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政策加持 不動產活力再現 P.95

政策加持  不動產活力再現 P.95

行政院於八月二十二日宣布續撥優惠房貸,金額擴增到二千八百億元,增撥金額創歷史新高紀錄,民眾購屋負擔的利率二‧三%,也比銀行的指數型房貸約三‧八%還低;預估此舉將使逐漸恢復元氣的營建股更具活力,甚至帶動在市區有土地的資產股行情。

營建股今年表現搶眼,指數創下今年新高,包括國建、龍邦、新建、宏普、宏巨、皇翔等公司,股價皆寫下新高紀錄。營建股會不會續漲?會不會帶動資產股?是投資人最關心的話題。

這一波營建股大漲,來自供給和需求兩大因素,過去幾年,大約有八至九成業者慘遭淘汰,供給自然減少,政府又從八十九年起開始提供優惠房貸方案,加上利率長期走低,租金報酬率高於定存,自然吸引換屋者、投資客進場。

再從結構面來看,台灣幾年來人口並未大增,甚至有外移大陸的現象,嬰兒潮購屋高峰已過,目前需求多來自於換屋、投資;這兩者的購屋經驗豐富,挑的都是好房子,因此,有能力蓋好房子的建商,或者在市區有好土地的地主,將會是贏家。

未來建商獲利的來源並不是土地、房價大漲的利益,而是蓋房子的附加價值,像國建、宏普、宏巨、華固等都是體質良好的建商;一般而言,建案的利潤大約是推案額的一五%,這些公司的獲利可從營收來推敲。

而且營建股許多公司的股價還比淨值低,只要公司能夠獲利,股價將回到淨值。不過,由於此波房市回溫還不會導致房價上漲,等上述優質的營建股股價回到淨值後,可能就在十倍本益比附近盤整,不易有噴出性的行情。

另一方面,建商有了穩定的利潤後,會再找土地來開發,目前還是以台北市區精華地段最有看頭,在大台北擁有土地的資產股將是下一波的重頭戲。像是士林電機的士林土地、台肥在南港的土地、厚生板橋廠、遠紡板橋都有大片土地可供開發,想像空間不小;至於黑松則有微風廣場的土地已經開發,實質獲利不大,只是在經營上具有相對優勢。

在充沛的資金、超低利率的帶動下,房地產相對具有價值;在換屋、投資的帶動下,營建股股價已經從超跌到大漲一段,預料在趨近淨值後,漲勢將趨緩,下一波應是在台北精華地有土地的資產股表現的時機。

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