政策加持不動產活力再現 P.95

郭庭昱

股債前線

掌握秘笈你也可以上網輕鬆開店

2003-08-28 14:57

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行政院於八月二十二日宣布續撥優惠房貸，金額擴增到二千八百億元，增撥金額創歷史新高紀錄，民眾購屋負擔的利率二‧三％，也比銀行的指數型房貸約三‧八％還低；預估此舉將使逐漸恢復元氣的營建股更具活力，甚至帶動在市區有土地的資產股行情。

營建股今年表現搶眼，指數創下今年新高，包括國建、龍邦、新建、宏普、宏巨、皇翔等公司，股價皆寫下新高紀錄。營建股會不會續漲？會不會帶動資產股？是投資人最關心的話題。

這一波營建股大漲，來自供給和需求兩大因素，過去幾年，大約有八至九成業者慘遭淘汰，供給自然減少，政府又從八十九年起開始提供優惠房貸方案，加上利率長期走低，租金報酬率高於定存，自然吸引換屋者、投資客進場。

再從結構面來看，台灣幾年來人口並未大增，甚至有外移大陸的現象，嬰兒潮購屋高峰已過，目前需求多來自於換屋、投資；這兩者的購屋經驗豐富，挑的都是好房子，因此，有能力蓋好房子的建商，或者在市區有好土地的地主，將會是贏家。

未來建商獲利的來源並不是土地、房價大漲的利益，而是蓋房子的附加價值，像國建、宏普、宏巨、華固等都是體質良好的建商；一般而言，建案的利潤大約是推案額的一五％，這些公司的獲利可從營收來推敲。

而且營建股許多公司的股價還比淨值低，只要公司能夠獲利，股價將回到淨值。不過，由於此波房市回溫還不會導致房價上漲，等上述優質的營建股股價回到淨值後，可能就在十倍本益比附近盤整，不易有噴出性的行情。

另一方面，建商有了穩定的利潤後，會再找土地來開發，目前還是以台北市區精華地段最有看頭，在大台北擁有土地的資產股將是下一波的重頭戲。像是士林電機的士林土地、台肥在南港的土地、厚生板橋廠、遠紡板橋都有大片土地可供開發，想像空間不小；至於黑松則有微風廣場的土地已經開發，實質獲利不大，只是在經營上具有相對優勢。

在充沛的資金、超低利率的帶動下，房地產相對具有價值；在換屋、投資的帶動下，營建股股價已經從超跌到大漲一段，預料在趨近淨值後，漲勢將趨緩，下一波應是在台北精華地有土地的資產股表現的時機。