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利多匯集「南港」、「北科」

利多匯集「南港」、「北科」
南港輪胎舊廠開發案正式啟動,未來將可以挹注公司可觀的獲利。

張弘昌

房地產

攝影/吳東岳

686/687期

2010-02-11 10:12

雖然今年以來,政府全力打壓房市,但由於利率仍將維持低檔一段時間,加上兩岸關係有ECFA題材,營建資產股依然大有可為。其中,各建商積極卡位的南港,以及政府主導的北科,將是投資的焦點。

就在虎年即將到來的前夕,歐元區的葡萄牙、西班牙、希臘等國,因債務過高問題引發全球股市震盪。

不過元大投信表示,希臘等國問題的嚴重性,讓市場預期歐洲央行可能延緩其退場方案;換句話說,原本投資市場擔心的升息陣痛期,可能因此延後,低利率還會維持一段時間。

利率不動,對營建資產自然最有利,過去一年靠過剩資金推升的房價,也將高燒不退。由於目前建商的土建融資利率,多半在二%附近,利息支出偏低,讓建商不但財務壓力減輕,而且有能力讓房價停留在高檔,獲利要再拉出長紅並不難。

此外,營建股在虎年還有四大利多支撐股價。第一,是遺贈稅效應持續發威。

 

支撐營建資產的因素


第二,是景氣復甦有利房屋交易。根據內政部營建署資料顯示,去年三月起房屋買賣移轉件數就逐月加溫,六月時更超越○八年景氣高峰的水準。

第三為兩岸關係的進展,繼MOU(金融監理備忘錄)順利簽署後,緊接著就是ECFA(兩岸經濟合作架構協定),利多題材不虞匱乏。

最後則是台幣長線升值趨勢不變。雖然央行近期干預匯率態度強硬,然而這樣的舉動只能讓台幣「緩升」,並無法完全「阻升」,「細水長流」反而有助於房價長期表現。

在利率、遺贈稅、景氣復甦、兩岸關係和台幣升值等五大利多匯集下,營建、資產類股當然成為虎年投資的必選組合。而土地取得愈來愈困難的大台北地區,更是最佳的選股方向。

過去在大台北地區,最夯的莫過於新莊、板橋等公共建設熱門的地區。只是板橋發展已告一段落,而新莊在去年聯邦集團以每坪一四○萬元高於行情標售流標後,似乎有降溫情況,因此重心開始回到台北市。其中不少建商在今年密集推案的南港區,以及開始進入實質開發的北投士林科技園區(簡稱北科),將是未來值得留意的區域。

攤開南港行政區的地圖,可以發現很多建商早已卡位就緒,準備在虎年積極推案。目前最受矚目的焦點是南港輪胎的舊廠開發案、日勝生集團的南港機廠捷運聯合開發案,以及國揚、工信、和桐一起合作的大南港案,個個來頭不小,顯示南港已經成為建商的必爭之地。

 

台北市新開發案成為首選


看到這樣的發展,富蘭克林華美第一富基金經理人諶言認為,今年營建資產股的重頭戲,非南港莫屬。各建商接下來規畫的進度和銷售情況,也將牽動後續股價的漲跌。

目前南港輪胎舊廠開發案總銷售額預估為五百億元(以樓地板面積七.二萬坪、每坪七十萬元計算)。由於取得土地時間很早,帳上成本僅二十三億元,據法人推估,如果建造成本加計管銷費用二百億元計算,毛利將高達三百億元,對每股貢獻將達四十二元。

如果每坪銷售價格再拉升到八十萬元、九十萬元和一百萬元,貢獻度將上升到五十一元、六十一元和七十一元。目前這項開發案已列入「台北好好看」第二階段審查名單,待二、三月通過後,最快將在第二季銷售。

至於國揚預計在第三、四季推出的大南港,位在南港路和東新路口,若以每坪房價五十五萬元計算,預估總銷售金額三六○億元,潛在利益超過六十億元,對每股貢獻達二十元。去年國揚每股虧損○.七八元,今年在推案的挹注下,將轉虧為盈,轉機性十足。

以捷運聯合開發為主要業務之一的日勝生,規畫由子公司立疆開發負責,地點則在台北市忠孝東路七段和向陽路口,基地面積為二.四萬坪,去年已經通過環評,預估今年第二季動工,預估總銷售金額在一百億元至一五○億元之間。

在北科方面,隨著士電土地開發完成,目前較受市場關注的則為士紙和新紡,其中新紡的一.五萬坪士林廠因位於北科的規畫腹地範圍內,更增添開發想像空間,若以素地重估增值計算,士林廠對新紡的每股淨值貢獻約三十五元,合計後每股淨值將達五十元以上,對照目前股價不到三十元,確實低估。

倘若以「開發價值」試算,鄉林建設購買士林官邸土地若估為每坪一三六萬元,每股淨值貢獻將暴增一倍來到七十元。儘管北科距完全開發完成還有數年時間,但隨著時間過去,新紡的投資價值也將逐步反映。


■國揚(2505)
主要產品:開發建案
09年累計營收及年成長率:65.13億元、-75%
最近三年稅後EPS:09年前三季-0.71元、08年0.38元、07年1.28元
股本:40.46億元
操作建議:在轉虧為盈題材的帶動下,國揚今年以來股價表現不俗,儘管年前因補跌緣故出現急挫,但在新建案的挹注下,營運將逐季回溫,由於去年有半年時間股價在20元以下遊走,再回檔將獲支撐,目前投資價值正在浮現,逢低可分批進場。

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