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留意低估股 長線鎖定南紡、國泰R1

留意低估股 長線鎖定南紡、國泰R1
南紡雖然本業表現普普,但台南後甲廠即將開發,未來獲利來源將多元化。

游啟源

房地產

攝影/陳俊銘

824期

2012-10-04 14:45

迫於經濟復甦趨緩的現實,美國聯準會在九月初推出QE3,試圖先對年底即將發生的「財政懸崖」打預防針,不過成效如何尚待觀察。因此,投資人不妨拉長眼光,鎖定帳上擁有龐大不動產且價值低估的個股,如南紡、國產、國泰R1等。

在全球三大主要經濟區域中,歐洲仍深陷歐債泥淖,中國經濟成長明顯趨緩,今年僅美國經濟表現相對較好。

去年第四季美國經濟成長率達四.一%,今年第一季卻降至二%,第二季更降到一.三%,顯示美國經濟的成長動力已轉弱。進入第三季以後,雖然房市景氣略有回升,對經濟具有長期正面意義,但一向維持在五十(景氣榮枯分界點)以上的供應管理協會(ISM)製造業景氣指數,六、七、八月卻都低於五十;尤其,年底到期的「財政懸崖」又逐漸逼近,對經濟形成新的壓力。因此,迫於經濟復甦動力趨緩的現實,美國聯準會(Fed)只得推出QE3(第三次量化寬鬆貨幣政策)。

 

南紡經營體質將有重大轉變


不過,就資金釋出規模來看,QE3每月釋出四百億美元購買不動產抵押貸款證券(MBS),不如QE1釋出的一千億美元及QE2的七五○億美元。況且,美股位置較高及全球經濟景氣不佳,也影響股市的上攻力道,再加上利多已預先反映及政策效應逐漸疲乏;因此,QE3推出後,股市只出現短暫激情,表現遠不如預期。

而一向被視為QE最大受惠者的原物料市場,在QE3宣布前雖領先大漲,但宣布後反而走低,尤其是原先走勢最強的「黃小玉」(黃豆、小麥、玉米),走勢反而最弱,利多出盡的味道更明顯。

雖然近來原物料行情走勢不如預期,但原油行情預先反映利多,自七月初起走高,帶動石化原料行情反彈,有助於提升塑膠業的下游追漲買氣。第二季陷入虧損的台塑四寶,在存貨跌價損失回沖、現金股利進帳及產能利用率提升下,預期第三季業績應明顯轉好。

由於主原料乙烯漲幅較大,下游產品PE(聚乙烯)、PS(聚苯乙烯)利差反遭壓縮,對台聚、亞聚、台達化等第三季業績不利。相對之下,PVC(聚氯乙烯)、SM(苯乙烯)等利差較平穩,並未縮水。

受大陸需求不振影響,今年紡纖股業績表現不佳,但產業內流行「追漲不追跌」,在四大紡纖原料第三季行情走高下,下游買氣有轉好,惟景氣揚升力道不強。類股上半年每股稅後純益(EPS)居次的儒鴻,七、八月營收已近二十六億元,預期第三季營收、盈利有創新高潛力。而第二季盈利創新高的利勤,七、八月營收已逾一.九億元,第三季營收、盈利也不難創新高。

另外,南紡後甲廠開發案已展開,對南紡長期發展具有相當大的意義。後甲廠位於台南市中心的中華東路及東寧路口,土地重劃後取得商業用地二一七三一坪,平均每坪帳面價值約二十一萬餘元。第一期開發案用地約八千坪,建坪約五.四萬坪,將經營夢時代購物中心與老爺酒店等,預計二○一四年十月將開始營運。

因此,自一五年起,南紡經營體質將有重大轉變,穩定的租金收益將成為南紡的重要獲利來源。尤其,受惠於高雄夢時代的成功經營經驗,若經營得法,可能帶動台南商圈東移;屆時,其他一.三萬餘坪土地的價值也將水漲船高。

 

QE

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商用不動產 西門町最熱門


有關市區的重要資產開發案,國產南港廠也相當值得留意。南港廠位於台北市南港路三段三十三號,距離捷運昆陽站只有兩、三百公尺,土地面積約九五九三坪,目前已參與公辦市地重劃案,預計一四年可完成土地變更。公司預期變更後容積率可提升為三八二%,加上附屬建物後,建坪可達四.五萬坪。

因該地鄰近捷運站,且北部流行音樂中心將設於附近的向陽路、忠孝東路口,再加上這個地區的土地將大規模開發,未來開發完成後市容較整齊,可提升房地產價值。因此,扣除營建及銷售成本等各項費用後,每建坪估計可增值超過四十萬元,整體增值將逾一八○億元,以目前股本計算,每股增值逾十二元。

今年六月底國產每股淨值十四.六七元,因未辦過資產重估,這塊土地帳值僅一億餘元,換算每股帳值還不到○.一元,即開發後每股淨值有提升到二十六元以上的潛力,而目前股價還不到一半,顯然是股價低估的超值股。不過,正如南紡後甲廠,因開發價值顯現的時間還久,宜逢低長期投資。

近兩年台北最熱門的房地產是商用不動產,尤其,西門町更是最熱門的地段。例如漢中街的萬國大樓,兩年前亞太置地的買價是三十.五億元,今年八月富邦人壽接手,售價已飆到六十七億元。雖然建物較新(一九九八年啟用),但即使重建,以每坪十五萬元從高估算,重建成本也不到七億元,顯然主要資產價值在土地。而若以地坪換算,每坪土地成本高達一千七百餘萬元,可見西門町土地商業價值之高。

在六檔REITs之中,國泰R1擁有的三棟大樓之中,西門町就有兩棟大樓,是西門町資產最多的REITs。這兩棟大樓是西門大樓(早年經營來來百貨,目前是誠品武昌店)及中華大樓(一樓是美華泰),以地坪換算,每坪僅四百萬元上下。另外,五星級飯店喜來登更是火車站附近的重要地標,但以地坪換算,每坪土地還不到六百萬元。因此,即使國泰R1股價比每股淨值高約三成,其資產價值看來仍明顯低估。

 

REITs

▲國泰R1西門町的兩棟大樓每地坪僅400萬元,遠低於市場行情。

 

貨櫃航運業運能供過於求

 

再回頭看看產業。傳統產業中,貨櫃航運、航空業第三季業績應不錯,但第四季將進入淡季,且貨櫃航運業還有運能供過於求、明年運能仍將大增的利空。觀光業雖有來台陸客大幅成長的利多,但上半年業績表現卻不如預期。其中,住房率有提升且有大筆現金股利入帳的國賓,第三季獲利看來較佳。

 

在電子業方面,受NB需求觀望影響,第三季旺季不旺,但手機族群受惠於大陸智慧型手機明顯成長及iPhone 5開始出貨,第三季業績表現較好,其中如大立光,七、八月營收勁揚。

 

景氣低迷已久的LCD面板業,第三季虧損可持續改善,相關零組件業者業績也走高,其中如友輝,第二季盈利已創新高,七、八月營收也佳,第三季盈利有機會再創新高。觸控面板業者第三季營運雖明顯轉好,宸鴻仍一枝獨秀;勝華、洋華、和鑫、牧東等第三季營收表現雖佳,仍須努力轉虧為盈,而安可第三季業績雖不錯,但本益比較高。

 

IC設計族群中,F–譜瑞第二季盈利創新高,第三季仍可望再登高峰,而智原、創意、旭曜等七、八月營收表現還不錯。另外,華星光、訊舟等第三季盈利也有續創新高的潛力。
(作者為《股市總覽》前總編輯)

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