.94

2003-07-17 14:46

台灣房地產市場連走十二年空頭,以營建為首的內需產業面臨嚴重供需失調,銀行體系則揹負龐大的不良資產。不過,隨著不動產證券化機制啟動,新資金流入,可望為乾涸已久的不動產市場注入活水。

七月九日,延宕十六年的不動產證券化條例終於闖關成功!營建股全面翻揚,尤其是負債低、資產集中台北地區的營建股,股價更是連連飆漲,營建股指數從五月以來漲幅接近五成,已超越同時間電子股指數漲幅。不動產証券化真能讓營建股脫胎換骨嗎?

台灣房地產市場連走十二年空頭,跌幅遠比股市還慘,影響所及,以營建為首的內需產業面臨嚴重的供需失調,銀行體系則揹負龐大的不良資產。隨著不動產證券化機制啟動,新的資金可望流入,確實為乾涸的不動產市場注入一線生機;連日來,國內法人機構、銀行業及證券業罕見派出大量研究員及經理人,走訪各大上市櫃營建公司、壽產險金融機構,展現對此利多的正面回應。

至於目前被視為不動產証券化超級指標案例,包括台北一○一金融大樓、大都市新天地(前南隆案)、冠德中和環球購物中心、裕隆新店汽車城、潤建中崙車站開發案、大都市建設的花蓮海洋公園及內湖時代廣場、台肥南港經貿園區、日勝生新店捷運站聯合開發案、及新光金的新光三越百貨等。


國泰金、新光金、大都市、冠德──均是受惠者

基本上,不動產證券化題材可概分為三大塊;第一類為已有租金收益產品可直接推出的公司, 國泰金、新光金、大都市建設及冠德四家公司均入榜,SOGO 太平洋崇光百貨的新老闆遠東集團也是值得密切注意的公司。

壽險公司是房地產業大金主也是大房東,以國泰金及新光金而言,因為直接擁有都會區精華地區「已開發完成」標的,加上財務結構遠比多數營建股來得好,將是體質最佳的直接受惠者。不過,保險公司既是資產擁有者,又是受益憑証潛在最大買家,因此,壽險業者是否會拿出優良資產將其証券化,仍待觀察。

至於營建公司,這一波漲得最兇的冠德,主要產品以商用不動產為主,目前最受矚目的案子是該公司與日商永旺購物中心共同開發的中和購物中心,七月十四日已完成簽約,排定十七日動工,將於二○○五年完工。至於遠雄集團的大都市建設,則因為花蓮海洋公園開發及五棟辦公大樓出租案,是現有營建股中最具實益的公司之一。

另外,遠東集團接下太平洋 SOGO 百貨之後,租金收益至少也有六億元以上,同時,還有遠東愛買也可以包裝成證券化商品,後續動作值得密切注意。


老牌資產股、具轉機題材──想像空間大

第二類則是擁有進行中大型開發案的公司,這類公司多數為老牌資產股,如士林三寶、台肥、泰豐、厚生等;產業股的裕隆、營建股的日勝生、宏盛、及潤泰也都入列。

信義計畫區大金主之一宏泰集團旗下的宏盛建設,擁有豐沛的租金收入及開發聯想空間;正在開發中崙大型購物商場及辦公大樓出租的潤泰建設、有新店捷運聯合開發案的日勝生活、以及裕隆將把新店廠區開發為大型汽車生活城等個案,都給外界相當的想像空間。

資產股中股價創下去年八月以來新高價的台肥,因有已開發完成的南港經貿園區,受到相當矚目。再如士紙有一.三萬坪的土地開發案最快在今年十月即可動工,屬於多功能大型娛樂中心;新紡擁有士林區一.四萬坪土地,打算納入台北知識產業園區的開發案中。另外,厚生的板橋綜合區土地開發案,除了與華納集團籌建大型影城外,與外商合作計劃也密切進行中。

第三大類則是因產業景氣可望復甦而呈現轉機題材者,包括宏普、國建等公司,這些營建公司在整個房地產供需逐漸活絡下,可望搭上政策利多順風車,享受到推案、銷售的利益。

此外屬於通路商的信義房屋,在六月分銷售量創今年新高下,台証估算該公司將是房地產市場行情回溫的最大受惠者,今年每股純益預估高達五.八元,明年更上看七元,同樣值得注意。


新舊推案熱絡──中華賓士也進軍分食

針對這項最新利多,台証投顧新推出的營建股投資研究報告,推薦個股包括信義房屋、國建、宏普、宏盛及冠德;依各家公司土地庫存折價三成、餘屋價值折價一○%、已完工不動產折價二五%換算資產價值,國建每股可貢獻每股淨值達九.六元、宏普十一.五元、宏盛八.五元、冠德超過九元,四家公司投資價值最高。

若觀察目前房市市況,在前一波市區套房產品熱賣之後,一些中大型坪數的產品也陸續傳結案或熱銷情況。同時,各大營建公司也順勢針對新推案或舊案重新包裝,展開積極促銷行動;連中華賓士也都正式進軍房地產,政府機關公開拍賣土地的動作也大舉展開。種種跡象都讓市場感覺,台灣房地產市場真的是「動」起來了。

不動產證券化條例這個觸媒,確實讓台股朝景氣回春之路及多頭行情往前跨出一步,只是這一步究竟有多大,目前都只是想像;實際狀況還得看財政部後續有關的法規如何訂定、以及業者實際推案的狀況而定。

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