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中部上市營建股度小月 P.110

中部上市營建股度小月 P.110

從去年起,中部主要的營建類上市公司,幾乎都因經濟風暴而身受重創,大傷未癒的情況下,業者幾乎不敢也無力推出新案,原本是蓋大樓的大型營建公司,如今似乎多「降」為賣房子的銷售公司,或搞點小個案、做點「小生意」,整個市場出現歷年來罕見的低潮期。

就大台中地區的房地產推案量,自八十二年的二千七百多億元高峰以來,近年來雖幾乎是逐年下降,但除了八十五年落到七百五十億元的水準外,其餘每年均維持在千億元以上的規模,即便在去年發生經濟風暴,業者推案規模仍達到一千二百多億元的水準,不過,到了今年,除了少數幾家申請上櫃的公司及極少數實力過人的公司仍陸續推案外,包括上市公司在內的營建公司,似乎都不再蓋新房子了,整個市場的推案量急逐萎縮至兩百億元以下的規模,創民國七十多年已來的新低。

究竟是什麼原因讓營建公司不敢再蓋房子呢?去年引爆的經濟風暴中,中部營建類的上市公司,除了龍邦算是安然度過外,從資本額近百億元的長億實業,到啟阜工程、三采建設、櫻花建設、順大裕等規模不一的公司,均受到程度不一的傷害,除了險些下市的順大裕外,啟阜、三采、櫻花建等股的股價,也是跌至面值以下。


建設公司紛紛採取「全員銷售」的政策

經過去年的大地震後,中部這幾家與營建類相關的公司,都面臨資金不足的問題,在「巧婦難為無米炊」的情形下,原本這些公司去年下半年或今年要推出的個案,均相繼喊停,據保守估計,扣除業者規畫中的案子,去年下半年到今年上半年,大台中地區推出又喊停的建築案,至少在三、四百億元以上,也難怪如今的台中市區,鮮少見到富麗堂皇的接待中心及漫天飛灰的建築工地。

在市場空前低迷的情況下,台中相關的建築公司幾乎都訂定全員銷售的政策,每位員工,均依職位、資歷的不同,分配金額不一的配額,因此,現今台中建築公司員工最常使用的一句話,幾乎都是「嘿,你要買房子嗎?」甚至許多原本是在公司上班的人員,現在乾脆在成屋工地上班,隨時等候解除配額的「恩客」上門。連帶地,代銷人員更是大批轉業,紛紛改行幹起直銷商或拉保險,整個市場生態產生巨變。

究竟這種營建公司不敢推案的情況有多嚴重呢?首先就真正引爆中概股大股災的順大裕而言,去年的風暴,使得股價從六、七十元一路狂瀉到個位數,不僅整個公司的資產幾乎都被跌空了,集團總裁曾正仁所引發的官司等問題,迄今仍在理中,自事發以來,除了善後還是善後,更不用講要推出任何新的建築個案。就目前的狀況,廣三集團更全力進行事業體的調整,未來集團的事業重心,將擺在廣三崇光百貨及大廣三量販店上,廣三建設等與房地產密切相關的公司,則幾乎已被放棄。

而就目前整個廣三集團在物流業的運作情況,除了加強原先廣三崇光百貨的營運外,廣三崇光百貨二館現也正加緊趕工中,希望能趕在十一月十一日開幕;不過,廣三這個如意算盤,卻因先前廣三崇光百貨遭人黑槍掃射而蒙上陰影,警方對該槍擊案的偵辦仍陷膠著,也使得外界對廣三整個財務的漏洞與弊端再生問號;雖然廣三本身甚至有將廣三崇光百貨申請上櫃的打算,不過,在如今這般情況下,廣三崇光上櫃之路的不確因素仍多。


長億集團停看聽

除了順大裕外,中部另一受重創的大型營建上市公司,則屬與廣三集團關係不錯的長億實業。在去年風暴中,長億不僅將辛苦創立的泛亞銀行讓出,股價的連番重挫,幾乎讓長億近幾年來的努力所得全賠光了。就營建本業部分,長億原本大張旗鼓地推出長億尊龍、北極星等建築案,不過,自爆發財務危機後,公司資金調度亮起紅燈,加上市場不景氣,尊龍及北極星案均陣前喊停,北極星案更是在基地開挖後又中止,因此,長億今年本業的業績,僅能靠綠葉山莊和台南長億城等個案,和原屬瑞聯的台灣大透天等工程入帳。

