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震後大台中房地產何去何從? P.95

震後大台中房地產何去何從? P.95

曾幾何時,一幢幢如同雨後春筍般競相冒起的超高大樓,賦予人們對台中市一種「新興與希望」的憧憬,但近年來中部房地產的低迷及大環境景氣的蕭條,硬生生打破了這項一度令中部人引以為傲的迷思,外地投資客更望之卻步;不過,淒慘的中部房地產,似乎在九二一中部大地震後有了改變,大地震雖震出現有房屋的結構問題,同時震亂了市場行情,不過,卻也震出了災後重建及後地震安全建築的市場需求,大地震對台中房地產而言,似乎是危機也是轉機。

遠較台北市來得低廉的價格及溫和的氣候、便捷的交通,台中市的房地產市場,一度是吸引北部地產投資客幾近瘋狂大血拼的處女地,但市場供需失衡的衝擊,造成嚴重的餘屋及價格下挫問題,卻早已成了令人聞之色變的噩夢,當九二一大地震撼動這座中台灣的希望之城時,霎時間灰蒙蒙的建築稜線外觀取代了令人炫目的霓虹燈,失去華麗的外飾下,整座台中市似乎成了一座死城一般。

這種景象,看在外來人的眼中,幾乎都會興起一股逃走的念頭,而最直接的聯想則是,台中的房地產市場更恐怕已在這場百年強震中被徹徹底底地震毀了。

仲介業的租屋需求大增

在此次大地震肆虐中受損毀全倒的五萬餘戶房屋中,不乏諸如像龍邦、長億、廣三等知名上市營建公司所蓋的房子,被約談偵查同時財產也遭假扣押的建商、建築師,更多達數十人之多,就整個業界而言,似乎籠罩在一股比去年經濟風暴更為凝重的肅殺之氣中;而對消費者而言,大地震更將消費者對房屋的安全信心震垮,對現有房屋的消費信心,幾乎可稱得上是震得蕩然無存,市場買氣空前低迷。

台中房地產仲介業者表示,由於此次大地震震垮了數以萬計的民宅,影響所及,不僅房屋全倒或半倒的屋主多已無法或不敢再居住在原有房子中,一些高樓公寓的租房族,也被地震當時強烈的震幅及龜裂的牆壁給嚇跑了,因此,一時之間,天災創造了上萬戶居民的居住需求,原本生意日益清淡的房屋仲介市場,因大地震的發生,出現近幾年來難得見到的熱絡景象,許多民眾拿著現金找上仲介業尋求幫忙。

不過,這些上門求助業者的民眾,絕大多數都是租屋而非購屋,同時業者也發現,原本許多委託仲介公司出租的房子,可能是安置親友或逕行出租了,在地震後都取消委託,因此,租屋市場供給量反較地震前減少許多,正因這股災後的臨時性需求,加上整個市場供需失衡,近一、二月來,台中市的租屋市場出現這些年來僅見的逆勢上揚行情,平均漲幅達到二成左右,其中,尤其以透天厝最為搶手,幾乎在地震後的一個星期內,一些價格相對較為平實的透天厝,早被民眾租走了。

雖然在這股因地震而起的熱潮中,絕大多數的民眾都是租屋,不過仍有少數的民眾,在地震發生後仍斷然下單買訂,但業者發現,這些地震後成交的房屋,大多屬於低總價的房屋,其中,又以七、八百萬元以內的透天厝,以及二、三百萬元以內無電梯的傳統式公寓較為熱絡,至於動輒十幾層樓高的電梯公寓,市場買氣幾告停滯。

對於台中房地產的發展,仲介業者認為,雖然大地震至少震出了數萬戶的購屋需求,而大台中地區也還有好幾萬戶的餘屋,不過,若將台中市餘屋的去化寄託在地震所創造的需求,則似乎太不切實際了。

雖然在此次大地震中,透天厝倒塌所造成人命的傷亡,遠較大樓慘重,不過,一棟大樓動輒數十人喪生的場面,以及大樓傾頹的景象,卻凝聚了目光焦點,超高大樓住宅居住及結構安全性問題,成了人們最關注的焦點,因此,同樣是依舊有抗五級地震法令規則所蓋出的鋼筋混凝土高樓餘屋,即使是建商再怎麼強調安全無虞,現階段消費者仍是心生懼怕。尤其對於已出事建商所蓋的房子,更是看到建設公司的名字就打從心底發毛,別說是買房子住進去,恐怕連看房子都不敢,在這種消費者信心不足的情況下,想藉由災後需求去化以高樓住宅為大宗的餘屋問題,恐怕相當不易。

