在今天看見明天

天心胸前偉大 張菁菁胸懷大志 P.90

天心胸前偉大 張菁菁胸懷大志 P.90

「胸前偉大」的明星天心, 最近成了房地產建案「國賓 SMART 」的強勢代言人,穿著性感的服飾,倡言「在家抬頭挺胸、不要彎腰駝背」、「我想當少奶奶、不當黃臉婆」、「三十而立、身價上億」,推銷台北國賓飯店後方的住宅預售案。

天心固然「偉大」,不過,找天心來作代言人的成德建設公司總經理張菁菁,「胸懷大志」的氣魄更具戲劇張力。張菁菁是台中地產界的名女人,不僅身材曼妙,本身就具有明星架式,她從校園美女、台視記者、房地產銷售員、到建設公司總經理的生涯發展,凸顯一位「胸懷大志」女性的魄力。

張菁菁在房地產不景氣時逆勢推案,而且將公司從台中遷往台北,大手筆花一百萬元找來天心拍廣告,讓年輕的成德建設立刻成為全國知名的公司。

房地產界的人士說,天心胸前偉大,所以輕易賺到百萬元酬勞,其實,出錢雇用天心的張菁菁,才是真正「三十而立、身價上億」的大贏家。

成德建設過去都在台中科博館與綠園道附近推案,但是這回一口氣在台北推出了總銷共二十一億元的兩個住宅個案(總銷十四億元的「國賓 SMART 」與總銷七億元的「王后花園」),並決定在明年一月申請股票上櫃。

在房地產蕭條時期,敢北上台北市推預售案的中南部建商少之又少,而資本額僅五億元、只是中型規模的成德建設無畏容易遭判出局的大環境,不僅一面找地推案、一面將總公司遷往台北市,還準備將台中高品質的營建手法帶入台北,企圖改造台北市住宅品質,可見成德建設是抱著旺盛的企圖心與必勝的把握,更值得注意的是,強勢主導公司發展策略的總經理還是位女性:前台視記者張菁菁。


政大校園美女投身台中地產市場

五十四年次、七十七年政大新聞系畢業的張菁菁,在學校就是相當出名的「校花級」名人,張菁菁身材高挑(將近一七○公分),在大三時考上競爭激烈的聯合晚報記者,更是轟動全校。張菁菁大學畢業後沒有多久即進入上台視新聞,主跑警政新聞、擔任過晨間新聞主播、台中與高雄特派記者,職場一路順遂。然而她為何會放棄高薪且人人欽歆的台視記者,跑到房地產從助理做起,張菁菁說:「那時候被公司從台中調到人生地不熟的高雄當特派、很想回台中,所以乾脆請辭轉行。」

雖然主跑警政新聞,但也必須兼跑產業線,在台中當特派員的張菁菁因此與房地產有了初步的結緣,當她離職在台中另謀出路時,在房地產的朋友就建議她投入房地產業,並介紹她到龍邦開發,從土地開發助理、從頭學習綜合了土木、地質、建築、物理、測量、設計、行銷、會計、財務、……多種學問於一身的建築業。

從高高在上、被一堆想上電視露臉的採訪對象捧在手心,一下子成了每天都得為人倒茶水的助理,張菁菁承認必須要做很大的心理調適,而不服輸的她也很努力地克服,並告訴自己沒有點成就,就絕對不可以再轉行,重新出發後沒有幾個月,張菁菁就被公司調到業務部,到員林賣起公司的餘屋,真正開啟了房地產生涯。

談到這段一輩子難忘的賣厝經驗,張菁菁說:「我那時連車都不會開,又不會看平面圖,只好硬著頭皮、花一個禮拜的時間學會開車,並且向同業求教惡補學看平面圖與銷售手法,根本不敢告訴公司什麼都不會」,「我還曾經因開車技術不夠熟練,在趕往員林工地的路上掉進水溝,也曾撞傷過人、趕緊下車掏錢賠醫藥費,怕人家一狀告到公司」。而她龍邦的舊同事也說,像張菁菁這樣背景的人願意而且「敢」放下身段、站在大馬路上「拉客」賣房子也真是不簡單,不過她也因此在當時的台中房地產市場造成轟動:台視記者賣房子!


龍邦、農林、光寶、源興、豐興協助張菁菁創業


全力打拚三年,在八十三年時,張菁菁一路往上爬到龍邦事業處協理的位置,這時候的她想想,是不是應該出國念書充個電或是自行創業,不過看看手頭有限後並沒有出國念書時,張菁菁說,當時她的朋友、現為精英證券副總經理邱德成介紹她認識了一些上市公司的老闆,而這些老闆們、包括當時還是她的老闆朱炳昱,知道她的想法後決定協助她創業,成德建設就這麼由農林、光寶、源興、豐興等企業集資成立,而她也成為營建業中少數非營建科班出身、卻成為專業經理人的女性,成為當時台中營建業的一大新聞。

為了能讓成德建設快速站穩,張菁菁說,她雖然沒有學過財務,但是她在經營上絕對牢牢地掌握四大原則:一是盡量降低負債比率,所有銀行融資都只是備而不用,二是建案全走精緻與區域精耕路線,三是推案採行個案控制在四、五億元以內,並且是低樓層建築,以利回收期縮短,四是控制公司人事管銷成本,員工人數約在三十餘人,並以此盡量保持八%的紅利發放以留住人材,而這些策略的確讓成德在五年內由資本額六千萬元擴增成五億元,每股獲利一直保持在三元左右,去年稅後每股盈餘二.六元。今年的財務預測則因考慮景氣而稍降,每股盈餘預計為二.四三元。

會想將公司總部北遷,除了想多學習台北建商見長的企畫能力外,張菁菁的考量還是基於「永續經營」,畢竟在不景氣時期採先回收一定比率的現金之預售制度,對建商財務的壓力會有效降低,而現在也只有大台北還有預售市場,張菁菁表示,未來成德在台北、台中兩個市場的發展方式,將是「台北預售、台中成屋」,而台北市場的開發則將專攻小型的「都市更新」:與地主合建分屋,看準的區域包括大安、中正、中山、萬華等。

雖然已經轉行,但是張菁菁對於新聞媒體還是不能忘懷,她說,去年下半年她曾經與一家北部廣播電台談經營權轉讓,只是當時公司正準備遷往台北、今年又有三十億元的預估案量要推,不敢輕易地進行轉投資,但目前還是繼續對台北某家中功率輸出的廣播電台進行財務評估,期以一圓未完成的媒體夢。

延伸閱讀

冬日未盡前 學會低頭 吳東亮

2013-07-15

勞保+勞退+輕理財 你也可以 周休7日 月領7萬

2011-08-04

阿爾卑斯山下的綠寶石 斯洛維尼亞 Slovenia

2017-10-12

五國商業菁英分享拓銷東協、印度成功經驗 知己知彼 新南向大躍進

2017-12-15

風土釀 究極味 台灣 本產酒

2020-07-22