不過,相較於其他的建築公司,長億實業早在多年前已不斷擴充事業規模,旗下子公司包括了月眉開發、長生電廠均是國家獎勵重大建設之一,其中,長生電廠已於日前正式商業運轉,對長億實業的營運獲利將可實現,而月眉開發案的第一筆銀行團聯貸款項,也於本月上旬正式撥款,而長億本身也計畫在必要時將透過釋出長生電廠或月眉開發的股權變現,整個資金調度應可獲改善。

除了多角化經營,尋求公司轉型為控股公司外,長億公司也表示,鑑於房地產市場不景氣,未來在營建本業的營運目標上,除了加強成屋的去化外,對未來推案的規畫也將更為審慎評估,希望將營建的營收占整個長億實業的營收比重控制在一定的水準以下,讓長億實業轉變成多角化經營的企業體。


櫻花張宗璽今年祇推五億元

在曾正仁出事不久也拉警報的櫻花建設,今年僅在草屯推出總銷金額約五億元的櫻花大鎮,與過去一年數十億元的案量相較,營業規模小了許多。其公司及董事長張宗璽個人的財務危機,在相關人員一再向銀行團協調並補足擔保品後,銀行抽銀根的壓力已稍獲紓解。至於今年的財測每股賺○.三九元的目標,就僅能靠摩登歐洲、歐洲村、櫻花和風、歐洲假期等等未結案的成屋案撐場面。

對於如何達成業績目標與展望,櫻花建設人員表示,該公司今年尚可以靠摩登歐洲等案子入帳,營運及業績目標尚不成問題,明年則還可以靠去年推出的世紀之櫻等案子來支撐,而展望未來,只要房地產市場回春,營運可望穩步回復過去水準。


三采期待光澤再現

至於護盤失利的三采建設,在股價重挫、銀行頻抽銀根的情況下,公司及董事長廖福澤個人資金調度出現嚴重危機,原本去年被三采視為創業十年的代表作「三采藝術高峰」,在基地開挖後被迫停工,相關土地也積極洽尋買主,而廖福澤個人在不得已的情況下,也得忍痛讓售營運獲利均不錯的三采幼稚園。

正當三采陷入空前的經營危機時,政府為挽救房地產市場即時祭出一千五百億元優惠房貸,這項利多消息釋出時間點,正好是三采建設歷來最大單一投資個案,總戶數達八百戶、總銷金額達五、六十億元的三采藝術園區完工期,因此,政府挽救房市的利多政策,正如同一場及時雨般,讓三采藝術園區等個案均得以搭上這班房市專車而有不錯的銷售成績,成為台中房地產的最大獲利者。也因如此,不僅讓三采資金調度問題獲得紓解,更可望達今年預定的每股獲利○.五四元的財測目標。

雖然三采在今年並沒有推出新案,不過,由於三采藝術園區規模頗大,在這般景氣的情況下,應足可讓三采勉強撐上一、二年的業績;另外,該公司手頭上了藝術高峰外,在台中市五權西路、崇德路、進化北路等等仍有待建土地或合建合約,因此,只要公司財務狀況不要再出重大問題,經年來的調養生息,在明、後年或有再推案的實力。

相對於三采、櫻花建等被房子套住的公司,被土地拖累的啟阜工程,問題似乎顯得較為棘手。在去年的風暴中,由於市場主力及主要大股東相繼大量倒出股票,使得啟阜股票一蹶不振,公司也一再改組,最後雖由立委曾蔡美佐擔任總裁一職,不過,因包括董事長郭顯銘在內的經營階層,持股比率不高,迄今啟阜給人的感覺,仍是處在群龍無首的情況。


公共工程與國宅停建,啟阜另覓錢途

與其他建設公司相較,啟阜工程過去是以承攬公共工程為主,投標須預先支付不少的押標金,自銀行抽銀根爆發財務危機以來,公司資金調度嚴重失衡,已使啟阜在上半年幾乎動彈不得,無法參與重大工程的競標,直接造成的衝擊,則是業績的滑落;此外,過去啟阜也承攬不少大型國宅的建設案,為公司營運帶來小助益,但國宅政策已改變,未來政府將不再興建國宅,使得啟阜在國宅市場的大餅也消失。