台中市透天別墅乏人問津


類似高樓住宅餘屋難以去化的問題,同樣也發生在諸如台中市大坑的山坡地透天別墅,素有台中市陽明山之稱的大坑,原本是台中市的透天別墅區,但經過地震的肆虐,現今已無人光顧山坡上一棟棟造型優雅、以景觀為訴求的別墅,餘屋去化壓力遠較地震前為重。由於現實環境,現今台中建商,特別是仍有大量新成屋或餘屋待銷的業者,都面臨相當沉重的壓力,而且若未能趕在新的建築法規公布實施前脫手,將來勢將成
為建築公司永遠的夢魘。

在這種情況下,現今中部的建商已面臨重新洗牌的情況,幾家個案倒塌的建築公司,聲譽已在震災中受到嚴重的損傷,將來想打著原有旗號再競逐市場,恐怕來自消費者信心疑慮的阻力相當大,若這些建商又持有大量已向銀行質借的未開發土地,則經營壓力更大;倒是一些在震災中屹立不搖的建商,或可藉由其他一案公司或出事的大型公司退出,在市場中攢得更大的崛起與發揮空間。

由於大地震打亂原有市場生態與消費者觀念,已影響到成屋的銷售手法。不同於過去以價格、建材為訴求的銷售手法,現今台中的房屋市場,最講究的是安全結構,幾乎每一家業者都強調房子已通過地震的安全考驗,消費者絕對可以住得安心,甚至業者還出具專業技師的簽證證明,另外,更有買房子免費附贈地震險的安全保證,行銷手法可謂花招盡出。

另外,在近年來幾乎已不具實質作用的預售制度上,業者已逐漸形成一股地震後新建築概念,其最明顯的現象,除了業者加緊推出較迎合市場口味的透天厝計畫外,則是將原先的規畫作修正,大幅提升結構物耐震強度到抗烈震的水準,將本採鋼筋混凝土設計的結構體,改為被認為具有較佳耐震性的鋼骨結構,爭取消費者的認同。

針對未來台中房地產未來的前景,台中市建築投資公會日前也邀集學者與業者進行座談,學者在會中指出,根據地震前一份以南投、草屯一帶居民為調查對象的調查研究,有百分之四十的受訪者有移居台中的意願,而其移居的念頭,除了考慮到生活機能等問題外,與工作地點較近也是重要的因素;而經過九二一大地後,這些地區已遭受到嚴重的破壞,短時間內要修復重建,達到地震前的生活條件斷不可能,因此,從地震對人類行為模式的改變觀察,在目前台中地區確有一股往災情較為輕微的台中市移居的潛在趨勢。

不僅有這樣的移居購屋意願,為減少災民的實際損失,政府對房屋受損的災區民眾,也提出條件空前的低利房貸購屋優惠,業者認為,這樣的利多刺激,一定可以達到刺激買氣的效果,對去化餘屋有一定正面的助益。

災後優惠貸款效果多大待觀察

雖然建築業者認為低利房貸有助提升買氣,不過到目前為止,就整個台中市房地產的交易情況,似乎尚完全感受不到所謂災後優惠利率帶給房地產市場的利多刺激政策面所營造的買氣似乎仍未在市場上展現。其根本原因,除了災區民眾財產嚴重受損,難以再負荷新購屋的壓力外,政府有關震災的善後處理作為,包連最基本的房屋倒塌慰助金發放標準,到今天仍沒有一個不變的準則,而所謂優惠低利貸款,也還停留在政策面而非執行面,在此情況下,民眾對災後重建仍抱持著相當高的觀望及依賴心理,希望能爭取到更好的條件,業者咸信,待明年三月底優惠利率終止前,勢必引發一波災後購屋熱潮。

相較於建築業本身的樂觀看法,仲介業則表示,影響市場買氣最大的因素,首推消費者的消費能力。站在建商的立場,不論是無殼蝸牛、災民、甚至換屋族,都有潛在的購屋需求與意願,只要不斷推出更新更好的房子,自然會創造出買氣;但不可諱言的,大地震後,震後災民財產已受到嚴重損失,即使政府有各項優惠措施,災民的實質購買力降低,即使忍痛在短期內購屋,未來也勢必影響其再屋的時間;另外,原本的換屋市場,在地震後,也將因舊有的房屋難以轉售而形成換屋門檻,若有意換屋的民眾無法順利將舊屋脫手,勢必影響換屋的能力與意願,這些都是大地震為台中房市帶來中期的負面影響。

這次大地震震出房屋安全結構問題,將來建築法規勢必作通盤的檢討與修正,可預見的是,未來新的建築法規勢將較現行規範條文來得嚴格,而驚魂未定的消費者也相當清楚此一改變,因此,消費心態上,尤其是對一些無迫切性購屋需求的消費者,其選購房子態度將更趨理性與保守,寧可等到新建築法規頒布,所謂後地震建築出現後,才願進場購屋,因此,就長遠看,大地震雖讓原本餘屋嚴重的中部房地產更加慘澹,卻也震出後地震時期的新建築市場,對瀕臨山窮水盡的建築業來講,大地震雖震出危機,但只要挺過風暴,後地震建築時代的來臨,未嘗不是另一番榮景的開始。

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