在公共工程與國宅均落空的情況下,啟阜工程今年的營收入帳,除了靠過去搶標承攬的各項工程外,就僅能處分旗下餘屋及未開發土地改善財務結構。不過,房地產市場仍未見起色,加上經濟不景氣,民眾對購屋置產仍採觀望態度,土地交易情況更是低迷,因此,啟阜希望透過處分不動產改善財務結構的作法,進行得並不順利,銀行融資也難獲進展下,就啟阜今年以來的營運,可謂坐困愁城。

正因大環境的競爭與本身體質的問題,啟阜原本今年財測為營收五四.六六億元,淨損○.一五億元,每股淨損○.○五元,在五月首次財測調降,營收減為四七億元,淨損二.三二億元,每股淨損○.八三元,但最近再次宣布調降財測,初步估算全年稅前淨損達到九億元,每股淨損將達三元。

對於一再調降財測的動作,啟阜表示,該公司此次的再度調降財測的作為,就如同銀行最近打消呆帳一般,一口氣將所有可能的損失均作認列,並預作最壞的評估,可謂利空出盡,然而,市場並不見得會如此悲觀,只要經濟景氣復甦,市場買氣熱絡,則啟阜處分資產的情況,絕對會比現在所作的預測來得好,營收狀況也將隨之改善。

啟阜公司人員並強調,現今啟阜資金壓力已在債權銀行的協議下獲得紓解,整個資金調度狀況並不如外界想像的吃緊。按目前公司仍有數億元資金可調度的情況下,在年底之前,啟阜將參與重大公共工程的競標,而未來在資金調度更寬裕時,也將執行工商綜合區的開發,此外,公司現也已承攬台北市第一批海砂屋的改建工程,並協調與其他上市營造公司策略聯盟,未來的營運狀況可望由谷底翻、漸獲改善。

不過,對於啟阜本身的樂觀看法,不少相關人士卻認為,比起三采、櫻花建等中部營建公司,由於啟阜所持有的多以土地資產為主,而這些土地資產,在開發過程又可能遇上許多問題,因此,在市場不景氣的情況下,要想脫手或尋求合作伙伴共同開發並非易事,因此,就所持有的資金,若欲將之變現改善財務結構,其難度更甚於持有未售餘屋的建設公司;此外,近年來不僅公共工程競爭激烈,民間小型工程搶標也是熱火朝天,因此,即使啟阜拿得出押標金參與競標,能否得標及賺錢,仍有疑問,在這種情況下,啟阜能否如公司規畫利空出盡、否極泰來,恐變數仍多。


龍邦朱炳昱是唯一的異數

在中部眾多營建類或與營建類相關的上市、上櫃公司中,受影響最小,且在今年業績表現上仍能維持過去水準的「異數」,就僅有龍邦開發一家。早在數年前,龍邦董事長朱炳昱即將觸角不斷往外延伸,與其他建築公司不同的是,在別家公司積極搶購土地的同時,龍邦卻獨偏愛在股市投資上,而就這些年來的營運實表現上,龍邦在投資股市的獲利確實可觀,為公司獲利帶來不少挹注,且相較於土地或房屋,股票的變現率高,不易造成資金滯化或套牢的情況,有助於公司安度去年的股災。

若說龍邦完全自絕於這場風暴之外,也與事實相違,姑不論原本是啟阜大股東的龍邦公司或朱炳昱個人,在啟阜出事前後不斷倒出啟阜股票是賺是賠,光就股價上的表現,去年的這個時候,龍邦的股價仍能維持在二、三十元的行情,但迄今龍邦股價僅剩十一、二元,就總市值而言已嚴重縮水。

雖總市值嚴重縮水,但相較於其他公司,龍邦的實力與資金條件仍相當不錯,因此,在各公司紛紛做起「小生意」的同時,龍邦今年不僅在台北推出五十億元的案子,在台中也推出二十億元的龍邦皇家,向不景氣挑戰,加上其介入台壽保、國聯光電等公司,對營運亦有所幫助,在明、後年營運業績上,情況較為單純。

就整體而言,去年稱得上是中部建商最難挨的一年,在銀行抽銀根的自保動作下,眾家公司幾乎像是得了瘟疫一般身受重創,好不容易保住老命的情況下,現今只能不斷賣房子、賣土地以減輕財務負擔,不過,這種賣房子、賣土地的作法,仍受限於市場的接受度,買氣仍是一個重要的變數,不確定性仍高;而今業者所能做的,似乎僅是把希望寄託在「未來」──期待不久的未來景氣能復甦,否則,景氣持續低迷,恐怕業者也不知道該怎麼走下去了。

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